7. Bố cục đề tài
2.2.3. Tín dụng bất động sả nở TP.HCM
2.2.3.2. Các chính sách tín dụng
a. Chính sách huy động vốn.
Hầu hết các nguồn vốn ngân hàng lại là nguồn vốn ngắn hạn trong khi lĩnh vực cĩ tính chất lâu dài và dễ bị nĩng sốt bất thường như bất động sản, sẽ đe dọa đến
nguồn vốn của các nhà kinh doanh tiền tệ như ngân hàng. Theo cơ chế và điều kiện thị trường, các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, đặc biệt là huy động vốn trung và dài hạn phục vụ thị trường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã tích cực phát triển các mối quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế như quỹ IMF, Ngân hàng thế giới, ngân hàng phát triển Châu Á,…nhằm tranh thủ tiềm lực tài chính của các tổ chức này.
Trước khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, thì chưa cĩ nhiều tổ chức tài chính trung gian của nước ngồi tham gia vào thị trường vốn ở nước ta.
Khả năng về nguồn vốn của các tổ chức tín dụng trong nước khơng đáp ứng nhu cầu vay dài hạn để đầu tư và kinh doanh bất động sản. Hiện nay, số lượng các tổ
chức tài chính nước ngồi ngày càng tăng, cung cấp nguồn vốn đáng kể cho nền
kinh tế nĩi chung và cho thị trường bất động sản nĩi riêng.
b. Chính sách cho vay.
Các tổ chức tín dụng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 về quy chế cho vay bất động sản, Quyết
định 127/2005/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 03/02/2005 về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng và Quyết
định 738/200/QĐ-NHNN do Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 31/05/2005 về
việc sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 1 của Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN. Thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản cịn nhiều hạn chế do vướng mắc
khĩ khăn về chính sách, cơ chế, rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản. Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh doanh bất động
sản, nhưng lấy vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn là điều bất ổn. Khơng thể dùng vốn ngắn hạn cho những dự án dài hạn, mặc dù cho vay bất động sản là hoạt động bình thường của ngân hàng song điều bất thường là các khoản vay này lại xuất phát từ vốn ngắn hạn. Do đĩ, để giảm thiểu rủi ro và nhanh thu hồi vốn, đặc biệt khi thị
trường bất động sản cĩ dấu hiệu bất ổn, đa số tổ chức tín dụng dùng chính sách cho vay cĩ chọn lọc dựa theo tiềm năng của dự án đầu tư và dựa theo tiếng tăm và uy tín của chủ đầu tư. Chính vì thế mà hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản
gặp rất nhiều trở ngại về vốn. Trong giai đoạn thị trường bất động sản “đĩng băng”, hầu như các ngân hàng đều cĩ xu hướng “khĩa van” đối với thị trường bất động
sản, các nhà đầu tư bất động sản vốn đã khĩ khăn càng khĩ khăn hơn.
Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, thực tế cho thấy dư nợ cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản tăng mạnh đến cuối 2008, hoạt động cho vay đối với bất động sản của tổ chức tín dụng tăng cả về số vốn và dự án cho vay, đặc biệt là ở những thành phố lớn. Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của tổ chức tín dụng. Nhất là những khoản vay cĩ nguồn trả nợ từ kinh doanh bất động sản vì thị trường nhà đất khơng ổn định,
giao dịch bất động sản ở thời kỳ trầm lắng, trong khi tài sản bảo đảm chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với tiềm ẩn nhiều rủi ro và khĩ
nắm bắt được xu hướng thay đổi của thị trường. Điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hoạt động tín dụng. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng xem xét và thẩm định kỹ lưỡng dự án bất động sản, chỉ cho vay những dự án cĩ tính khả thi cao và chủ đầu tư cĩ khả năng hồn trả nợ đúng thời hạn. Ngân hàng Nhà nước cịn yêu cầu các ngân hàng phải ban hành qui chế về nghiệp vụ cho vay bất
động sản nhằm giám sát và tạo hành lang an tồn cho việc cấp tín dụng dự án bất động sản. Khơng những thế, Ngân hàng Nhà nước cịn chỉ đạo các ngân hàng chi
nhánh ở những tỉnh thành lớn thường xuyên báo cáo tình hình cho vay bất động sản trên địa bàn để cĩ phản ứng kịp thời và biện pháp hạn chế khi sự cố bất lợi xảy ra.
Ở nước ta, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng Nhà nước chưa cĩ
vay. Thủ tục quy định về cho vay cịn rườm rà, phức tạp. Năng lực thẩm định các khoản vay cịn hạn chế.
c. Cơ chế thế chấp.
Về cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản được thực hiện chủ yếu theo tinh
thần: Nghị định 178/1999/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền cho vay của các tổ chức tín dụng; Nghị định 24/2000/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 31/07/2000 về chi tiết thi hành Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị định 85/2002/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 25/10/2002 về bổ sung, sửa đổi Nghị định 178; và một số văn bản pháp luât khác như: Thơng tư
07/2003/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 19/05/2003 hướng dẫn về bảo đảm tiền vay; Thơng tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC- TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi
nợ cho các tổ chức tín dụng;….
Các tổ chức tín dụng cĩ quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm trong việc nhận thế chấp tài sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tải sản gắn liền trên đất hiện tại hoặc được hình thành trong tương lai) để cho vay vốn, việc xử lý tài sản thế chế
chấp cũng đã được pháp luật quy định.
Việc thế chấp bất động sản để vay vốn các tổ chức tín dụng cĩ xu hướng tăng trong thời gian trước đây, do các quy định của pháp luật về đất đai ngày càng thơng
thống hơn. Hiện nay, khi cĩ nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp. Mặc dù quy định của việc cầm cố, thế chấp bất động sản
đã cĩ nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn cịn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng
ký giao dịch bảo đảm, cơng chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Bên cạnh đĩ, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khĩ khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Cơ chế thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp cịn vướng phải các khĩ khăn sau:
- Do tài sản thế chấp chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản nhà cửa gắn liền trên đất nên việc khĩ khăn và chậm chạp trong việc cấp quyền sử dụng đất cũng
như giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản ở một số địa phương đã kéo cơ chế thế
chấp bất động sản để vay vốn cũng gặp khá nhiều khĩ khăn.
- Khung giá do Nhà nước quy định lại thấp hơn nhiều so với giá thực tế nên gây khĩ khăn cho các tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp.
- Các quy định về hồ sơ, thủ tục thế chấp cịn nhiều khĩ khăn do chưa đồng bộ với các quy định của Luật đất đai, quy định của Phịng cơng chứng Nhà nước,…
- Mức phí đăng ký giao dịch bảo đảm khi cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản và mức phí cho thơng tin về bất động sản là khá cao.
- Các tổ chức tín dụng khơng được chủ động trong việc xử lý tài sản bảo đảm vì quy
định phải ủy quyền cho tổ chức cĩ khả năng về đấu giá tài sản.
2.2.4. Chứng khốn hĩa bất động sản và nghiệp vụ repo bất động sản.