7. Kết cấu của luận văn
1.2. Cỏc nhõn tố để xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ quyền sử
đất hoặc cho thuờ đất được bỏn đấu giỏ theo quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền
Sau đõy chỳng ta sẽ đề cập đến cỏc nhõn tố tạo nờn sự đặc biệt để xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ với tư cỏch là tài sản đặc biệt, quy chế, quy trỡnh này cú điểm khỏc với quy trỡnh đấu giỏ tài sản nờu trờn, điểm khỏc đú là cỏc nhõn tố để xõy dựng quy chế.
1.2. Cỏc nhõn tố để xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ quyền sửdụng đất dụng đất
Thứ nhất, ai được tham gia đấu giỏ QSDĐ và với những điều kiện gỡ
được đăng ký tham gia đấu giỏ, khi trỳng đấu giỏ nhận kết quả thế nào?
* Cỏc đối tượng được tham gia đấu giỏ QSDĐ là: Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất theo quy định của Luật đất đai cú nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự ỏn đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
* Cỏc tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được đăng ký tham gia đấu giỏ khi cú đủ cỏc điều kiện sau:
1. Cú đơn đề nghị được tham gia đấu giỏ theo mẫu do Hội đồng đấu giỏ hoặc tổ chức của Nhà nước cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất phỏt hành, trong đú cú nội dung cam kết sử dụng đất đỳng mục đớch, đỳng quy hoạch khi trỳng đấu giỏ.
2. Cú vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chớnh
a) Đối với tổ chức phải cú đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự ỏn hoặc phương ỏn đầu tư theo quy định của phỏp luật.
b) Đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn phải cú đủ điều kiện về khả năng tài chớnh để thực hiện dự ỏn hoặc phương ỏn đầu tư theo quy định của phỏp luật.
Trường hợp đấu giỏ đất đó chia lụ (thửa) làm nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tham gia đấu giỏ khụng cần điều kiện này.
3. Một hộ gia đỡnh chỉ được một cỏ nhõn tham gia đấu giỏ; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giỏ; cú hai (2) doanh nghiệp trở lờn thuộc cựng một Tổng cụng ty thỡ chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giỏ; Tổng cụng ty với cụng ty thành viờn, cụng ty mẹ và cụng ty con, doanh nghiệp liờn doanh với một bờn gúp vốn trong liờn doanh thỡ chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giỏ.
* Khi cỏc tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đủ cỏc điều kiện được đăng ký tham gia đấu giỏ QSDĐ và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giỏ hoặc tổ chức của Nhà nước cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất thụng bỏo.
Tổ chức, cỏ nhõn đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giỏ phải nộp luụn cả cỏc khoản tiền sau đõy:
Một là, nộp tiền đặt cọc (tiền bảo lónh - tiền đặt trước) do Uỷ ban nhõn
dõn cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giỏ nhưng tối đa khụng quỏ 5% giỏ khởi điểm của thửa đất đấu giỏ. Sau này nếu người nào trỳng đấu giỏ thỡ được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất phải nộp.
Người được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong cỏc trường hợp sau:
- Người khụng trỳng đấu giỏ, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giỏ kết thỳc. - Người đó đăng ký tham gia đấu giỏ nhưng rỳt lại đăng ký trong thời hạn hoàn tất thủ tục đăng ký tham gia đấu giỏ
- Người trỳng giỏ bổ sung từ chối khụng nhận quyền sử dụng đất.
Cỏc trường hợp khụng được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngõn sỏch nhà nước là cỏc trường hợp sau:
- Người đó đăng ký tham gia đấu giỏ nhưng khụng tham gia đấu giỏ. - Người tham gia đấu giỏ từ vũng thứ hai trở đi nhưng trả giỏ vũng sau thấp hơn giỏ cao nhất của vũng đấu trước trực tiếp.
- Người trỳng đấu giỏ nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rỳt lại giỏ đó trả.
- Người vi phạm quy chế đấu giỏ của cuộc đấu giỏ đú.
Hai là, nộp phớ đấu giỏ: khoản phớ này nộp khi đăng ký tham gia đấu
giỏ được sử dụng chi phớ cho việc tổ chức thực hiện đấu giỏ và khụng hoàn trả cho tổ chức, cỏ nhõn đó đăng ký tham gia và nộp phớ đấu giỏ. Mức phớ cụ thể do Hội đồng nhõn dõn cấp tỉnh quyết định phự hợp với thực tế ở địa phương theo quy định của phỏp luật hiện hành về phớ, lệ phớ.
* Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trỳng
đấu giỏ
- Căn cứ vào quyết định phờ duyệt kết quả đấu giỏ của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và giấy xỏc nhận đó nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất của người trỳng đấu giỏ, cơ quan tài nguyờn và mụi trường trỡnh cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuờ đất theo quy định của phỏp luật đất đai hiện hành.
- Sở Tài nguyờn và Mụi trường thuộc Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh hoặc Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thuộc Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện theo thẩm quyền được phõn cấp cú trỏch nhiệm bàn giao đất trờn thực địa, lập hồ sơ đất, cấp hoặc trỡnh cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật và cỏc giấy tờ liờn quan khỏc cho người trỳng đấu giỏ theo đỳng biờn bản đấu giỏ và quyết định giao đất, cho thuờ đất, đăng ký quyền sử dụng đất và làm cỏc thủ tục cho người được sử dụng đất.
- Quyết định giao đất, cho thuờ đất, văn bản đấu giỏ và cỏc giấy tờ cú liờn quan khỏc là căn cứ để người được giao đất, thuờ đất đăng ký quyền sử dụng đất.
* Người trỳng đấu giỏ QSDĐ cú quyền lợi và trỏch nhiệm
- Quyền lợi: được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất theo kết quả trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
- Trỏch nhiệm: thực hiện theo đỳng cỏc cam kết khi tham gia đấu giỏ và kết quả trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
Điểm này khỏc với người trỳng đấu giỏ cỏc hàng húa và tài sản thụng thường ở chỗ: được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất để sử dụng, chứ khụng phải được giao quyền sở hữu như cỏc hàng húa khỏc.
Thứ hai, xỏc định đất nào, trường hợp nào nhà nước cần giao đất, cho
thuờ đất để thụng qua đấu giỏ quyền sử dụng đất và xỏc định điều kiện về cỏc
thửa đất được tổ chức đấu giỏ
Cỏc trường hợp nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất: a) Đầu tư xõy dựng nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn.
b) Đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ, trừ trường hợp đất xõy dựng nhà chung cư cao tầng cho cụng nhõn khu cụng nghiệp.
c) Đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ. d) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng. đ) Sử dụng đất làm mặt bằng xõy dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. e) Sử dụng đất vào sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối.
Nhà nước giao đất giao đất theo hỡnh thức khỏc nay chuyển sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đớch sử dụng đất; trừ trường hợp khụng thay đổi chủ sử dụng đất.
Nhà nước cho thuờ đất bao gồm cả cho thuờ đất thuộc quỹ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phường, thị trấn để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp, nuụi trồng thuỷ sản, làm muối.
Xỏc định cỏc điều kiện về cỏc thửa đất được đấu giỏ: Cỏc thửa đất
được đấu giỏ QSDĐ phải cú ba điều kiện sau:
1. Thửa đất đú đó cú quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xõy dựng chi tiết được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt theo quy định hiện hành của phỏp luật về đất đai, xõy dựng.
2. Thửa đất đú đó được bồi thường giải phúng mặt bằng.
3. Thửa đất đú phải cú phương ỏn đấu giỏ được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt.
Thứ ba, xỏc định thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuờ đất
theo hỡnh thức đấu giỏ và xỏc định trỏch nhiệm của cỏc cơ quan nhà nước - Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất theo quy định của phỏp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự ỏn nào thỡ cú thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuờ đất theo hỡnh thức đấu giỏ đối với loại đất đú, dự ỏn đú.
- Trỏch nhiệm của cỏc cơ quan nhà nước Trỏch nhiệm của Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh:
+ Quyết định hoặc phõn cấp cho Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện quyết định phương ỏn bồi thường giải phúng mặt bằng và phương ỏn xõy dựng kết cấu hạ tầng (nếu cú) để thực hiện đấu giỏ.
+ Quyết định hoặc phõn cấp cho Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giỏ hoặc quyết định giao việc tổ chức đấu giỏ cho tổ chức của nhà nước cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất, chỉ đạo tổ chức đấu giỏ.
+ Ban hành quy chế đấu giỏ tại địa phương
+ Phờ duyệt hoặc phõn cấp, ủy quyền phờ duyệt phương ỏn đấu giỏ từng phiờn đấu giỏ.
+ Phờ duyệt kết quả đấu giỏ để giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất theo quy định.
+ Chỉ đạo việc giao đất, cho thuờ đất, hoàn thành hồ sơ về đất đai cho người trỳng đấu giỏ.
+ Kiểm tra, giỏm sỏt việc thực hiện dự ỏn của tổ chức, cỏ nhõn trỳng đấu giỏ đảm bảo đỳng quy hoạch đó được duyệt.
+ Bỏo cỏo kết quả thực hiện đấu giỏ để giao đất, cho thuờ đất về Bộ Tài chớnh để tổng hợp bỏo cỏo Thủ tướng Chớnh phủ theo định kỳ.
Trỏch nhiệm của Bộ Tài chớnh là chủ trỡ, phối hợp với cỏc Bộ, ngành liờn quan kiểm tra hướng dẫn việc thực hiện tổ chức đấu giỏ; trong quỏ trỡnh
thực hiện nếu cú vướng mắc thỡ hướng dẫn để thực hiện theo đỳng quy định của phỏp luật.
Thứ tư, xỏc định trỡnh tự, thủ tục đấu giỏ
Trước tiờn phải Thành lập Hội đồng đấu giỏ
Cơ quan nào cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất thỡ cơ quan đú cú thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giỏ: Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất thỡ cú thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giỏ. Trường hợp cần thiết Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh phõn cấp cho Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giỏ để đấu giỏ giao đất, đấu giỏ cho thuờ đất đối với tổ chức.
Hội đồng đấu giỏ cấp tỉnh phải đảm bảo cú đại diện của cỏc Sở: Tài chớnh, Tài nguyờn và Mụi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xõy dựng và cỏc thành viờn khỏc do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định cho phự hợp với thực tế của địa phương. Trường hợp lónh đạo Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh khụng đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giỏ thỡ uỷ quyền Giỏm đốc Sở Tài chớnh làm Chủ tịch Hội đồng.
Thành phần Hội đồng đấu giỏ ở cấp huyện gồm lónh đạo Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giỏ và đại diện cỏc phũng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giỏ của tỉnh.
Sau khi thành lập Hội đồng đấu giỏ thỡ Hội đồng đấu giỏ sẽ thụng bỏo tổ chức đấu giỏ
1. Trước khi tiến hành đấu giỏ 30 ngày, Hội đồng đấu giỏ hoặc tổ chức của nhà nước cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất thụng bỏo cụng khai thửa đất tổ chức đấu giỏ ớt nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trờn phương tiện thụng tin đại chỳng như đài phỏt thanh, truyền hỡnh địa phương, bỏo địa phương, cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng khỏc và được niờm yết cụng khai tại địa điểm tổ chức đấu giỏ và trụ sở Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện nơi cú thửa đất đấu giỏ.
2. Nội dung thụng bỏo cụng khai gồm: địa điểm, diện tớch, kớch thước, mốc giới thửa đất, mục đớch sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đớch sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xõy dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giỏ và cỏc thụng tin khỏc cú liờn quan đến thửa đất. Căn cứ yờu cầu, đặc điểm, quy mụ của thửa đất đưa ra đấu giỏ, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định việc cụng bố cụng khai hoặc khụng cụng bố cụng khai giỏ khởi điểm.
Xỏc định Giỏ khởi điểm và bước giỏ để đấu giỏ, đõy là nhõn tố rất quan trọng trong sự thành cụng của quỏ trinh đấu giỏ
Về nguyờn tắc xỏc định giỏ khởi điểm sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuờ đất thực tế trong điều kiện bỡnh thường tại thời điểm xỏc định giỏ khởi điểm theo mục đớch sử dụng mới của thửa đất đấu giỏ. Giỏ khởi điểm khụng được thấp hơn giỏ đất, giỏ thuờ đất do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chớnh phủ.
Thẩm quyền quyết định giỏ khởi điểm đấu giỏ để giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết định hoặc phõn cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh.
Xỏc định được giỏ khởi điểm xong xỏc định Bước giỏ đấu giỏ.
Bước giỏ đấu giỏ là phần chờnh lệch giữa mức giỏ trả cao nhất của vũng đấu trước trực tiếp với mức giỏ do Hội đồng đấu giỏ hoặc tổ chức của Nhà nước cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất cụng bố cho vũng đấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của địa phương, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định việc xỏc định bước giỏ hoặc khụng cần quy định việc xỏc định bước giỏ cho phự hợp.
Khi đó cú đối tượng tham gia đấu giỏ, cú Hội đồng đấu giỏ, cú giỏ khởi
điểm và bước giỏ, đó cú thụng bỏo đấu giỏ theo quy định, thỡ đến khõu thực
1. Hội đồng đấu giỏ tổ chức thực hiện đấu giỏ theo phương ỏn được Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền phờ duyệt.
Ở những địa phương đó thành lập tổ chức của Nhà nước cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất thỡ căn cứ vào tỡnh hỡnh thực tế tại địa phương, cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giỏ. Khi thực hiện đấu giỏ, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giỏ. Cỏc thành viờn tham gia Hội đồng này gồm đại diện cỏc cơ quan, Ban, ngành theo quy định
2. Thủ tục mở phiờn đấu giỏ
- Giới thiệu thành viờn Hội đồng, người điều hành và người giỳp việc (nếu cú).
- Điểm danh người đó đăng ký tham gia đấu giỏ, cụng bố người cú đủ điều kiện tham gia đấu giỏ.
- Người điều hành phiờn đấu giỏ giới thiệu quy chế đấu giỏ.
- Giới thiệu toàn bộ thụng tin cú liờn quan đến thửa đất thực hiện đấu giỏ, giải đỏp thắc mắc của người tham gia đấu giỏ; phỏt phiếu đấu giỏ (trong trường hợp đấu giỏ bằng bỏ phiếu kớn) cho từng tổ chức, cỏ nhõn tham gia đấu giỏ; làm cỏc thủ tục cần thiết khỏc.
3. Hỡnh thức và trỡnh tự đấu giỏ
Về hỡnh thức đấu giỏ, cú thể đấu giỏ cụng khai hoặc cũng cú thể đấu giỏ bằng bỏ phiếu kớn
- Đấu giỏ bằng bỏ phiếu kớn trực tiếp theo từng vũng, liờn tục cho đến khi khụng cũn người yờu cầu đấu giỏ tiếp thỡ người cú mức giỏ trả cao nhất là người trỳng đấu giỏ.
Đối với trường hợp khụng cụng bố cụng khai giỏ khởi điểm theo quy