7. Bố cục đề tài
3.2.2.2. Chính sách tiền sử dụng đất
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000.
-Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, giá đất theo quy định đã được Ủy ban nhân
dân TP.HCM điều chỉnh tăng so với trước đây, vì thế tiền sử dụng đất cũng tăng
theo. Đối với các dự án xây dựng nhà ở trước đây, các nhà đầu tư phải nộp tiền sử
dụng đất cho tồn bộ diện tích được giao, mặc dù diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích (ngồi diện tích xây dựng nhà ở để bán, dự án cịn phải xây dựng các khu vực cơng cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), tại Thành phố HCM các nhà đầu tư cịn chịu điều tiết một tỷ lệ 10% phần nhà, hoặc đất ở sau khi hồn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất của địa phương, tuy nhiên do trước đây giá
đất tính tiền sử dụng đất thấp, các nhà đầu tư này cịn cĩ thể chịu đựng được, nhưng
trong điều kiện giá đất do Ủy TP.HCM quy định tăng gấp nhiều lần trước kia sẽ gây
khĩ khăn rất nhiều về tài chính cho các cá nhân, tổ chức được giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào quá
trình tăng cung hàng hố trên thị trường bất động sản, ngồi các chính sách miễn giảm theo quy định, các nhà đầu tư chỉ đĩng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, các diện tích xây dựng cơng cộng khơng tính thu tiền sử dụng
đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ các dự án vào quỹ nhà, đất
của địa phương nên được xố bỏ, thay vào đĩ, chính quyền địa phương nên lập một
quỹ đĩng gĩp tự nguyện của các nhà đầu tư đối với chương trình nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp.
- Đối với các quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây theo Nghị định 38/CP thì các tổ chức kinh doanh nhà ở được phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp khơng quá 5 năm, tuy nhiên theo quy định của Nghị định
198/2004/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp một lần ngay sau khi cĩ quyết định giao đất, đồng thời các dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hồn thành việc xây dựng mới được chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), khơng được sang bán nền đất như
trước đây, vấn đề này đang tạo nên gánh nặng về chi phí khác cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu cùng lúc hai gánh nặng về chi phí xây dựng và
tiền sử dụng đất phải nộp. Để giải quyết vấn đề về vốn này, Chính phủ phải cĩ
những biện pháp nhằm lơi kéo thị trường vốn và các cơng cụ trên thị trường vốn vào cuộc. Đối với tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh bất động sản cĩ thể vay ngân hàng đồng thời thế chấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất tại ngân
hàng cho vay; mặt khác các tổ chức này được quyền phát hành trái phiếu thu hút vốn nhàn rỗi trong dân cư, các trái phiếu này được quyền giao dịch trên thị trường chứng khốn, nếu việc phát hành và giao dịch các loại trái phiếu này thành cơng, thị trường bất động sản sẽ thu hút được lượng lớn vốn nhàn rỗi trong dân, đồng thời thị trường chứng khốn cũng cĩ thêm nhiều hàng hố giao dịch.
3.2.3. Giải pháp tín dụng bất động sản.