Về xác định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường

3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất

3.1.1. Về xác định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường

trường hợp thừa kế theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

GCNQSDĐ là một trong những điều kiện để thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo quy định tại Điều 188 LĐĐ 2013. Tuy nhiên, pháp luật đất đai cho phép các chủ thể vẫn có thể thực hiện được quyền thừa kế trường hợp tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp tại Khoản 1 Điều 168 của LĐĐ 2013.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013 thì: “NSDĐ được thực hiện các

quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp thì NSDĐt được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì NSDĐ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp NSDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.

Theo quy định của LĐĐ năm 2013 các trường hợp quy định tại Điều 100, 101 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Trong trường hợp ông A đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo khoản 2 Điều 101 LĐĐ 2013, năm 2006 ông A chuyển nhượng cho ông B nhưng chỉ là mua bán viết tay với nhau vì ơng A vẫn chưa làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, năm 2017 ơng B chết thì các con của ơng B có được nhận thừa kế QSDĐ của ông B hay không. Trong trường hợp này, QSDĐ của ơng B có được coi là đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ hay không. Thực tiễn cho thấy trong trường hợp này, mặc dù, ông A và ơng B khơng có tranh chấp gì, ý chí của các bên trong giao dịch là hoàn toàn rõ ràng nhưng Nhà nước không thừa nhận việc chuyển nhượng của ông A và ông B do đó, ơng B khơng có QSDĐ hợp pháp và không thể để lại di sản thừa kế là đất đó. Do vậy, tơi thiết nghĩ phải bổ sung trường hợp này vào trong quy định của pháp luật để chặt chẽ hơn nữa quy định tại Khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013.

64

3.1.2. Về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm tại Điều 179 Luật đất đai năm 2013

Theo quy định tại Điểm c khoản 2 Điều 179 LĐĐ 2013, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được quyền “Để thừa kế tài

sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”. Theo quan điểm của tơi, quy định như vậy là chưa hồn tồn hợp lý.

Thực tế cho thấy, NSDĐ khi thuê đất của Nhà nước khơng phải để bỏ đất hoang phí mà là để đầu tư sản xuất, kinh doanh nhằm thu được lợi ích từ chính QSDĐ th đó. “Giả sử người thuê đất đã trả tiền một năm, họ mới đầu tư và kinh doanh trên

đất đó được một số tháng nào đó thì họ bị chết, tiền th đất của thời gian còn lại trong năm và tài sản có trên đất (gắn liền với đất) phải thuộc về người thừa kế của họ”[3]. Trong trường hợp này, nếu hiểu là không phải thừa kế QSDĐ trong thời gian

cịn lại thì người nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất thuê sẽ phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước mặc dù người chết đã trả rồi. Ngược lại nếu người thừa kế không trả tiền thuê đất cho thời gian cịn lại thì thực chất là nhận thừa kế QSDĐ đối với phần thời gian còn lại. Vì vậy, nên có quy định cụ thể hơn để tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh và đảm bảo rằng những lợi ích mà họ tạo ra được truyền lại cho thế hệ sau.

3.1.3. Về hộ gia đình sử dụng đất và thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất

Khái niệm hộ gia đình và thành viên hộ gia đình chưa được luật hóa. BLDS 2015 khơng quy định cụ thể thế nào là hộ gia đình và thế nào là thành viên hộ gia đình. Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014 cũng vẫn khơng thể đưa ra khái niệm hộ gia đình mà cũng chỉ đưa ra định nghĩa về gia đình: “gia đình là tập hợp những người

gắn bó với nhau do hơn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật này”. Việc

đưa ra khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trong LĐĐ năm 2013 đã phần nào giải quyết được bất cập trên. Tuy nhiên, theo quan điểm của tơi cần phải có quy định cụ thể về thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ và thời điểm xác định tư cách thành viên hộ gia đình là thời điểm nào. Quy định đang sống chung được hiểu là đang cùng chung sống với nhau. Tuy nhiên, quy định như vậy rất chung chung và không chặt chẽ. Đang chung sống cùng nhau trên một mảnh đất, một ngôi nhà hay là cùng có tên trong sổ hộ khẩu gia đình. Người khơng ở cùng trên một mảnh đất, ngơi nhà với những người khác nhưng có

65

tên trong sổ hộ khẩu hoặc ngược lại thì có được coi là đang sống chung hay khơng hay phải bảo đảm cả hai. Vì vậy, nên có quy định cụ thể theo hướng chặt chẽ hơn về vấn đề này.

Ngoài ra, trong trường hợp giải quyết tranh chấp liên quan thừa kế QSDĐ được giao theo hộ gia đình sẽ làm cho việc giải quyết tranh chấp chở lên phức tạp hơn so với việc giao đất theo thành viên hộ gia đình. Việc xác định phần di sản thừa kế là QSDĐ trong phần đất hộ gia đình được giao thực tế cịn gặp nhiều khó khăn, thường xuyên xảy ra tranh chấp giữa những người có lợi ích chung do khơng thể tự thỏa thuận được với nhau và còn gây mất đồn kết trong gia đình.

Trong quan hệ pháp luật dân sự hộ gia đình khơng được coi là chủ thể pháp lý độc lập, nhưng trong quan hệ pháp luật đất đai thì hộ gia đình lại được coi là chủ thể pháp lý độc lập. Ví dụ như, trong trường hợp người nhận thừa kế QSDĐ là hộ gia đình thì nên xác định theo pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai.

Theo quan điểm của tơi thì nên bỏ chủ thể là hộ gia đình, chỉ để lại là thành viên hộ gia đình thơi. Sắp tới sửa đổi luật thì chỉ giao đất là theo thành viên hộ gia đình chứ khơng phải là theo chủ thể là hộ gia đình nữa. Để sau này xác định di sản thừa kế, để lại thừa kế, nhận thừa kế thuận lợi hơn rất nhiều.

3.1.4. Về quy định người thừa kế tại Điều 613 Bộ luật dân sự năm 2015

Theo Điều 613 BLDS 2015 thì: “Người thừa kế là cá nhân phải là người còn

sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.”

Quy định về trường hợp đã thành thai trước khi người để lại di sản thừa kế chết như đã phân tích ở chương 2 đã trở nên lạc hậu trước sự phát triển của y học nếu quy định đó chỉ để nhằm mục đích xác định yếu tố huyết thống trong trường hợp thừa kế theo pháp luật. Cịn nếu nhằm mục đích để xác định nhân suất thừa kế thì sẽ là bị thiệt thịi cho con cái của chính họ trong trường hợp trước khi chết, họ đã giữ lại được tinh trùng để thực hiện việc sinh con theo phương pháp khoa học.

Do vậy, theo quan điểm của tơi cần phải có quy định cụ thể hơn trong vấn đề này theo hướng đảm bảo quyền lợi cho những người thừa kế là con của người để lại di sản thừa kế trong trường hợp này.

3.1.5. Về hình thức di chúc

BLDS 2005 và BLDS 2015 đều quy định hình thức của di chúc có thể là di chúc miệng hoặc di chúc văn bản. Đối với các loại tài sản thơng thường, việc đó khơng có

66

gì vướng mắc. Tuy nhiên, đối với QSDĐ, loại tài sản đặc biệt và thường có giá trị lớn thì để đảm bảo tính minh bạch cũng như quyền lợi hợp pháp của các chủ thể trong giao dịch, Nhà nước quy định hình thức đối với các giao dịch về QSDĐ là bằng văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, nếu di chúc miệng QSDĐ phù hợp với quy định của pháp luật dân sự thì khơng phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Ngược lại nếu không cho di chúc miệng đối với QSDĐ thì khơng phù hợp với pháp luật dân sự bởi xét cho cùng thì QSDĐ cũng là một loại tài sản. Do vậy, theo quan điểm của tơi, cần có quy định cụ thể hơn trong việc thực hiện di chúc miệng đối với QSDĐ trong pháp luật đất đai cho phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

3.1.6. Về vấn đề di sản là quyền sử dụng đất dùng vào việc thờ cúng, di tặng

Di sản dùng vào việc thờ cúng và di tặng đối với QSDĐ thì bao nhiêu là phù hợp bởi đối với phần di sản này thì những người thừa kế khơng được chia thừa kế. Vì vậy, phần di sản này là bao nhiêu so với khối di sản của người để lại di sản là rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của những người thừa kế. Do đó, cần phải quy định rõ hơn theo hướng mức tối thiểu và tối đa là bao nhiêu so với di sản thừa kế sau khi đã trừ đi phần nghĩa vụ phải thanh toán với Nhà nước.

Mặt khác, đã là QSDĐ thì dù là di sản thờ cúng cũng phải đăng ký chủ thể sử dụng đất. Do vậy, cần phải bổ sung các quy định về việc đăng ký đối với phần di sản này cũng như các quy định có liên quan đến việc xử lý phần di sản này khi người quản lý di sản chết. Đồng thời bổ sung thêm phần hoa lợi lợi tức phát sinh từ di sản thờ cúng sẽ thuộc di sản thờ cúng hay chia cho những người thừa kế để phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Đối với phần di tặng, theo quan điểm của chúng tôi cũng cần phải xem lại quy định về nghĩa vụ của người nhận di tặng. Nếu tặng cho khi cịn sống cũng có thể có nghĩa vụ thì khơng có lý do gì di tặng lại khơng có nghĩa vụ gì. Có thể họ cũng phải thực hiện một phần nghĩa vụ tương ứng với phần di tặng của họ để tạo sự bình đẳng giữa những người thừa kế với người được di tặng.

Cần sửa đổi và bổ sung quy định về quyền, nghĩa vụ của người quản lý di sản thờ cúng và hình thức của văn bản thỏa thuận di sản thờ cúng

Căn cứ vào Điều 670 BLDS năm 2015, được hiểu “Di sản thờ cúng là một

phần di sản của người chết để lại riêng cho việc thờ cúng, được giao cho người quản lý theo di chúc hoặc theo thỏa thuận và không được đem phân chia”. Theo quy định

của BLDS hiện hành, không quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người quản lý di sản thờ cúng, khơng có cơ sở xác định việc người quản lý di sản thờ cúng có quyền

67

sử dụng, định đoạt như thế nào và hành vi nào thì được coi là vi phạm nghĩa vụ thờ cúng?. Thực tế, để xác định một người có thờ cúng hay khơng chỉ có thể đánh giá thơng qua việc người đó đã thực hiện đúng với di chúc hoặc với những thoả thuận của người thừa kế hay khơng, do đó nếu di chúc khơng xác định rõ về quyền và nghĩa vụ hoặc những người thừa kế cũng khơng thoả thuận thì khó đảm bảo được quyền của người lập di chúc, cũng như của các đồng thừa kế khác. Tác giả thấy rằng, hoàn tồn thể luật hố những nghĩa vụ của người quản lý di sản thờ cúng, chẳng hạn như: Nghĩa vụ cúng giỗ, xây, sửa sang mộ, trách nhiệm bảo quản các đồ thờ cúng.... hay có nghĩa vụ phải làm tất cả những gì theo nghi lễ, phong tục tập quán hay tín ngưỡng dân tộc.

Thực tế, nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến di sản thờ cúng hoặc di sản thờ cúng bị chiếm hữu trái pháp luật. Vậy trường hợp này, người quản lý di sản thờ cúng hay ai sẽ là người đại diện trước cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết ? có được ủy quyền người khác tham gia giải quyết khơng?. Ngồi ra, nội dung di chúc hoặc văn bản thỏa thuận về di sản thờ cúng nên chỉ rõ trường hợp di sản thờ cúng là của dòng họ, lưu truyền qua nhiều thế hệ. Như vậy, khi người quản lý di sản thờ cúng của đời thứ một (01) qua đời thì số di sản thờ cúng này sẽ giao cho ai quản lý, hay người quản lý di sản thờ cúng đời một (01) có quyền được lập di chúc riêng để cho con, cháu đời thứ hai (02) tiếp tục quản lý và thờ cúng.

Đây là một nội dung khá phức tạp bởi vì hiện luật nội dung khơng quy định di sản thờ cúng thuộc sở hữu của chủ thể nào, quyền và nghĩa vụ của người quản lý nhưng pháp luật lại cấm những hành vi xâm phạm tới di sản thờ cúng, xâm phạm tới đời sống tâm linh của một dịng họ nên thực tế đang có nhiều bất cập, khó khăn trong q trình giải quyết tranh chấp thừa kế liên quan đến di sản thờ cúng.

Đối với, hình thức của văn bản thỏa thuận quản lý di sản thờ cúng trong trường hợp di sản thờ cúng không được thể hiện trong nội dung của di chúc, pháp luật hiện hành không quy định điều kiện về hình thức của việc lập di sản thờ cúng. Thực tế, di sản thờ cúng không phải bao giờ cũng được thể hiện trong nội dung di chúc. Do đó, pháp luật cần quy định rõ về trình tự, thủ tục, hình thức và điều kiện có hiệu lực của văn bản thỏa thuận người quản lý di sản thờ cúng. Nhằm có sự thống nhất, đảm bảo về mặt giá trị pháp lý đối với văn bản thỏa thuận này để làm căn cứ, cơ sở và thuận lợi cho cơ quan tiến hành tố tụng trong q trình giải quyết vụ án nhanh chóng, khách quan.

3.1.7. Về trình tự, thủ tục, đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất

Cần rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định định về trình tự, thủ tục và đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất.

68

Quy trình, thủ tục và thẩm quyền trong việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cơ quan có thẩm quyền đăng ký và cấp GCNQSDĐ là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện/quận/thành phố; Luật nhà ở năm 2014; Luật xây dựng năm 2014; Luật đo đạc và bản đồ năm 2018 và một số văn bản pháp luật khác liên quan quy định, điều chỉnh về việc sử dụng, quản lý, giao dịch nhà ở và các thủ tục, điều kiện liên quan đến hoạt động xây dựng nhà ở. Qua thực tiễn, tại huyện Đông Anh cho thấy việc vận dụng thiếu linh hoạt, rườm rà thủ tục, khó khăn cho người dân dẫn đến việc xin cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cịn chậm trễ, quyền cơng dân khơng được đảm bảo. Tạo ra những trở ngại,