7. Bố cục đề tài
2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản TP.HCM
Thực trạng nĩng lạnh của thị trường bất động sản bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau: Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngồi vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phịng làm việc tăng lên rất nhiều. Và thời gian vừa qua chúng ta cũng chứng kiến sự khởi sắc và phát triển mạnh mẽ của thị trường chứng khốn. Sự khởi sắc của thị trường chứng khốn đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận
đầu tư chứng khốn, đã gĩp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm
tính thanh khoản cho thi trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khốn cĩ dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đĩ một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sơi động hẳn lên. Thêm vào đĩ là tâm lý “ăn xổi ở thì” của người Việt Nam, nhiều nhà đầu tư đã tiến hành mua đi bán lại nhằm kiếm chênh lệch. Do vậy tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người cĩ nhu cầu thực sự về nhà ở đã khơng thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đĩ cịn diễn ra
tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên. Một nguyên nhân khơng thể khơng đề cập đến, đĩ là chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nĩng lên, các ngân
hàng khơng bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã gĩp phần rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều…
Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình trạng đĩng băng, xuất phát tư các nguyên nhân chủ yếu sau:
Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn
đang lưu thơng ở ngồi về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã
làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thị trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đĩ bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khĩ tiếp cận các nhà đầu cơ khơng
đủ lực về tài chính gặp khĩ khăn lớn. Họ khơng đủ vốn để theo và nắm giữ các
BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá bất động sản
giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuơn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay cịn giảm thêm. Gĩp phần khơng nhỏ làm cho thị trường BĐS đĩng băng là việc cho vay ồ ạt của các
ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người
đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ. Cạnh đĩ là phân khúc thị trường về địa ốc chưa
phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn
phịng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, khơng cĩ nhiều khách hàng đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đĩ thị
trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư cĩ thu nhập thấp, những người cĩ nhu cầu thật sự lại chưa phát triển…
Bước sang giai đọan cuối năm 2008, và 6 tháng đầu năm 2009, thị trường bất động sản cĩ dấu hiệu hồi phục, tuy nhiên dấu hiệu phục hồi vẫn chưa được bền vững. Qua thực trạng nĩi trên cĩ thể nĩi rằng thị trường bất động sản TP.HCM chưa lành mạnh và tính minh bạch cịn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường cịn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bĩng, và các chu kỳ nĩng lạnh.