7. Kết cấu của luận văn
1.6. Một số kinh nghiệm về quy chế, quy trỡnh đấu giỏ đất và đấu giỏ
1.6. Một số kinh nghiệm về quy chế, quy trỡnh đấu giỏ đất và đấugiỏ quyền sử dụng đất giỏ quyền sử dụng đất
1.6.1. Kinh nghiệm xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ quyền sửdụng đất rỳt ra từ thực tiễn đấu giỏ đất thớ điểm ở Huyện Đụng Anh dụng đất rỳt ra từ thực tiễn đấu giỏ đất thớ điểm ở Huyện Đụng Anh
Tất cả cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuộc mọi thành phần kinh tế đều được tham gia đấu giỏ quyền sử dụng đất; Cơ sở và nguyờn tắc đấu giỏ: quỹ đất đấu giỏ gồm đất chưa sử dụng, đất nụng nghiệp và cỏc loại đất khỏc được thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. éất đưa ra đấu giỏ phải là đất cú quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phờ duyệt. Đất sử dụng làm nhà ở thỡ phải được giải phúng mặt bằng và xõy dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh; Cỏc cuộc đấu giỏ tiến hành mời thầu rộng rói, tự do; Tổ chức đấu giỏ phải niờm yết cụng khai; UBND thành phố là cơ quan phờ duyệt giỏ sàn.
Sau khi tổ chức thớ điểm thành cụng cuộc đấu giỏ quyền sử dụng đất 1,2ha tại huyện éụng Anh, UBND TP Hà Nội chớnh thức cụng bố tất cả cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuộc mọi thành phần kinh tế đều được tham gia đấu giỏ quyền sử dụng đất. Ở TP.HCM, việc giao đất trong dự ỏn vẫn đang thực hiện theo cỏch: doanh nghiệp lập dự ỏn xin giao đất, đúng tiền sử dụng đất, Nhà nước duyệt quy hoạch và giao đất. Cỏch làm này cú nhiều hạn chế mà lớn nhất trong số đú là doanh nghiệp khụng đủ năng lực cũng tham gia “xớ phần”. Thành cụng từ một dự ỏn đấu giỏ ở Hà Nội sẽ khiến cho việc đấu giỏ trở nờn phổ biến?
Cơ sở và nguyờn tắc đấu giỏ-Theo quyết định của UBND thành phố Hà Nội, quỹ đất đấu giỏ gồm đất chưa sử dụng, đất nụng nghiệp và cỏc loại đất khỏc được thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. éất đưa ra đấu giỏ phải là đất cú quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phờ duyệt. éối với trường hợp đất sử dụng làm nhà ở thỡ cần phải được giải phúng mặt bằng và xõy dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh trước khi đưa ra đấu giỏ để trỏnh phỏt sinh tiờu cực trong đấu giỏ quyền sử dụng đất, theo ụng Trịnh Kiờn éĩnh, trưởng phũng kế hoạch Sở éịa chớnh Hà Nội, cỏc cuộc đấu giỏ sẽ được tiến hành mời thầu rộng rói, tự do. Tổ chức đấu giỏ phải niờm yết cụng khai tại trụ sở cơ quan và thụng bỏo mời thầu phải được thụng bỏo trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng 20 ngày trước khi phỏt hành hồ sơ thầu.
UBND thành phố là cơ quan phờ duyệt giỏ sàn - dựa trờn giỏ tối thiểu theo quy định của Nhà nước và thực tế sử dụng đất trong khu vực - làm căn cứ cho cỏc cuộc đấu giỏ quyền sử dụng đất.
Người trỳng đấu giỏ nếu sau 20 ngày khụng nộp tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất thỡ coi như bỏ kết quả và khụng được nhận lại tiền bảo lónh dự đấu giỏ. éất được bàn giao mà khụng xõy dựng sau 6 thỏng, đối với tổ chức hoặc 12 thỏng với cỏ nhõn sẽ bị thu hồi để đấu giỏ lại hoặc giao cho đối tượng khỏc.
Nếu đầu cơ, rủi ro sẽ cao- Một quan chức của UBND thành phố Hà Nội cho rằng với quy chế đấu giỏ đất, lượng đất giao dịch của Hà Nội được đưa thờm vào thị trường, gúp phần hạn chế những cơn sốt đất.
Phần lớn cỏc nhà kinh doanh bất động sản đều cho rằng quy chế đấu giỏ đất tạo một mụi trường bỡnh đẳng, lành mạnh cho quan hệ cung cầu vốn diễn ra khỏ bất thường những năm gần đõy vỡ nhiều nguyờn nhõn khỏc nhau.
Tuy nhiờn, cũng cú người cho rằng việc đấu giỏ đất cú thể gõy ra hiện tượng giỏ ảo. Thớ dụ như sau cuộc đấu giỏ đất đầu tiờn tại Hà Nội, giỏ đất tại éụng Anh tăng lờn tới 30% do dõn kinh doanh bất động sản lấy kết quả đấu giỏ làm... giỏ chuẩn! Nhưng cũng cú ý kiến cho rằng kết quả đấu giỏ, trừ cỏc
trường hợp đặc biệt, đó phản ỏnh đỳng giỏ thực tế của thị trường. éơn giản bởi chẳng cú ai dỏm "nộm tiền qua cửa sổ” để mua đất với giỏ cao hơn thực tế cả. Trong trường hợp người tham dự cú ý định đầu cơ thỡ rủi ro rất cao bởi theo quy định, đất đó đấu giỏ sau một thời gian quy định nếu khụng tiến hành đầu tư xõy dựng sẽ bị thu hồi.
1.6.2. Kinh nghiệm từ quy trỡnh đấu giỏ nhà đất tại Mỹ
Trong những thập kỷ gần đõy, tại Mỹ, bỏn đấu giỏ bất động sản đó trở nờn vụ cựng phổ biến giỳp cho hoạt động mua hay bỏn bất động sản trở nờn nhanh chúng hơn. Bỏn đấu giỏ tại nước này cú thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giỏ hoặc cú thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người. Quy trỡnh đấu giỏ tại Mỹ cú nhiều điểm khỏc biệt và khỏ chặt chẽ, nờn điều quan trọng cho người bỏn và người mua là tỡm hiểu kỹ trỡnh tự của nú.
Tại Mỹ, một người khụng cú chủ đớch mua vẫn cú thể tham gia nhiều cuộc đấu giỏ để giỳp họ nắm bắt quy trỡnh và xem xột liệu mỡnh cú hợp với cỏch mua bỏn bất động sản qua đấu giỏ khụng. Cỏi nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại cuộc bỏn đấu giỏ và đặc điểm tương tự đối với người bỏn, đú gần như là họ đặt giỏ vượt qua giới hạn cuối cựng vỡ thứ được chào bỏn là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất cú giỏ trị. Đơn giản là người mua đỏnh giỏ tài sản cú giỏ trị cao hơn mức bỡnh thường của nú và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tớnh cạnh tranh trong đấu giỏ nếu mỡnh đưa ra giỏ thấp. Cũn người bỏn thỡ nhầm tưởng mức giỏ trị sử dụng, giỏ trị sản xuất hay giỏ trị hữu hỡnh của tài sản do họ khụng cú một căn cứ định giỏ nào. Đấy là khú khăn duy nhất đặt ra cho người bỏn - người mua, tức những người trực tiếp tham gia thị trường đấu giỏ bất động sản.
Bỏn đấu giỏ bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hỡnh thức đấu giỏ bằng lời núi trực tiếp, rất dứt khoỏt và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt
trước một khoản đặt cọc, và nộp phớ đấu giỏ. Giỏ khởi điểm là do người bỏn bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bỏn đấu giỏ khỏ chặt chẽ, nú giỳp tăng hiệu quả của phiờn đấu giỏ, tỷ lệ khụng thành cụng thấp, giỏ bỏn được cao:
- Đấu giỏ viờn cú quyền quyết định cao nhất trong toàn phiờn đấu giỏ. Cú quyền từ chối một sự trả giỏ của người tham gia đấu giỏ.
- Đấu giỏ viờn quyết định mức giỏ trị mà sự trả giỏ đó đạt đến mức tốt nhất. - Đấu giỏ viờn cú quyền hủy cuộc bỏn đấu giỏ bất cứ lỳc nào.
- Đấu giỏ viờn cú thể tham khảo về giỏ trả giỏ của người tham gia tới người cú bất động sản đấu giỏ bất cứ lỳc nào khi phiờn đấu giỏ đang diễn ra.
- Nếu cú cuộc tranh chấp nào về sự trả giỏ, đấu giỏ viờn cú thể sẽ đưa lại giỏ bất động sản về sự trả giỏ trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu cú sự tranh chấp về sự trả giỏ, đấu giỏ viờn là trọng tài phõn xử và quyết định của họ là cuối cựng.
- Người trả giỏ cao nhất là người trỳng đấu giỏ.
- Nếu giỏ trả thấp hơn giỏ ban đầu, tổ chức bỏn đấu giỏ sẽ thương thảo những hợp đống tư nhõn cho người bỏn nếu người bỏn muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tờn vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giỏ viờn tuyờn bố người trỳng đấu giỏ.
Cú thể dễ dàng nhận thấy đấu giỏ viờn như một chế tài độc quyền quyết định khi phiờn đấu giỏ diễn ra. Là người cầm cỏn cõn, cú khả năng giảm thiểu những tiờu cực trong việc “múc ngoặc giỏ”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giỏ tài sản, đấu giỏ viờn tại Mỹ dường như trỏnh nộ được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giỏ thị trường cho sản phẩm - thực hiện đỳng ý nghĩa lợi ớch mà hỡnh thức đấu giỏ cú thể mang lại.
Để thành cụng khi bỏn bất động sản qua bỏn đấu giỏ tại Mỹ là chọn đỳng tổ chức bỏn đấu giỏ. Khả năng tổ chức của họ, cựng với trỡnh độ chuyờn mụn của đấu giỏ viờn sẽ đem lại tỷ lệ thành cụng cao cho phiờn đấu giỏ.
Hệ thống luật phỏp chặt chẽ và ớt phải sửa đổi nhất trờn thế giới là hệ thống luật phỏp tại Mỹ. Tất cả cỏc hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất khú xảy ra tỡnh trạng “sơ hở”. Người mua và người bỏn đều được bảo vệ. cú lẽ đõy là một bài học cho Việt Nam, khi mà cỏc chớnh sỏch và quy định cũn ở mức cơ bản.
Thờm nữa, trỡnh độ của đấu giỏ viờn cũng quyết định rất lớn trong hoạt động bỏn đấu giỏ. Cỏc trường đại học tại Mỹ và cỏc trang web chuyờn về đào tạo giỏo dục là nơi sản sinh ra những chuyờn viờn thực hiện đấu giỏ, họ nắm chắc kiến thức về phỏp luật, cỏc kỹ năng điều hành một phiờn đấu giỏ, cũng như biết mọi điều cú thể xảy ra tại một phiờn đấu giỏ. Những người muốn tham gia đấu giỏ cũng cú cơ hội tỡm hiểu về hỡnh thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phớ nhất định là họ cú thể tham gia phiờn như một hỡnh thức tham dự. Thụng tin về quy định dường như đó hồn tồn minh bạch với cả ba bờn, người mua - người bỏn - tổ chức đấu giỏ. Điều này chỡa khúa quyết định sự thành cụng cho thị trường đấu giỏ bất động sản tại Mỹ.
Cỏc nội dung chớnh được đề cập ở chương này:
- Quan niệm về Đấu giỏ, đấu giỏ hàng húa thụng thường, đấu giỏ hàng húa trờn thế giới; đấu giỏ tài sản, quy chế, quy trỡnh đấu giỏ tài sản ở Việt Nam.
- Phõn tớch cỏc yếu tố của quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ ở Việt Nam, vỡ coi đất đai là tài sản đặc biệt của toàn dõn, cho nờn sự cần thiết khỏch quan nhà nước phải quản lý và xõy dựng cỏc quy định để đấu giỏ QSDĐ.
- Nờu lờn nội dung chớnh cần phải cú để xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ.
- Kinh nghiệm đấu giỏ QSDĐ ở Đụng Anh khi thực hiện quy chế đấu giỏ QSDĐ.
Chương 2
THỰC TRẠNG XÂY DỰNG QUY CHẾ, QUY TRèNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI