7. Bố cục đề tài
3.2.1 Giải pháp về chính sách thuế, phí, lệ phí
3.2.1.1. Thuế sử dụng đất.
Xây dựng sắc thuế sử dụng đất mới trên cơ sở sáp nhập thuế sử dụng đất nơng
nghiệp và thuế nhà đất. Xuất phát từ những tồn tại của thuế sử dụng đất nơng
nghiệp và thuế nhà đất nên cần cĩ phương án xây dựng lại một sắc thuế mới thay thế chung cho cả hai sắc thuế nêu trên. Lý do thay hai sắc thuế trên bằng một sắc thuế mới được đưa ra là: đối với thuế nhà đất hiện nay Nhà nước mới chỉ thu thuế
đất, tạm thời chưa thu thuế nhà, và cơ sở tính thuế đất lại dựa trên cơ sở tính thuế sử
dụng đất nơng nghiệp. Suy cho cùng, cả hai sắc thuế thu theo mục đích sử dụng đất, một bên là thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp, một bên là thu thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp. Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp được tính như là bội số của thuế sử dụng đất nơng nghiệp theo từng hạng đất đã được xác định.
Ngồi ra, một số địa phương nhận thấy rằng thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp
khơng mang lại nhiều lợi ích xã hội, là gánh nặng cho nơng dân nên đã kiến nghị bỏ sắc thuế này. Vì vậy, cần hợp nhất hai sắc thuế sử dụng đất nơng nghiệp và thuế nhà
đất thành thuế sử dụng đất với những quy định tiến bộ, hợp lý hơn và gĩp phần làm đơn giản hĩa hệ thống thuế hiện hành. Từ đĩ, thuận tiện cho việc so sánh, phân tích, đánh giá, thiết kế thuế suất phù hợp từng vùng, từng khu vực, khắc phục sự chênh
lệch quá lớn về hiệu quả kinh tế giữa thành thị và nơng thơn tạo sự cơng bằng và
đồng bộ, đảm bảo ổn định nguồn thu cho ngân sách, gĩp phần thực hiện các mục
tiêu khác của chính sách thuế như bình ổn thị trường, khuyến khích đầu tư, sử dụng
Thuế sử dụng đất áp dụng cho tất cả các loại đất, mọi cá nhân hay tổ chức sở hữu quyền sử dụng đất hay khơng sở hữu quyền sử dụng đất nhưng đang được giao để sử dụng đất đều là đối tượng thu thuế, trừ những diện tích đất phục vụ mục đích
cơng cộng, phúc lợi xã hội, an ninh quốc phịng thì khơng phải nộp thuế. Các yếu tố vật chất gắn liền trên đất như nhà cửa, cơng trình kiến trúc, cây trồng,…sẽ được chuyển qua thuế tài sản.
Cơ sở tính thuế vẫn là diện tích mỗi loại đất, giá đất, và thuế suất. Vì thế, mức linh
động của thuế này nằm ở chỗ giá đất và thuế suất. Do đĩ, cần phải định giá đất
chính xác và hợp lý. Về thuế suất cĩ thể áp dụng hai phương án là: chỉ nên quy định một loại thuế suất cho tất cả các loại đất nhằm mục đích đơn giản trong quản lý và tính thuế bởi vì giá đất đã được xác định theo từng khu vực, hoặc nên phân thành
hai loại thuế suất: một cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nơng nghiệp, một cho đất ở và đất nơng nghiệp nhằm mục đích tăng cường quản lý đất đai và điều tiết vĩ mơ nền kinh tế.
Tuy nhiên, cả hai phương án nêu trên về thuế suất cho thuế sử dụng đất đều cĩ
những hạn chế nhất định: Nếu áp dụng một thuế suất, thì mức nào sẽ phù hợp vừa đảm bảo giảm thu thuế nơng nghiệp vừa đảm bảo tổng thu thuế sử dụng đất khơng
giảm, trong khi đĩ chính sách giá đất được yêu cầu phải theo sát giá thị trường. Nếu áp dụng hai thuế suất, thì việc tính thuế càng phức tạp, phải cĩ sự phân loại đất
chính xác đất ở, đất nơng nghiệp và đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nơng
nghiệp, từ đĩ cĩ thể dẫn đến những vướng mắc và tiêu cực làm thất thu thuế.
Trong giai đoạn trước mắt, do chính sách giá đất vẫn cịn nhiều bất cập. Để thuế sử dụng đất đi vào thực tiễn đạt hiệu quả nhất định thì chúng ta cĩ thể xem xét phương án sau cho thuế suất:
- Thuế suất thấp cho đất ở và đất phục vụ nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp.
Thuế suất cho các lĩnh vực này thấp vì thu nhập trong các lĩnh vực này bình quân là khá thấp do mùa vụ phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan như thời tiết, thiên tai,…Thuế suất thấp khơng đem lại gánh nặng cho người dân, nhưng kích thích
được việc sử dụng đất hợp lý, khuyến khích nơng nghiệp phát triển, đĩng gĩp ngân
sách phục vụ quản lý đất đai.
- Thuế suất cao hơn cho đất phục vụ sản suất kinh doanh phi nơng, lâm, ngư nghiệp. Thuế suất cao đối với khu vực sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp giúp ổn định nguồn thu ngân sách và rút ngắn chênh lệch thu nhập từng vùng trong xã hội. Phương án thuế suất này cũng khơng tránh khỏi sự phức tạp khi triển khai thu thuế và quản lý thuế nhưng nĩ cũng mang lại hiệu quả khơng nhỏ cho chính sách thuế.
3.2.1.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Cần phải thực hiện triệt để, và thực hiện tốt luật thuế này, chúng ta cần phải thống nhất một cách tính thuế, mà theo tơi cách tính thực hiện theo phương pháp: (giá chuyển nhượng – giá vốn ) *25%, đồng thời phải từng buớc đưa người dân ý thức sử dụng tiền qua chuyển khoản, tránh dùng tiền mặt, mà các nước trên thế giới đang áp dụng.
3.2.1.3. Lệ phí trước bạ.
Như đã trình bày, việc xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà chỉ là cơng tác hành chính, mang thuần tính chất quản lý của Nhà nước trong các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì vậy, lệ phí này nên được ấn
định bằng một mức cố định thấp (lệ phí hành chính) nhằm tạo điều kiện và khuyến
khích các hoạt động chuyển nhượng hợp pháp được thực hiện trên thị trường, hiện nay tỷ lệ của loại thuế này đang là 0.5%/giá chuyển nhượng. Theo tơi đây là một tỷ
lệ cũng cịn khá cao. Chúng ta cũng cần phải xem xét và thay đổi để cĩ mức hợp lý hơn, nếu một tỷ lệ vào khoản 0.2% hoặc 0.3% cĩ thể là hợp lý.
3.2.1.4. Thuế chống đầu cơ.
Chúng ta cần cĩ một hay một vài loại thuế đánh vào các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động này và đưa đất đai về đúng giá trị và giá trị sử dụng của nĩ.
Cĩ thế nhận thấy, trên tất cả các thị trường đều tồn tại hoạt động đầu cơ, tuy nhiên, do đặc tính cố định về số lượng đất đai, hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động
sản tạo ra những tác động xấu ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các thị trường khác cĩ liên quan, đặc biệt là thị trường vốn .
Hoạt động đầu cơ làm giá đất đai và tài sản bị định giá quá cao so với giá trị thật, giá đất gia tăng vượt quá nhiều lần giá trị sản xuất của nĩ tạo nên thị trường bất động sản và thị trường tài chính “bong bĩng”, trong khi đĩ, các nhà đầu cơ thường để đất (hơn là tài sản trên đất) “trống”, khơng đưa vào sử dụng, sản xuất nhằm chờ
giá đất tăng, tạo nên tình trạng “chết” của đất; một bộ phận khác của nền kinh tế
khơng được đáp ứng đủ cầu về đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đã phải bỏ ra nhiều hơn chi phí cần thiết để cĩ đất sản xuất, giá trị gia tăng của nền kinh tế vì thế bị sĩi mịn.
Tuy nhiên, thực tế khơng phải hành vi nào giữ đất trống cũng bị quy kết vào hành vi “đầu cơ”, bởi cĩ những trường hợp người mua quyền sử dụng đất để sinh sống hoặc kinh doanh, sản xuất nhưng vì là nhà đầu tư nhỏ, thiếu vốn, họ khơng thể tiến hành tiếp được, họ cần thời gian để tích luỹ…, gọi là trường hợp “bất khả kháng”; hoặc cũng cĩ trường hợp mua đất để dành tài sản cho con sau này…, gọi là tình trạng “chờ”. Như vậy, để tách tình trạng “bất khả kháng” và tình trạng “chờ” ra
khỏi hoạt động đầu cơ, 2 điều kiện đề suất như sau:
- Quy định một khoảng thời gian tối thiểu người dân cĩ thể giữ đất, thấp hơn mức tối thiểu quy định này, hành vi chuyển nhượng sẽ bị đánh thuế giữ đất trống.
- Cần xác định hạn mức đất trống tối đa người dân được quyền giữ, vượt quá hạn mức này người giữ đất sẽ bị đánh thuế chống đầu cơ .
Kết hợp 2 điều kiện trên thành một mệnh đề như sau:
“Mọi người dân đều cĩ quyền giữ đất trống trong hạn mức nhưng tất cả các hành vi chuyển nhượng bất động sản, mà thời gian giữ bất động sản nhỏ hơn thời gian quy
định đều phải chịu thuế chống đầu cơ ”.
Về nguyên tắc tính thuế và thuế suất: thuế chống đầu cơ được tính trên tổng giá trị tài sản chịu thuế, việc xác định giá trị tài sản chịu thuế (đất và tài sản trên đất) theo các quy định hiện hành của Chính phủ; thuế suất thuế chống đầu cơ phải đủ lớn để cĩ thể răng đe và hạn chế hành vi đang phổ biến này trên thị trường bất động sản.
Đánh thuế tài sản theo mức lũy tiến đối với người sở hữu nhiều nhà đất là một biện
pháp nhằm ngăn chặn triệt để việc đầu cơ đất mà nhiều nước khác đã áp dụng rất thành cơng. Khơng chỉ mua, bán đất mới chịu thuế mà bất cứ người nào sở hữu nhiều đất (kể cả đất ở khơng sản xuất kinh doanh) cũng phải chịu thuế tài sản theo mức lũy tiến.
Biện pháp đánh thuế này sẽ rất cĩ lợi, bởi khi thị trường bất động sản cĩ biến động khơng lợi cho thị trường vốn và sản xuất kinh doanh thì Chính phủ cĩ thể điều
chỉnh các mức thuế tài sản. Loại thuế này sẽ áp dụng cho sở hữu quyền sử dụng đất nhằm tránh hiện tượng đầu cơ đất, đồng thời sẽ là một cơng cụ hữu hiệu để Chính phủ kiểm sốt được giá đất. Qua đĩ sẽ giúp khắc phục sự khan hiếm đất giả tạo, các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tìm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, do nước ta đang trong giai đoạn đổi mới nên người dân thật sự chưa cĩ nhận thức đúng về nghĩa vụ đĩng thuế của mình, do đĩ thuế tài sản bước đầu sẽ gây nên tâm lý e ngại, tránh né, đời sống người dân sẽ cĩ nhiều xáo trộn, nếu khơng nghiên cứu kỹ để đưa ra quy định nhất quán và đồng bộ với các chính sách tài chính khác thì ảnh hưởng xấu đến tồn xã hội. Cần cĩ mức thuế suất hợp lý cho sắc thuế này, mức thuế suất phải cĩ phân biệt tài sản nào phục vụ nhu cầu sống của con người, tài sản nào là phục vụ mục đích đầu cơ dựa vào yếu tố thời gian nắm giữ tài sản sau khi mua.
3.2.2. Giải pháp về các khoản thu liên quan đến bất động sản. 3.2.2.1. Chính sách tiền thuê đất.
- Đối với hình thức nộp tiền thuê đất: các tổ chức trong nước nên được lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp 1 lần thay vì nộp hàng năm theo quy
định tại khoản 1 điều 35 Luật đất đai 2003. Cách thức này giúp cho các doanh
nghiệp cĩ thể:
+ Chủ động về chi phí tiền thuê, ổn định trong chi phí sản xuất.
+ Nhận được tài trợ từ phía các tổ chức tín dụng, tính chất sử dụng “kép” của bất
- Về khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất phải nộp: thực chất đây là quy
định mang tính cơng bằng cho người thuê đất: vì thời gian sử dụng đất mang tính
hữu hạn trong khi việc bồi thường đất và chuyển mục đích sử dụng đất làm cho việc thuê đất bị mang tính chất vơ thời hạn. Tuy nhiên, bản thân việc khấu trừ chi phí bồi thường vào tiền thuê đất cũng chưa được Chính phủ quy định rõ ràng và những
vướng mắc dự kiến cĩ thể phát sinh trong thực tiễn liên quan đến các vấn đề: thời gian khấu trừ, giá trị khấu trừ và chủ thể được khấu trừ.
Bên cạnh giải pháp đề suất trên, để hồn chỉnh chính sách thuê đất, Chính phủ cần
đẩy nhanh việc thành lập và đưa vào hoạt động các tổ chức khai thác quỹ đất (cải
tạo đất, bồi thường đất, xây dựng hạ tầng, …) nhằm tạo quỹ đất sạch cho các tổ
chức, cá nhân thuê, việc cho thuê đất trở nên đơn giản và hiệu quả hơn, mặt khác Nhà nước cĩ thể thực hiện được các kế hoạch quy hoạch và phát triển ngành nghề theo mục tiêu kinh tế thơng qua điều tiết chính sách giá thuê đối với từng đối tượng thuê một cách dễ dàng. Giá cho thuê đất tại các khu vực này cũng sẽ dần tiếp cận với giá thuê của thị trường do đất thuê đã được hồn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật,
khơng phải tính chi phí bồi thường vào giá thuê; việc cho thuê đất với giá rẻ và hiện tượng cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch sẽ được khắc phục.
3.2.2.2. Chính sách tiền sử dụng đất.
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000.
-Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, giá đất theo quy định đã được Ủy ban nhân
dân TP.HCM điều chỉnh tăng so với trước đây, vì thế tiền sử dụng đất cũng tăng
theo. Đối với các dự án xây dựng nhà ở trước đây, các nhà đầu tư phải nộp tiền sử
dụng đất cho tồn bộ diện tích được giao, mặc dù diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích (ngồi diện tích xây dựng nhà ở để bán, dự án cịn phải xây dựng các khu vực cơng cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), tại Thành phố HCM các nhà đầu tư cịn chịu điều tiết một tỷ lệ 10% phần nhà, hoặc đất ở sau khi hồn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất của địa phương, tuy nhiên do trước đây giá
đất tính tiền sử dụng đất thấp, các nhà đầu tư này cịn cĩ thể chịu đựng được, nhưng
trong điều kiện giá đất do Ủy TP.HCM quy định tăng gấp nhiều lần trước kia sẽ gây
khĩ khăn rất nhiều về tài chính cho các cá nhân, tổ chức được giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào quá
trình tăng cung hàng hố trên thị trường bất động sản, ngồi các chính sách miễn giảm theo quy định, các nhà đầu tư chỉ đĩng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, các diện tích xây dựng cơng cộng khơng tính thu tiền sử dụng
đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ các dự án vào quỹ nhà, đất
của địa phương nên được xố bỏ, thay vào đĩ, chính quyền địa phương nên lập một
quỹ đĩng gĩp tự nguyện của các nhà đầu tư đối với chương trình nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp.
- Đối với các quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây theo Nghị định 38/CP thì các tổ chức kinh doanh nhà ở được phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp khơng quá 5 năm, tuy nhiên theo quy định của Nghị định
198/2004/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp một lần ngay sau khi cĩ quyết định giao đất, đồng thời các dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hồn thành việc xây dựng mới được chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ- CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), khơng được sang bán nền đất như
trước đây, vấn đề này đang tạo nên gánh nặng về chi phí khác cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu cùng lúc hai gánh nặng về chi phí xây dựng và
tiền sử dụng đất phải nộp. Để giải quyết vấn đề về vốn này, Chính phủ phải cĩ
những biện pháp nhằm lơi kéo thị trường vốn và các cơng cụ trên thị trường vốn vào cuộc. Đối với tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh bất động sản cĩ thể vay