7. Bố cục đề tài
1.4. Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sả nở một số nước trên
thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
1.4.1. Chính sách thuế liên quan bất động sản ở Thụy Điển.
Thụy Điển áp dụng hai sắc thuế cơ bản trong lĩnh vực đất đai:
- Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản cĩ mã số lưu trữ riêng. Cơ
quan quản lý nhà đất cĩ nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất, giá đất,…sau đĩ cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân thành các
loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà, đất nơng
nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng lọai đất căn cứ vào giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại, giá đất được
điều chỉnh sáu năm một lần.
- Thuế tài sản: Đây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 triệu SEK, 2,6% cho tổng
giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên.
1.4.2. Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản tại Singapore.
Singapore chú ý phát triển thị trường Bất động sản thơng qua việc thu hút nguồn
vốn cho thị trường này dưới hình thức quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT). Đây là mơ hình nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản
để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản,
tìm cách sở hữu để điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền hoặc cĩ thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Ngày nay, trên thế giới, để đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản, nhiều nước đã phát triển mơ hình này và đạt hiệu quả cao. Sau đây là kinh nghiệm của Singapore về vấn đề này:
Tại Singapore, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được quy định bởi Luật
chứng khốn và giao dịch future năm 1999 cùng với hệ thống các quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn lập quỹ bất động sản được quy định bởi các Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT đầu tiên được niêm
yết với tổng số vốn hĩa thị trường là 17 tỷ USD.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng
khốn Singapore được hưởng ưu đãi thuế. Để được niêm yết thì một Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT phải tuân thủ theo Luật chứng khốn và giao dịch future
của Singapore, hệ thống các quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn các Quỹ bất động sản và sổ tay niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Singapore. Ngồi ra, các trường hợp miễn giảm thuế khác phải được sự cho phép của Bộ tài chính Singapore. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT ở Singapore cĩ thể thành lập dưới dạng một cơng ty hay một Quỹ tín thác.
Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được niêm yết ở Singapore đều là các quỹ vì ở dạng quỹ cĩ một số thuận lợi nhất định hơn so với dạng cơng ty. Với cấu trúc là
linh động và sẽ khơng bị hạn chế bởi số lợi nhuận mang ra phân phối. Việc quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT cĩ thể là tự quản nhưng thực tế là thuê quản lý từ các Cơng ty chuyên ngành. Để niêm yết trên Sở giao dịch chứng khốn thì
Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT phải cĩ vốn tối thiểu là 20 triệu SGD và phải cĩ ít nhất 25% vốn Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được nắm giữ bởi ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT khơng bắt buộc phải niêm yết nhưng để được giảm thuế thì phải niêm yết trên Sở giao dịch chứng khốn Singapore. Một Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT niêm yết trên thị trường nước ngồi thì sẽ khơng được giảm thuế.
1.4.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Qua nghiên cứu chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở các
nước trên, đặc biệt là chính sách thuế liên quan bất động sản cĩ thể rút ra bài học kinh nghiệm như sau:
Thứ nhất: Xây dựng hồn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản là vơ
cùng quan trọng và cần thiết nhằm tạo lập một hành hành lang pháp lý ổn định và
đầy đủ gĩp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành tốt hơn.
Thứ hai: Giá tính thuế bất động sản phải theo sát giá thị trường.
Thứ ba: Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị kinh tế mà bất động sản cĩ thể mang lại và cĩ sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh
tế địa phương.
Thứ tư: Đánh thuế tài sản theo dạng lũy tiến là cần thiết nhằm đảm bảo sự cơng
bằng, rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa các đối tượng nắm giữ tài sản, chuyển dịch tài sản, hạn chế đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất cĩ hiệu quả.
Thứ năm: Để đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường Bất động sản, trên thế giới
đã sử dụng cơng cụ Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản. Đây là loại hình phổ biến với
rất nhiều nước tuy nhiên mỗi nước đều cĩ những cách riêng của mình để phát triển và quản lý tốt quỹ này. Chúng ta cần phải nghiên cứu thêm và áp dụng cơng cụ này
Thứ sáu: Sự phát triển thị trường bất động sản địi hỏi phải cĩ đủ nguồn cung về
các loại bất động sản, trong đĩ khơng thể thiếu sản phẩm cho người thu nhập thấp. Bên cạnh việc mang đến cơ hội cho các cư dân hạn chế trong thu nhập, sự sơi động của phân khúc thị trường nhà cho người thu nhập thấp cịn là động lực đĩng gĩp vào sự sơi động của thị trường Bất động sản nĩi chung. Muốn thúc đẩy phân khúc thị trường Bất động sản này, Nhà nước cần quan tâm, khuyến khích các cơng ty đầu tư và kinh doanh Bất động sản chú trọng đến các dự án nhà giá thấp, giảm bớt thủ tục đầu tư, đồng thời tạo nhiều cơ hội cho các cư dân hạn chế nguồn tài chính cĩ thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các sản phẩm Bất động sản.
Thứ 7: Phát triển thị trường phái sinh bất động sản là hướng tốt để phát triển thị
trường bất động sản. Bởi lẽ, nĩ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh dựa trên việc mua bán Bất động sản, và quan trọng hơn thế nĩ giúp cho người mua và người bán hạn chế các rủi ro trong giao dịch mua bán Bất động sản khi cĩ những biến động của thị trường.
Kết luận chương 1
Những cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và chính sách tài
chính để phát triển thị trường bất động sản được trình bày sơ lược trên đây là những kiến thức cơ bản về sự vận hành của thị trường bất động sản một cách chung nhất, về các chính sách tài chính chủ yếu mà Nhà nước dùng để quản lý và điều tiết thị
trường bất động sản sao cho phát triển phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế. Phần này cũng đề cập đến một số chính sách tài chính cơ bản, đặc biệt là chính sách thuế, để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản hiện hành của một số nước trên thế giới. Từ đĩ, rút ra bài học kinh nghiệm về chính sách tài chính áp dụng cho thị trường bất động sản ở Việt Nam nĩi chung và thị trường bất động sản TP.HCM nĩi riêng. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản giúp đi sâu vào phân tích
thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản TP.HCM trong
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM TRONG THỜI GIAN QUA.
2.1. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Trước khi đi vào đánh giá thực trạng các chính sách tài chính đối với các hoạt động trên thị trường bất động sản, chúng ta cũng cần cĩ cái nhìn khái quát về quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở TP.HCM trong thời gian qua, đồng thời
nhìn nhận kết quả đạt được cũng như những tồn tại của thị trường từ đĩ thấy được những tác động từ chính sách tài chính đến hiệu quả hoạt động của thị trường bất
động sản của TP.HCM như thế nào.