7. Bố cục đề tài
3.2.3.3. Cơ chế thế chấp
Nhà nước cần yêu cầu các tổ chức tín dụng định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp, theo dõi nguồn thu của khách hàng vay vốn để cĩ biện pháp thu hồi nợ hợp lý, đồng thời xác định mức trích lập dự phịng cụ thể khi cĩ sự thay đổi giá trị tài sản đảm
Cần phải đẩy mạnh hoạt động giao dịch ở thị trường chuyển giao tài sản thế chấp. Bởi vì hiện nay khi cĩ nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để thế chấp. Mặc dù việc thế chấp bất động sản đã cĩ nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn cịn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, cơng chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp. Bên cạnh đĩ, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khĩ khăn về thủ tục hành chính. Muốn vậy, cơ sở pháp lý cho việc chuyển giao, phát mãi các tài sản này phải được sửa đổi, bổ sung theo hướng tạo quyền chủ
động trong việc xử lý tài sản cho các tổ chức tín dụng. Phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ cơng liên quan đến hoạt động tín dụng, thế chấp, cơng chứng, xử lý tài sản thế chấp,…
3.2.4. Chứng khốn hĩa bất động sản và nghiệp vụ repo bất động sản.
Trong điều kiện hiện nay, với trình độ phát triển của thị trường bất động sản, vốn cho thị trường bất động sản là một yếu tố vơ cùng quan trọng, đặc biệt là vốn trung và dài hạn. Cần nhanh chĩng triển khai nhiều chính sách về các cơng cụ tài chính cho thị trường bất động sản nhằm bảo đảm tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư
bất động.
3.2.4.1. Phát triển mơ hình "chứng khốn hĩa bất động sản".
Hiện nay, các DN tham gia vào thị trường nguồn vốn huy động của phần lớn các DN hoạt động trong lĩnh vực địa ốc vẫn chủ yếu là huy động trước từ các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Song trở ngại cho việc huy động nguồn vốn này chủ yếu là do sản phẩm bất động sản thường cĩ giá trị lớn; trong khi đĩ, vốn nhàn rỗi trong dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần đây cho thấy vẫn chưa khai thác, thường nhỏ lẻ.
Để khai thơng nguồn vốn này, chúng ta nên áp dụng mơ hình "chứng khốn hĩa các
dự án đầu tư bất động sản". Đây là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức
đầu tư chứng khốn và đầu tư bất động sản.
Tất cả các thơng tin về chứng khốn tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được cơng bố cơng khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được
hồn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực
trong giao dịch bất động sản.
Ngồi ra, các nhà đầu tư cịn phải cân nhắc hình thức đầu tư và lĩnh vực đầu tư. Nếu chưa cĩ kinh nghiệm, kiến thức và thơng tin thì nhà đầu tư cĩ thể đầu tư thơng qua các quỹ đầu tư, ở đĩ cĩ các nhà đầu tư chun nghiệp, cĩ khả năng phân tích tình hình để đưa ra các quyết định đầu tư nhưng đĩ là đầu tư vào chứng chỉ bất động sản với giá trị được đảm bảo bằng bất động sản chẳng hạn.
Nếu mơ hình này nên được thí điểm thực hiện dưới sự hỗ trợ của các cơ quan Nhà nước, và nếu các chứng chỉ bất động sản cĩ tính thanh khoản cao sẽ được niêm yết trên thị trường chứng khốn, khi đĩ sẽ làm tăng thêm sản phẩm cho thị trường và giúp hoạt động của thị trường sơi động hơn.
3.2.4.2. Phát triển thực hiện các nghiệp vụ repo bất động sản.
Phát triển dịch vụ Repo BĐS là hồn tồn hợp lý vì thị trường dịch vụ tài chính hiện nay tại VN quá đơn điệu. Các cá nhân, doanh nghiệp chỉ cĩ thể vay ở các tổ chức tín dụng với lãi suất trần do Ngân hàng Nhà nước ấn định. Với một thị trường chưa cĩ sự cạnh tranh cao, chưa cĩ độ mở lớn như ở VN, việc giám sát lãi suất là điều cần thiết nhưng điều này cũng cĩ hạn chế là dẫn đến sự thiếu đa dạng của thị trường tài chính. Các cơng cụ phái sinh chưa cĩ dẫn đến tính năng động của các hoạt động
đầu tư bị hạn chế, dịng vốn trên thị trường khĩ luân chuyển.
“Các hoạt động cho vay như kiểu Repo BĐS cĩ mức rủi ro cao hơn nên ngân hàng cĩ thể khơng chấp nhận được. Tuy nhiên, hình thức Repo BĐS đạt được 2 yếu tố.
Yếu tố thứ nhất là về phía người đang “ơm” BĐS. Dù cĩ thể họ phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng nhưng họ vẫn giữ được BĐS của mình đến lúc tính tốn cĩ thể thu lời cao hơn mức lãi suất mà họ phải chịu khi Repo. Bên cung
ứng vốn thì khơng chỉ cung ứng vốn một cách thuần túy, họ phải biết phân tích, dự
báo được giá cả, mức độ rủi ro... để khi người Repo khơng mua lại BĐS họ cũng
khơng bị thiệt hại”
Repo BĐS thậm chí cịn tốt hơn Repo cổ phiếu vì BĐS thường là nguồn vốn dài hạn và lâu dần, các nguồn vốn này cĩ thể thốt ra khỏi nguồn vốn ngân hàng. Vấn
đề quan trọng nhất là khung pháp lý cho việc này và việc hợp đồng chặt chẽ giữa
hai bên mà thơi.
Tuy nhiên,để thực hiện tốt nghiệp vụ repo, Nhà nước cần phải cĩ đưa ra hệ thống pháp lý rõ ràng, hợp lý. Nhằm giúp cho việc thực hiện mang lại hiệu quả cho thị trường bất động sản vốn chưa ổn định của nước ta hiện nay.