7. Kết cấu của luận văn
3.2. Một số giải phỏp nõng cao hiệu quả xõy dựng quy chế, quy trỡnh
3.2.2. Đổi mới, nõng cao chất lượng cụng tỏc quy hoạch sử dụng
Song song với giải phỏp hoàn thiện hàng lang phỏp lý cho sự hoàn thiện và quản lý quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐthỡ Nhà nước cũng cần đổi mới, nõng cao chất lượng cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư hoàn thiệnquy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐnhằm bảo
đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà nước chủ động nắm và điều tiết toàn bộ đất đai (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đỳng mục đớch sử dụng theo quy hoạch đó được xột
duyệt.
Hệ thống quy hoạch hiện nay của nước ta bao gồm: quy hoạch tổng thể hoàn thiện theo kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khụng gian và cỏc quy hoạch chuyờn ngành, quy hoạch vựng và tiểu vựng. Tất cả cỏc quy hoạch trờn đều cú tỏc động trực tiếp tới định hướng hoàn thiện và xu hướng điều chỉnh của quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ. Nhất là quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị và quy hoạch sử dụng đất, sau khi được phờ duyệt cần được cụng bố cụng khai.
Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất gắn liền với hoàn thiện quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ cần đảm bảo một số nội dung:
- Quy hoạch hồn thiện kinh tế - xó hội cần đưa ra cỏc quan điểm, mục tiờu, phương hướng và cỏc giải phỏp hoàn thiện cỏc ngành cỏc lĩnh vực... sử dụng đất, và đề xuất cỏc phương ỏn sử dụng quỹ đất, danh mục cỏc cụng trỡnh và dự ỏn đầu tư cụ thể cho từng ngành (cụng nghiệp, nụng nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà cụng trỡnh, dự ỏn đầu tư để làm cơ sở cho việc tớnh toỏn giỏ trị QSDĐ, để xõy dựng quy chế đấu giỏ thớch hợp trong từng giai đoạn lịch sử.
- Khuyến khớch mọi thành phần kinh tế tham gia nghiờn cứu và thực hiện cỏc quy hoạch phỏt triển, vỡ vai trũ của cỏc chủ thể thay đổi trong quỏ trỡnh tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Bởi vỡ cỏc chủ thể tham gia đấu giỏ QSDĐ đất trong tương lai sẽ rất đa dạng và phong phỳ.
- Quyền sử dụng đất và đất đai cú đặc điểm khỏc biệt so với hàng hoỏ hoặc tài sản khỏc đú là tớnh cố định, ớt cú khả năng di dời. Do vậy, việc phõn
bố cỏc ngành cỏc lĩnh vực trong cả nước, trờn cỏc vựng trong chiến lược và quy hoạch hoàn thiện đất nước là nhõn tố quan trọng tỏc động quyết định đến tớnh sụi động của đất đai và QSDĐ vỡ vậy quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ tại cỏc vựng cú cỏc quy định riờng. Đối với Hà Nội Việt nam, quỏ trỡnh hoàn thiện quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ mang đặc tớnh xó hội chủ nghĩa, đú là phải bảo đảm nguyờn tắc cụng bằng, tiến bộ, khụng chờnh lệch giàu nghốo, bất bỡnh đẳng. Chớnh vỡ vậy để thỳc đẩy sự hoàn thiện của quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ trờn địa bàn Thành phố Hà Nội và nõng cao năng lực quản lý nhà nước về xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ sẽ phải đưa ra cỏc định hướng, khung chớnh sỏch và cỏc chớnh sỏch cụ thể nhằm đảm bảo cho quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ trờn địa bàn thành phố Hà Nội khụng chỉ hoàn thiện khụng ngừng, mà cũn đảm bảo cụng bằng trong thụ nhập, giảm bớt chờnh lệch giữa cỏc tầng lớp dõn cư, giữa cỏc vựng lónh thổ. Điều này chỉ cú thể thực hiện được khi chỳng ta gắn quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ với cỏc chiến lược và quy hoạch phỏt triển.
Hiện nay cụng tỏc quy hoạch mới chỉ chỳ trọng vào quy hoạch tổng thể mà chưa chỳ trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện cỏc đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn, chưa phự hợp với thực tiễn.
Tăng sự thống nhất và kết nối giữa quy hoạch chi tiết và tổng thể. Trỡnh độ của cỏc nhà quy họach Việt Nam cũn kộm nờn khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xút, người dõn khụng được tham gia vào quy họach vỡ vậy nguyện vọng và nhu cầu của người dõn khụng được đỏp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bự giải phúng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện khụng đỳng tiến độ, tỡnh trạng khiếu kiện kộo dài. Quy họach nhiều lần chưa cú sự gắn kết của cỏc ngành cú liờn quan giữa nhà ở, giao thụng, xõy dựng nờn chưa tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chỳ trọng tới cỏc khu dõn cư tập trung mà khụng chỳ trọng tới cỏc hồn thiệncơ sở hạ tầng xó hội kốm theo.
Nội dung cụng tỏc quy hoạch cần được thống nhất giữa cỏc cấp, cỏc ngành, cỏc địa phương để khắc phục tỡnh trạng trựng lắp, chồng chộo, gõy khú khăn, lóng phớ cả về thời gian và vốn trong quỏ trỡnh đầu tư. Cần kiểm tra, rà soỏt lại cỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trờn phạm vi cả nước nhằm khắc phục những hạn chế như quy hoạch, kế hoạch khụng được lập từ cơ sở, việc xột duyệt khụng thực hiện chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất chủ yếu dựa trờn nhu cầu chứ khụng căn cứ vào quy hoạch… Đõy là việc làm rất cần thiết về quy hoạch, kế hoạch là cơ sở nền tảng cho hoạt động phõn bổ, sử dụng đất đai. Trờn cơ sở kiểm tra, rà soỏt và chớnh thức hoỏ cỏc quy hoạch kế hoạch, cỏc Quận huyện Hà Nội cần lựa chọn cỏc nội dung, hỡnh thỳc và phương tiện thụng tin sao cho mọi người dõn, mọi tổ chức đều cú thể tiếp cận dễ dàng với thụng tin quy hoạch sử dụng đất đai.
Để làm tốt cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất cần thực hiện một số biện phỏp cơ bản như sau:
- Thành lập Ban chỉ đạo quy hoạch sử dụng đất cấp Thành phố; chỉ đạo cỏc Sở, ngành và UBND cỏc quận, huyện, thị xó, thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015), tạo cơ sở cho hoạt động xõy dựng quy chế, đấu giỏ QSDĐ sỏt thực tiễn hơn;
- Bố trớ đủ kinh phớ và lực lượng cỏn bộ cú trỡnh độ, chuyờn mụn đảm nhận cụng tỏc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ba cấp. Tổ chức cỏc lớp tập huấn, hướng dẫn cho cỏn bộ làm cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong ngành Tài nguyờn và Mụi trường, cỏc đơn vị tư vấn và lónh đạo UBND cỏc cấp.
- Nõng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Làm tốt cụng tỏc xỏc định nhu cầu sử dụng đất trờn cơ sở dự bỏo cỏc chỉ tiờu hồn thiện kinh tế, xó hội, mụi trường của địa phương. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phục vụ một cỏch tốt nhất cho hoàn thiện kinh tế - xó hội và bảo vệ mụi trường. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố phải bảo đảm giữ
vững cỏc chỉ tiờu sử dụng đất cấp quốc gia đó phõn bổ, đồng thời, tiếp tục phõn bổ cỏc chỉ tiờu sử dụng đất cấp tỉnh (thành) cho cấp huyện (quận) và hướng dẫn cấp huyện phõn bổ chỉ tiờu sử dụng đất cho cấp xó (phường).
- Tổ chức kiểm tra cỏc đơn vị tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất trong việc chấp hành cỏc quy định về điều kiện hành nghề tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, về phương phỏp, nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ba cấp.
- Chấn chỉnh cụng tỏc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cỏc cấp. Quy định về điều kiện được tham gia lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với cỏn bộ chuyờn mụn; hướng dẫn địa phương trong việc lựa chọn cỏc đơn vị tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bảo đảm cỏc cỏn bộ, đơn vị tư vấn được lựa chọn cú đủ năng lực, trỡnh độ đỏp ứng những quy định mới về nội dung, phương phỏp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cỏc cấp;
- Theo dừi, đụn đốc, kiểm tra và thỏo gỡ những vướng mắc cho cỏc địa phương trong cụng tỏc tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ba cấp (tỉnh, huyện, xó) đảm bảo chất lượng và tiến bộ theo quy định của phỏp luật đất đai.
3.2.3. Hoàn thiện cỏc yếu tố để xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ quyền sử dụng đất chuẩn hơn
Hoàn thiện hệ thống tổ chức của quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ. Từng bước xó hội hoỏ việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội, xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường thủ tục; hoàn thiện thị trường cho thuờ nhà ở, văn phũng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; cú biện phỏp kớch cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người cú thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đói; tạo sức cạnh tranh cho quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ trong nước so với thị trường khu vực, cú sức hấp dẫn cỏc nhà đầu tư.
Quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ phải hướng vào phục vụ điều tiết thị trường thứ cấp (Thị trường thứ cấp của thị trường bất động sản) cần được
hoàn chỉnh theo hướng xõy dựng quy chế cho hỡnh thành và hoạt động của một số tổ chức như: tổ chức định giỏ, tổ chức tư vấn phỏp lý, hệ thống thụng tin, cỏc định chế tài chớnh tham gia thị trường. Thành lập và hoàn chỉnh quy chế hoạt động cỏc giao dịch thủ tục để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch và cú độ tin cậy cao. Cỏc sàn giao dịch phải thực sự là nơi cỏc chủ đầu tư cụng khai những thụng tin như kế hoạch bỏn nhà, cho thuờ nhà, danh sỏch đăng ký mua nhà, giỏ bỏn giỏ cho thuờ, tiến độ thực hiện dự ỏn … để nhõn dõn biết và qua đú Nhà nước cũng cú thể kiểm tra, giỏm sỏt hoạt động mua bỏn, cho thuờ hay tiến độ triển khai thực hiện cỏc dự ỏn. Hiện nay ngoài cỏc sàn giao dịch do tư nhõn tự lập với quy mụ nhỏ, Nhà nước cũng đó cho phộp thành lập 2 sàn giao dịch Bất động sản ở Hà nội và thành phố Hồ chớ Minh. Do mới thành lập nờn hoạt động của cỏc sàn này chưa thực sự đem lại kết quả như mong muốn. Vỡ vậy, cần nhanh chúng rỳt kinh nghiệm về tổ chức, điều hành để cỏc sàn giao dịch này cú thể thực hiện được chức năng và từ đú nhõn ra cỏc địa phương.
Ngoài ra, để đảm bảo sự cụng khai, minh bạch trờn thị trường, cỏc chớnh sỏch ưu đói đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn và cho thuờ cần thay đổi theo hướng bói bỏ ưu đói trung gian thụng qua Doanh nghiệp, chuyển sang hỗ trợ trực tiếp cho cỏc đối tượng khú khăn về nhà ở. Thực tế hiện nay Nhà nước đang dành nhiều chớnh sỏch ưu đói cho cỏc tổ chức kinh doanh nhà ở để bỏn và cho thuờ, nhất là cỏc tổ chức kinh doanh nhà xó hội và nhà cho đối tượng cú thu nhập thấp. Tuy nhiờn, sản phẩm bỏn ra cho ai, với giỏ cả thế nào thỡ lại hoàn toàn do cỏc tổ chức này tự ý thực hiện. Bởi vậy trong khi chờ đợi một quy chế quản lý phự hợp cú tớnh phỏp lý cao để đảm bảo nhà ở cho người cú nhu cầu thực sự thỡ cần cú một quy định về cụng ty kinh doanh phải đăng ký quỹ đất, quỹ nhà xõy dựng cơ chế mua bỏn và chịu sự kiểm tra của cỏc cơ quan chức năng.
Hiện tại, trờn quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ của Việt Nam, đất sạch do chưa được tạo lập đầy đủ kịp thời, cú chất lượng nờn việc tạo lập cỏc sản
phẩm bất động sản để đỏp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khú nhăn, trở ngại, ỏch tắc. Để quy chế, quy trỡnh đấu giỏ QSDĐ đem lại hiệu quả thiết thực cần:
- Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chớnh
- Thực hiện hạ tầng cú trước, lấy giỏ trị đất để hoàn thiện hạ tầng tại chỗ. Nhà nước chịu trỏch nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đớch sử dụng đất và giao đất đó cú hạ tầng cho cỏc bờn kinh doanh và sử dụng theo phương thức đấu giỏ. Tuy nhiờn Nhà nước cũng cần sớm ban hành cỏc nguyờn tắc đấu giỏ để đảm bảo việc đấu giỏ đạt được hiệu quả cao.
Cỏc biện phỏp tăng hiệu quả thực hiện quy chế ĐGQD đất bao gồm:
- Hoàn thiện cụng tỏc đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, trỏnh tỡnh trạng độc quyền.
- Ban hành chớnh sỏch thu hỳt trực tiếp từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế vào việc đấu giỏ QSDĐ để đảm bảo cụng khai minh bạch.
- Trong tương lai mở rộng sự tham gia của người nước ngoài vào để đấu giỏ cho thuờ mục đớch sản xuất kinh doanh.