7. Kết cấu của luận văn
2.4. Những nội dung chớnh xõy dựng quy chế, quy trỡnh đấu giỏ
2.4.22. Quy định trỏch nhiệm của Sở, Ban, Ngành Thành phố và
dựng kế hoạch bố trớ vốn ngõn sỏch hằng năm để cho vay, ứng trước cho cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất theo cỏc giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư; chuẩn bị thực hiện dự ỏn (trong đú cú bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư) và xõy dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu cú) trỡnh Ủy ban nhõn dõn thành phố quyết định.
2. Đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giỏ cú trỏch nhiệm hoàn trả số tiền đó ứng từ nguồn thu đấu giỏ quyền sử dụng đất của chớnh dự ỏn đú theo quy định.
3. Quản lý nguồn thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất: Việc quản lý nguồn thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 55/2010/QĐ-UBND ngày 15/02/2010 của Ủy ban nhõn dõn Thành phố về việc ban hành quy định phõn cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi giữa cỏc cấp ngõn sỏch; tỷ lệ phần trăm (%) phõn chia nguồn thu giữa cỏc cấp ngõn sỏch và định mức phõn bổ ngõn sỏch thuộc thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015.
Việc điều chỉnh tỷ lệ phõn bổ nguồn thu từ đấu giỏ giữa cỏc cấp ngõn sỏch được thực hiện theo Quyết định phõn cấp về quản lý nguồn thu ngõn sỏch của Ủy ban nhõn dõn Thành phố (trừ cỏc trường hợp đấu giỏ đất để phục vụ chương trỡnh xõy dựng nụng thụn mới).
2.4.22. Quy định trỏch nhiệm của Sở, Ban, Ngành Thành phố và củaỦy ban nhõn dõn cấp huyện Ủy ban nhõn dõn cấp huyện
1. Ủy ban nhõn dõn cấp huyện:
a) Lập kế hoạch cỏc khu đất đấu giỏ quyền sử dụng đất thuộc Thành phố quản lý, giao cho Ủy ban nhõn dõn huyện làm chủ đầu tư cú quy mụ về
diện tớch từ 5.000 m trở lờn gửi về Sở Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, trỡnh Ủy ban nhõn dõn thành phố phờ duyệt kế hoạch hằng năm theo quy định; chỉ đạo cụng tỏc lập và phờ duyệt kế hoạch đấu giỏ quyền sử dụng đất cỏc khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dõn cư cú quy mụ dưới 5.000 m2 để triển khai cụng tỏc chuẩn bị đầu tư, giải phúng mặt bằng và xõy dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy định;
b) Lập danh mục cỏc dự ỏn đầu tư bằng vốn đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn, trỡnh Hội đồng nhõn dõn cấp huyện quyết nghị; đồng thời bỏo cỏo Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài chớnh để cõn đối, theo dừi;
c) Lập dự ỏn đầu tư và chỉ đạo Trung tõm phỏt triển quỹ đất cấp huyện lập dự ỏn đầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật; lập hồ sơ sử dụng đất, thực hiện việc giải phúng mặt bằng để tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất; xõy dựng và đề xuất giỏ khởi điểm và bước giỏ, bỏo cỏo Sở Tài chớnh phờ duyệt; quyết định cụng nhận kết quả trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất; thẩm định, phờ duyệt giỏ khởi điểm và bước giỏ cỏc khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dõn cư.
d) Thành lập Ban chỉ đạo cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất để chỉ đạo, tổ chức thực hiện, kiểm tra, giỏm sỏt cụng tỏc này.
e) Quyết định ban hành quy chế đấu giỏ.
f) Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất theo tỷ lệ cõn đối cho ngõn sỏch cấp huyện để đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng cú hiệu quả, theo quy định của phỏp luật và quy định tại Điều 9 bản Quy định này;
g) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phộp xõy dựng cụng trỡnh theo thẩm quyền;
h) Thực hiện theo chức năng quản lý Nhà nước và theo quy định của Thành phố kiểm tra, giỏm sỏt, xử lý theo thẩm quyền những cụng trỡnh xõy dựng vi phạm theo quy định, kịp thời bỏo cỏo những trường hợp vi phạm vượt thẩm quyền xử lý.
2. Sở Kế hoạch và Đầu tư
a) Chủ trỡ, phối hợp với Sở Tài nguyờn và Mụi trường, Sở Tài chớnh, Sở Quy hoạch kiến trỳc lập kế hoạch cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất hằng năm thuộc Thành phố quản lý, quy mụ từ 5.000m2 trở lờn và tổng hợp cỏc dự ỏn nhỏ lẻ nằm xen kẽ cú quy mụ dưới 5.000m2 theo địa bàn cấp huyện, bỏo cỏo Ủy ban nhõn dõn Thành phố phờ duyệt và cụng bố cụng khai;
b) Kiểm tra, hướng dẫn Ủy ban nhõn dõn cấp huyện lập và trỡnh duyệt Dự ỏn đầu tư trờn địa bàn cấp huyện thực hiện bằng nguồn vốn ứng trước của Thành phố;
c) Tổng hợp danh mục, kết quả thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật để thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất, cỏc dự ỏn đầu tư cơ sở hạ tầng bằng nguồn vốn đấu giỏ quyền sử dụng đất hằng năm.
3. Sở Tài chớnh
a) Hướng dẫn về đơn giỏ ký hợp đồng thực hiện đấu giỏ và thanh toỏn phớ đấu giỏ
b) Hướng dẫn việc tạm ứng, hoàn trả và thanh toỏn, quyết toỏn số vốn Ngõn sỏch thành phố ứng cho cỏc dự ỏn đấu giỏ; hướng dẫn Chủ đầu tư nộp tiền thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất vào ngõn sỏch Nhà nước theo quy định của Luật Ngõn sỏch Nhà nước và quy định tại Quyết định này;
c) Kiểm tra, hướng dẫn Ủy ban nhõn dõn cấp huyện quản lý, sử dụng tiền thu được từ đấu giỏ quyền sử dụng đất.
d) Chủ trỡ, phối hợp với Sở Tài nguyờn và Mụi trường, Cục Thuế Thành phố và Ủy ban nhõn dõn cỏc quận, huyện, thị xó thẩm định và phờ duyệt giỏ khởi điểm, bước giỏ.
e) Phối hợp với Sở Tài nguyờn và Mụi trường (cơ quan chủ trỡ) thẩm định, bỏo cỏo Ủy ban nhõn dõn Thành phố cụng nhận kết quả trỳng đấu giỏ đối với trường hợp cấp Thành phố tổ chức đấu giỏ.
f) Kiểm tra, đụn đốc, tổng hợp việc thu tiền theo kết quả trỳng đấu giỏ; đề xuất xử lý cỏc trường hợp vi phạm quy chế, quy định về nộp tiền sử dụng đất.
4. Sở Tài nguyờn và Mụi trường
a) Là cơ quan thường trực Ban chỉ đạo đấu giỏ quyền sử dụng đất Thành phố, thực hiện theo nhiệm vụ đó được phõn cụng.
b) Chủ trỡ, phối hợp với Sở Tài chớnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư và cỏc cơ quan cú liờn quan tổ chức tổng kết, bỏo cỏo rỳt kinh nghiệm việc thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất hằng năm trờn địa bàn Thành phố;
c) Kiểm tra, hướng dẫn Chủ đầu tư lập hồ sơ giao đất, cho thuờ đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trỳng đấu giỏ;
d) Chủ trỡ thẩm định, bỏo cỏo Ủy ban nhõn dõn Thành phố cụng nhận kết quả trỳng đấu giỏ đối với trường hợp cấp Thành phố tổ chức đấu giỏ.
đ) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phõn cấp. 5. Sở Tư phỏp
a) Hướng dẫn đơn vị được giao nhiệm vụ đấu giỏ lựa chọn tổ chức thực hiện đấu giỏ; hướng dẫn việc ký hợp đồng thuờ tổ chức thực hiện đấu giỏ.
b) Kiểm tra, giỏm sỏt việc tổ chức phiờn đấu giỏ.
c) Thụng bỏo danh sỏch cỏc tổ chức đấu giỏ chuyờn nghiệp cú chức năng đấu giỏ quyền sử dụng đất.
6. Sở Quy hoạch Kiến trỳc:
a) Giới thiệu vị trớ, cấp chứng chỉ quy hoạch, cấp phộp quy hoạch, hướng dẫn lập và thẩm định, xỏc nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng khu đất;
b) Kiểm tra, giỏm sỏt thực hiện quy hoạch kiến trỳc được duyệt; xử lý cỏc trường hợp vi phạm theo thẩm quyền.
7. Viện Quy hoạch Xõy dựng:
Lập hồ sơ chỉ giới đường đỏ và cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật liờn quan đến khu đất theo phõn cấp.
8. Cục Thuế Thành phố:
Hướng dẫn người trỳng đấu giỏ kờ khai và nộp tiền thuờ đất theo kết quả trỳng đấu giỏ được cấp cú thẩm quyền phờ duyệt và theo thời gian quy định trong hồ sơ dự đấu giỏ.
9. Quỹ Phỏt triển đất Thành phố
a) Bố trớ vốn Ngõn sỏch để cho cỏc dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất vay theo quy chế;
b) Kiểm tra, giỏm sỏt việc quản lý, sử dụng nguồn vốn cho vay; c) Thu hồi nguồn vốn đó cho vay.
2.4.23. Xử lý vi phạm trong quỏ trỡnh đấu giỏ quyền sử dụng đất
1. Người tham gia đấu giỏ cú đủ tư cỏch nhưng khụng cú mặt tại phiờn đấu giỏ hoặc khụng nộp phiếu dự đấu giỏ coi như khụng tham gia phiờn đấu giỏ; Người trỳng đấu giỏ từ chối khụng nhận quyền sử dụng đất hoặc rỳt lại giỏ đó trả thỡ bị tịch thu số tiền tương đương số tiền đặt trước dự đấu giỏ theo quy chế đấu giỏ.
2. Người trỳng giỏ đó được bàn giao đất mà trong thời hạn 12 thỏng khụng tiến hành xõy dựng thỡ bị thu hồi đất để tổ chức đấu giỏ tiếp hoặc giao đất theo quy định. Trong trường hợp này, người trỳng giỏ được hồn lại số tiền sử dụng đất đó nộp và khụng được tớnh lói, trượt giỏ nhưng khụng được nhận lại số tiền đặt trước dự đấu giỏ theo quy chế đấu giỏ.
3. Người trỳng giỏ mà sử dụng đất sai mục đớch thỡ bị xử lý theo quy định của Luật Đất đai.
4. Bờn tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất nếu cú vi phạm trong quỏ trỡnh tổ chức thực hiện, tựy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của phỏp luật.
5. Cỏc cỏn bộ, cụng chức khụng thực hiện trỏch nhiệm được giao hoặc lợi dụng chức vụ, quyền hạn cố ý làm trỏi; cú hành vi làm lộ bớ mật gõy thiệt
hại cho Nhà nước và cỏc tổ chức, cỏ nhõn hoặc làm cho cuộc đấu giỏ khụng thành; vi phạm cỏc quy định về quản lý, sử dụng đất đai, đầu tư và xõy dựng thỡ tựy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chớnh hoặc chuyển cơ quan chức năng xử lý theo quy định của phỏp luật.
6. Khiếu nại, tố cỏo cú liờn quan đến quỏ trỡnh tổ chức thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cỏo; Luật Đất đai, Luật Dõn sự và theo Quy định của quy chế này.
2.5. Đỏnh giỏ kết quả thực hiện quy chế, quy trỡnh đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội
Sau khi thực hiện quy chế đấu giỏ QSDĐ trờn địa bàn Thành phố Hà Nội:
Mặt được:
- Quy chế đấu giỏ đất, lượng đất giao dịch của Hà Nội được đưa thờm vào thị trường, gúp phần hạn chế những cơn sốt đất.
- Tiền thu được từ việc đấu giỏ do UBND thành phố tổ chức được nộp vào ngõn sỏch để xõy dựng cơ sở hạ tầng, phỏt triển nhà ở cho đối tượng người cú thu nhập thấp và người thuộc diện chớnh sỏch. Nếu UBND quận, huyện tổ chức đấu giỏ thỡ 70% tiền thu được để cho quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, phần cũn lại chuyển vào ngõn sỏch của thành phố. Thành phố thời gian tới là sẽ đưa ra đấu giỏ những khu đất cú giỏ trị như khoảng 20 ha đất khu vực quanh Hồ Tõy, đoạn từ Lạc Long Quõn tới đường vành đai 2 để lấy tiền xõy dựng hạ tầng kỹ thuật Hồ Tõy, cỏc khu đụ thị mới ở Gia Lõm, Thanh Xuõn và Cầu Giấy. Theo bỏo cỏo của Sở Tài nguyờn và Mụi trường, tớnh đến ngày 12/11/2010 đó cú 18 đơn vị tổ chức đấu giỏ 11,7 ha đất, thu được 2.519,44 tỷ đồng, đạt 97% kế hoạch thu ngõn sỏch. Cỏc khu đất đấu giỏ tập trung tại 8 dự ỏn thu được 1.176,16 tỷ đồng và cỏc khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ tại 13 quận, huyện thu được 1.310,43 tỷ đồng. Ngoài ra, cỏc đơn vị cũn đấu giỏ được 4 nhà chuyờn dựng, thu được 32,85 tỷ đồng.
- Cỏc cơ quan nhà nước dễ thực hiện quy trỡnh quản lý đất và quyền sử dụng đất.
- Hạn chế cỏc tiờu cực vỡ minh bạch và cụng khai của quy chế.
- Chọn được cỏc nhà đầu tư cú khả năng để tham gia vào quỏ trỡnh sử dụng đất đai.
Mặt chưa được:
- Vỡ kế hoạch đấu giỏ quyền sử dụng đất ở
Để cỏc thành phố, đụ thị lớn cú nguồn vốn tỏi đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, việc đấu giỏ quyền sử dụng đất là một trong những phương ỏn tối ưu. Tuy nhiờn, do thị trường bất động sản đúng băng kộo dài dẫn tới hàng loạt kế hoạch đấu giỏ “tan vỡ” gõy lóng phớ quỹ đất. Từ đầu năm 2012, UBND TP Hà Nội đó đưa ra kế hoạch đấu giỏ quyền sử dụng đất khỏ hoành trỏng trờn địa bàn thành phố. Cụ thể, TP cú 53 dự ỏn cú đủ điều kiện đấu giỏ quyền sử dụng đất, với diện tớch đấu giỏ là 21,285ha, đặt mục tiờu thu về số tiền khổng lồ 2.500 tỷ đồng từ đấu giỏ đất. Thế nhưng, thống kờ mới nhất, năm 2012, chỉ cú 10/29 quận, huyện, thị xó tổ chức đấu giỏ thành cụng với diện tớch 5,2 ha, thu được 700 tỷ đồng (chỉ đạt 28% kế hoạch).
- Đấu giỏ chậm: Trong thời gian qua, cỏc đơn vị đó tớch cực tổ chức đấu
giỏ đất cú Long Biờn, Thanh Trỡ, Hà Đụng và Đụng Anh. Cỏc đơn vị hiện chưa tổ chức đấu giỏ là Cầu Giấy, Hồng Mai, Thanh Xũn, Gia Lõm, Từ Liờm, Thạch Thất, Ba Vỡ, Chương Mỹ, Ứng Hũa, Sở Nụng nghiệp và Phỏt triển nụng thụn. Như vậy, trong năm 2010, cỏc đơn vị phải tiếp tục tổ chức đấu giỏ để thu 80 tỷ đồng nữa mới hoàn thành kế hoạch năm.
Hiện trờn địa bàn Hà Nội cú cỏc dự ỏn được giao đất trước ngày 1/7/2010 đó đủ điều kiện để tổ chức đấu giỏ vào dịp cuối năm nay là: Khu đấu giỏ thụn Thờn Bơn - phường Biờn Giang, khu đấu giỏ Ngụ Thỡ Nhậm và khu Đồng Dung, dự kiến đấu giỏ vào thỏng 12/2010, thu 70 tỷ đồng. Quận Cầu
Giấy cũng dự kiến tổ chức đấu giỏ đất ở Khu đụ thị mới Dịch Vọng vào thỏng 12/2010. Bờn cạnh đú, tại khu đấu giỏ xó Trõu Quỳ, UBND huyện Gia Lõm đó tổ chức đấu giỏ một phần diện tớch đất vào cuối năm 2009, dự kiến tổ chức đấu giỏ 2 ha đất trong quý 4/2010.
Ngồi ra, Hà Nội cũng cú những dự ỏn đó được giao đất trước ngày 1/7/2010, nhưng chưa đủ điều kiện để tổ chức đấu giỏ, gồm 6 khu đất đó GPMB, xõy dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa ban hành quy chế đấu giỏ; 7 khu đất đang triển khai xõy dựng hạ tầng kỹ thuật; 8 khu đất đang thực hiện cụng tỏc bồi thường hỗ trợ và tỏi định cư; 35 khu đất trờn địa bàn 9 quận, huyện với diện tớch 123.963m2 xen kẹt nhỏ lẻ trong khu dõn cư chưa tổ chức đấu giỏ.
Nguyờn nhõn của những điều chưa được là ở quy chế đấu giỏ cú nội dung chưa thớch hợp:
- Phõn tớch cỏc nguyờn nhõn làm đấu giỏ đất ế ẩm, ụng Nguyễn Văn Hựng - Phú Giỏm đốc Sở TN&MT cho rằng, "thủ phạm" hàng đầu chớnh là thị trường bất động sản bị đúng băng. Nhiều dự ỏn đó tổ chức bỏn hồ sơ nhưng khụng đủ số lượng người tham gia theo quy định hoặc khụng cú người tham gia như tại huyện Thạch Thất, Hoài Đức...
- Một số thủ tục hành chớnh liờn quan đến quy hoạch, đầu tư và thu hồi đất cũn phức tạp, gõy lỳng tỳng cho cỏc đơn vị.
- Trong quy chế ĐG QSDĐ hiện nay chưa thanh lọc được cỏc nhà đầu tư và đầu tư.
- Thủ tục rườm rà, mất nhiều thời gian, làm mất đi cơ hội đấu giỏ
- Nhiều đầu mối tham gia làm một việc đấu giỏ, đõy là những rào cản phiền hà về hành chớnh.
- Một số điểm trong quy trỡnh đấu giỏ chưa rừ: vớ dụ quy định về ngày thực hiện một thủ tục nào đú, như ngày nộp tiền, cỏc cơ quan và tổ chức cứ nghĩ khỏc nhau về ngày làm việc hay ngày tớnh theo lịch thời gian?
- Việc xõy dựng và phờ duyệt giỏ sàn tại nhiều khu vực chưa phự hợp với giỏ thực tế. Việc lựa chọn một số vị trớ khu đất thực hiện đấu giỏ cũng chưa phự hợp với nhu cầu thị trường.
Bờn cạnh đú, theo tớnh toỏn của cỏc chuyờn gia, kinh phớ bồi thường,