7. Bố cục đề tài
2.2.2. Các khoản thu liên quan đến bất động sản
2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất.
Sau khi Luật Đất đai 2003 cĩ hiệu lực từ 01/7/2003, các nghị định như: Nghị định về khung giá đất của Chính phủ; Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghị
định về tiền sử dụng đất cũng đã được ban hành nhưng đến thời điểm hiện nay vẫn đang tiếp tục nghiên cứu để sửa chữa luật đất đai 2003, và một số nghị định khác.
Các vấn đề tồn tại:
+ Vịng đời của một dự án của doanh nghiệp ngắn, xác định bình quân 50-70 năm. Với chi phí bỏ ra cho bồi thường, hỗ trợ và đầu tư hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp khá lớn.
+ Luật Đất đai 2003 quy định áp dụng tiền thuê đất thống nhất một mức giá đối với trong nước và nước ngồi, đây là điểm mới so Luật Đất đai 1993, tạo được sự bình
đẳng giữa các thành phần sản xuất kinh doanh cĩ sử dụng đất. Tuy vậy, trong điều
kiện bảng giá đất do Ủy ban nhân TP.HCM ban hành tăng so với trước, mặc dù tỷ lệ tiền thuê chưa được xác định nhưng khả năng tiền thuê đất của doanh nghiệp trong nước phải trả là bằng hoặc cao hơn, trong khi doanh nghiệp nước ngồi trả thấp hơn trước đây.
+ Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải trả tiền bồi thường là bất hợp lý dẫn đến chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp quá lớn. Chi phí cho bồi thường, giải toả (bao gồm giá trị đất và tài sản trên đất) thường
tương đương với giá giao dịch trên thị trường (đây là trường hợp doanh nghiệp tự
thoả thuận với người dân) nhưng doanh nghiệp khơng cĩ quyền sử dụng vơ thời hạn với khu đất mà phải ký hợp đồng thuê đất cĩ thời hạn với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hồn trả lại đất cho Nhà nước khi đến hạn.
+ Giá thuê đất thấp hơn rất nhiều so với giá thuê trên thị trường. Qua theo dõi giá thuê trên thị trường, hiện mức cho thuê đối với các dự án đầu tư nước ngồi bằng khoảng 13%giá thuê trên thị trường (nguồn tác giả tính tốn).
2.2.2.2.Thu tiền sử dụng đất.
Ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định mới 198/2004/NĐ-CP thay thế
Nghị định 38/2000/NĐ-CP với nhiều chi tiết đầy đủ rõ ràng hơn về chính sách thu tiền sử dụng đất, cụ thể thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất.
- Chuyển từ thuê đất sang giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng các khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ
cao, khu kinh tế.
Căn cứ thu tiền sử dụng đất là diện tích đất sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng đất Tiền sử dụng đất = diện tích x Giá đất x thời hạn sử sụng đất.
Bảng 2.5: Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Năm Tổng thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ( tỷ đồng)
Tỷ trọng thu tiền SDĐ, tiền thuê đất so với tổng thu NS TP.HCM %) 2000 484.5 1.90% 2001 847.5 2.80% 2004 2,639.2 5.40% 2005 2,390.3 4.00% 2006 2,207.4 3.20% 2007 4,292.0 4.70% 2008 6,409.0 5.17% Nguồn Cục thuế TP.HCM