7. Bố cục đề tài
3.2.5. Các chính sách khác hổ trợ sự phát triển thị trường bất động sản
3.2.5.6. Các chính sách quản lý nhà nước
a. Luật pháp.
Một số chính sách pháp luật về nhà - đất sẽ phải thay đổi cho phù hợp với tiến trình hội nhập. Đã đến lúc phải tính đến những biện pháp quản lý, những hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Tất cả những cơng cụ pháp luật đĩ sẽ được xây dựng trên nền mĩng là sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngồi. Luật phải đúng, hợp lý và hợp thời.
Đừng để thực thi kéo dài những luật khơng hợp lý khiến doanh nghiệp và người dân
phải đối phĩ, phải tránh né, dẫn đến xảy ra bao vụ việc gây khĩ khăn cho chính
quyền và người dân. Luật lệ tốt phải tạo ra sự tin tưởng, sự hợp tác phát triển giữa chính quyền và doanh nghiệp - người dân để cùng phát triển.
Chắc chắn muốn thu hút các nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường bất động sản thì pháp luật về đất đai phải đầy đủ, minh bạch chứ khơng thể tiếp tục chồng chéo, quy
định này lại phủ định quy định kia.
Tập trung xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đề ra các chính sách liên quan đến đất đai phù hợp nhất, cải cách và tinh giảm thủ tục hành chính pháp lý
cũng như phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư tạo ra nhiều hàng hĩa với đầy đủ
tính pháp lý, gĩp phần thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện quan trọng
nhất trong việc bình ổn thị trường bất động sản, song do thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian, và phần nào là sự chậm chạp trong cơng tác cấp giấy của Nhà nước khiến thị trường bất động sản phi chính thức vẫn họat động với quy mơ lớn. Do vậy, cần phải cĩ hệ thống pháp lý và hình thành hệ thống các cơ quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản để quản lý thị trường bất động
sản ở Việt Nam.
b. Cơ chế quản lý.
Nhà nước cần phải xem xét và đổi mới sự phân cơng, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động cĩ liên quan đến các bộ phận cấu thành bất động sản,
liên quan đến giao dịch bất động sản. Mỗi cơ quan các cấp của nhà nước phải thực hiện đúng sự phân cơng theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình, khơng cĩ sự chồng chéo chức năng, quyền hạn giữa Bộ ngành này với Bộ ngành khác cĩ
liên quan đến bất động sản, gây khĩ khăn cho doanh nghiệp và người dân. Hiện tại nhiều cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở…đang quá tải trong việc thi hành nhiệm vụ, chức năng của mình. Vì thế, Nhà nước cần cĩ kế hoạch sớm khắc phúc tình trạng quá tải này, trong đĩ việc đào tạo cán bộ và trang bị phương tiện làm việc cho bộ máy quản lý đất đai ngày càng hiệu quả và chuyên nghiệp, gĩp phần thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh hơn.
Về các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường, Nhà nước cần thực hiện
quản lý các giao dịch này trên tinh thần: Chính quyền khơng nên can thiệp quá sâu vào mối quan hệ dân sự giữa người dân với nhau, giữa doanh nghiệp với nhau, giữa doanh nghiệp với người dân. Hãy để doanh nghiệp và người dân tự chịu trách nhiệm trong các giao dịch dân sự theo các quy định của Bộ luật dân sự.
Nên xây dựng lại một quy trình quy họach hiệu quả hơn, trong đĩ kiến trúc sư trưởng TP.HCM là người duyệt quy họach, và P.Chủ tịch UBND Thành Phố ( chuyên về kiến trúc nhà đất ), là người theo dõi cấp phép các loại giấy tờ liên quan
đến thi hành. Chứ như hiện nay do hai cơ quan song song thực hiện là: sở xây dựng
và sở tài nguyên mơi trường, mà việc thực hiện này cịn cĩ quá nhiều vấn đề.
c. Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như đã nêu, TP.HCM vẫn cịn tồn động một lượng lớn các hồ sơ nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng. Để tăng lượng hàng hố
trên thị trường, hạn chế các giao dịch trao tay khơng qua cơ quan quản lý của Nhà nước; trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, quy trình cấp giấy chứng nhận cần được rút ngắn, các thơng tin về hồ sơ cần thiết phải được thơng tin đại chúng nhằm giảm bớt những trở ngại cho người dân. Ngồi ra, việc đưa quy trình luân
chuyển các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
lên mạng thơng tin trong cả nước cĩ thể giúp người dân theo dõi được hồ sơ đang dừng lại ở đâu và cần bổ sung những giấy tờ cần thiết gì…để kịp thời cung cấp và nhanh chĩng tất thủ tục.
d. Hồn thiện các nhân tố khác của thị trường.
Nhanh chĩng thành lập hệ thống thơng tin về các bất động sản trên thị trường, bổ sung và hồn thiện các nhân tố khác của thị trường:
- Cĩ thể nhận thấy mức độ quan trọng của hệ thống thơng tin về bất động sản trên thị trường đối với việc vận hành hiệu quả các chính sách tài chính về bất động sản và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này.
Điều 9, Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định việc đăng ký và theo dõi những biến động về sử dụng đất tại các địa phương (Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Sở Tài nguyên-Mơi trường). Như vậy, cơ sở pháp lý đã được hình thành, vấn
đề là xem xét lại trách nhiệm của văn phịng này, nhằm tạo nguồn thơng tin bổ trợ
cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng như đã nêu ở phần trên. Ngồi ra, trong tình trạng thị trường bất động sản hiện chưa ổn định, hệ thống thơng tin được thành lập và hồn thiện nhanh chĩng cịn giúp các nhà quản lý theo dõi được những chuyển biến trên thị trường để cĩ những chính sách bình ổn hoặc
Theo thống kê mới nhất, hiện tại mới cĩ khoảng 25% bất động sản giao dịch qua
sàn ( trên phạm vi cả nước) , Đến nay, trên cả nước đã cĩ hàng trăm sàn giao dịch
bất động sản được thành lập, tuy nhiên, số lượng giao dịch thực hiện qua sàn cịn rất hạn chế. Việc trơng chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn sẽ cịn nhiều việc phải làm. Và thực tế cho thấy tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản TP.HCM từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán cịn yếu, nhà đầu tư khĩ khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân khĩ tiếp cận trực tiếp sản phẩm.
Do đĩ, người dân và nhà đầu tư kỳ vọng, việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ gĩp phần thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh, minh bạch hơn. Hiện nay, hầu hết doanh nghiệp bất động sản lớn đều lập sàn giao dịch bất động sản
để chủ động bán các sản phẩm của mình và cũng khơng ít cơ sở mơi giới lập sàn để
hợp thức hố hoạt động mơi giới. Do đĩ sàn giao dịch bất động sản thi nhau đua nở theo kiểu “mạnh ai nấy làm”.
Để khắc phục tình trạng khơng lành mạnh, hoặc cĩ để đối phĩ với các quy định của
nhà nước, chúng ta cần phải:
+ Nhà nước cần phải cĩ quy định nghiêm với việc thực hiện giao dịch bất động sản, phải cĩ tính nhất qn của các văn bản pháp luật, vì hiện nay theo Thơng tư 13 ban
hành nhằm buộc tất cả các giao dịch phải thơng qua sàn. Tuy nhiên, Luật Dân sự lại quy định, mỗi cơng dân đều cĩ quyền quyết định tài sản của mình, vì thế quy định về giao dịch BĐS qua sàn khơng thể ép người dân vào đây được, chủ yếu các dự án lần đầu phải giao dịch qua sàn
+ Quy định rõ ràng đối với hoạt động của sàn, tránh làm mất thời gian, phí giao
dịch qua sàn phải hợp lý ( hiện tại là từ 1-2%).
+ Sàn giao dịch phải tư vấn hổ trợ cho người mua bán theo đúng tin thần của pháp luật Việt nam hiện hành.
+ Các hệ thống thơng tin của sàn phải được cải thiện, nhằm tạo lịng tin cho người
Kết luận chương 3 : Để thị trường bất động sản TP.HCM phát triển ổn định, bền
vững, hạn chế giao dịch ngầm, ổn định nguồn thu cho ngân sách thì việc hồn thiện chính sách tài chính về bất động sản là vấn đề cấp bách hiện nay. Việc đề xuất các giải pháp để hồn thiện các chính sách tài chính và phát triển thị trường bất động sản TP.HCM dựa trên cơ sở phân tích những ưu, nhược điểm của chính sách tài
chính hiện tại từ đĩ đưa ra các giải pháp phù hợp. Cĩ bốn nhĩm giải pháp được đề nghị là : Nhĩm giải pháp về chính sách thuế phí, lệ phí; Nhĩm giải pháp về các khoản thu liên quan đến bất động sản; Nhĩm giải pháp tín dụng bất động sản; Nhĩm giái pháp về chứng khốn hĩa bất động sản và nghiệp vụ repo; Nhĩm giải pháp các chính sách khác hổ trợ sự phát triển thị trường bất động sản.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang trong giai đoạn hình thành và phát triển theo cơ chế thị trường. Do đĩ, các chính sách tài chính để điều tiết thị trường này cịn đang trong giai đoạn hình thành, tuy cĩ nhiều tác động tích cực, song cũng
khơng tránh khỏi những hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục. Vì vậy, tác giả đã nghiên cứu cơ sở lý luận và phân tích thực trạng của thị trường bất động sản cũng như các chính sách tài chính chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản tại
TP.HCM, tác giả cũng đã chỉ ra được những mặt tồn tại của các chính sách tài chính
đang áp dụng từ đĩ đưa ra các giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung và ban
hành các chính sách tài chính cũng như các chính sách khác cĩ liên quan phù hợp hơn nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển.
Hiện nay cấp độ phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn chưa cao,
cho nên trước mắt tác giả kiến nghị bổ sung các chính sách tài chính liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản cũng như ban hành các chính sách mới cho phù hợp hơn với tình hình phát triển thị trường bất động sản hiện nay cũng như mục tiêu phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Các nhĩm giải pháp mà tác giả kiến nghị gồm: Nhĩm giải pháp về chính sách thuế: thuế sử dụng đất, thuế
trước bạ, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; giải pháp thu tài chính liên quan đến bất động sản; giải pháp về tín dụng bất động sản, giải pháp về chứng khốn hĩa bất động sản và nghiệp vụ repo và nhĩm các giwải pháp khác.
Trên cơ sở các nhĩm giải pháp đã đề nghị ở trên, tác giả đã đưa ra định hướng để
khắc phục những tồn tại của thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho sự phát triển thị trường bất động TP.HCM ổn định, bền vững theo hướng văn minh, hiện đại
trong tương lai.
Đại học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh, tháng 12 – 2009.
20/12/2008.
Tên đường Quận Giá quy định 2009 Giá thị trường Chênh lệch
Đường Nguyễn Thị Minh Khai Q1
36,300,000 231,000,000 16% Võ Văn Tầng Q3 31,900,000 252,000,000 13% Tơn Đảng Q4 9,200,000 63,000,000 15% Nguyễn Chí Thanh Q5 19,800,000 168,000,000 12% Bà Hom Q6 8,800,000 63,000,000 14% Lâm Văn Bền Q7 6,200,000 42,000,000 15% Tạ Quang Bửu Q8 6,800,000 40,000,000 17%
Nguyễn Văn Đậu BT
12,000,000 84,000,000 14%
Đường Hịa Bình TP
8,400,000 50,000,000 17% Căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm tháng 7/2009 và Biểu giá theo quyết định số 89/2008/QĐ-UBND ban hành ngày 20/12/2008.
Với 68 tầng kể cả tầng hầm, Financial Tower được thiết kế dựa trên hình tượng hoa sen kết hợp với nét kiến trúc hiện đại mang tính đột phá tại VN. Toạ lạc trên mảnh đất cĩ tổng diện tích 5.678 m2 với 3 mặt đường là Hải Triều, Hồ Tùng Mậu và Ngơ Đức Kế, cao ốc nằm ngay khu trung tâm thương mại và tài chính của TP HCM nhìn ngay ra sơng Sài Gịn và phía bên kia là khu đơ thị mới Thủ Thiêm.
Phụ lục 11: Chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Pháp.
Tại Pháp, thuế trong lĩnh vực đất đai luơn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và gĩp phần bình ổn cung cầu về đất đai trên thị trường. Các sắc thuế cơ bản bao gồm:
- Thuế đất nơng nghiệp: đây chính là thuế sử dụng đất nơng nghiệp, tất cả các loại đất
được xếp vào loại đất nơng nghiệp đều phải nộp thuế dù đất nơng nghiệp đĩ cĩ canh
tác hay khơng canh tác. Cơ sở tính thuế là diện tích, giá đất, và thuế suất. Giá đất được
thu ngân sách cũng như thiệt hại cho người sử dụng đất khi bị thu hồi hay trao đổi vì
mục đích lợi ích xã hội. Việc xác định hạng đất do cơ quan địa chính địa phương theo dõi kiểm tra và phân thành năm hạng dựa trên các tiêu chuẩn về độ phì nhiêu, độ ẩm,
độ dốc, vị trí tiện lợi của đất. Mỗi hạng đất sẽ đựơc quy định mức thuế suất cụ thể theo
nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất và diện tích đất nhưng khơng quá 20%.
- Thuế đất ở và đất xây dựng: Mức thu của các loại thuế này do chính quyền địa
phương quy định dựa theo khung thuế của Nhà nước, mức thu thuế này cĩ thể điều
chỉnh tăng giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa phương. Đất ở và đất xây dựng dùng cho mục đích cơng cộng sẽ được miễn thuế.
- Thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập khơng thường xuyên do mua bán bất động sản: Chính phủ áp dụng mức thuế suất riêng cho từng mức thu nhập rịng để điều tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản, gĩp phần giảm bớt nạn đầu cơ, thao túng giá trên thị trường.
Phụ lục 12: Chính sách thuế và tín dụng liên quan đến bất động sản ở Mỹ.
Thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển mạnh và hồn thiện nên chính sách thuế cho thị trường này cũng rất thống và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang.
- Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thơng thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy). Cịn người mua nhà, từ đĩ trở đi, đĩng thuế bất động sản dựa theo giá mua
cĩ thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ.
Tại một số tiểu bang, hội đồng thành phố đã thơng qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật để cho phép chính quyền thành phố quyền quyết định mức thuế
Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 đơ la cho những căn nhà