7. Bố cục đề tài
3.2.5. Các chính sách khác hổ trợ sự phát triển thị trường bất động sản
3.2.5.2. Chính sách bồi thường
Vì hiện nay giá đất quy định của Ủy ban nhân dân TP.HCM cịn rất thấp so với giá thị trường, chính vì vậy giá bồi thường sẽ khơng được áp dụng với biểu giá này, mà cần phải áp dụng theo giá thị trường. Tuy nhiên khi áp dụng theo giá thị trường cũng cần phải lưu ý:
+ Các doanh nghiệp, cơ quan đền bù sẽ tự thương lượng giá đền bù với bên bị quy họach.
+ Nhà nước cần xây dựng một tổ chức, cơ quan đền bù giải tỏa, và đĩng vai trị như một trọng tài kinh tế, để tránh trường hợp bên bị quy hoạch gây khĩ kăn khơng chịu quy họach, dẫn đến quy hoạch treo, kéo dài, cĩ khi dẫn đến hủy bỏ quy họach. + Thực hiện quy hoạch, đền bù một cách cơng khai, tránh giao dịch ngầm, dẫn đến vụ lợi cho các cơ quan, tổ chức khác.
3.2.5.3. Tăng cung hàng hố trên thị trường bất động sản.
- Về nguyên tắc, thị trường phải cĩ hàng hố. Hàng hố trên thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng cung về đất. Hiện tại, hàng hố là đất trên thị
trường chưa được nhận định đúng, hàng hĩa cần thì khơng cĩ, hàng hĩa khơng cần thì rất nhiều, đồng thời thơng tin về loại hàng hĩa này chưa minh bạch, chưa cĩ số liệu thống kê hợp lý.
Trong thời gian tới, Nhà nước cần nhanh chĩng thành lập tổ chức cĩ chức năng chuyên khai thác quỹ đất nhằm cung cấp đất cho nhu cầu đầu tư phù hợp trên thị trường. Việc khai thác quỹ đất cần chú trọng đến đưa các diện tích đất chưa sử dụng (đất hoang, đất chưa cĩ mục đích sử dụng), đất đã cĩ mục đích sử dụng nhưng sử dụng khơng đúng mục đích, đất trống do sử dụng khơng hết…vào quỹ đất của các
địa phương. Đồng thời tổ chức này cũng cĩ chức năng thay mặt Nhà nước thực hiện
cơng tác bồi thường giải phĩng mặt bằng, xây dựng cơ bản phần hạ tầng kỹ thuật sau khi Nhà nước cơng bố kế hoạch quy hoạch sử dụng đất.
- Về loại hàng hố bất động sản: hiện nay, thị trường chỉ chú trọng cung cấp hàng hố cho người cĩ thu nhập cao, chưa chú trọng đến đại bộ phận người cĩ thu nhập thấp. Tình trạng này đang gián tiếp làm cho cơng tác quy hoạch trở nên khĩ khăn và thị trường phi chính thức hoạt động mạnh, việc sử dụng đất lãng phí, chất lượng nhà
ở khơng phù hợp…
3.2.5.4. Chính sách tái định cư, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.
Hiện nay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải bồi thường đất theo giá thỏa thuận nên khi gặp vài chủ đất gây khĩ khăn thì phải tăng giá đến vơ hạn nếu muốn tiến độ dự án theo đúng kế hoạch, vì thế cần thiết cĩ qui định về đổi đất lấy nền nhà hay giá trần đền bù, khơng thể vì 10 - 20% đất chưa thu hồi được mà doanh nghiệp khơng thể triển khai dự án. Để giảm bớt áp lực vì dự án kéo dài gây thiệt hại tài chính cho chủ đầu tư, Nhà nước cần tiếp sức cho nhà đầu tư bằng cách: Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thỏa thuận được khoảng 80% diện tích đất của dự án, mà phần cịn lại nhà đầu tư khơng thể thỏa thuận được, Nhà nước thực hiện thủ tục thu hồi đất và nhà đầu tư sẽ bồi thường theo giá mà Nhà nước quy định.
Bên cạnh đĩ, Nhà nước cần phải quy định cụ thể hơn thời gian bồi thường giải
phĩng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần cĩ xử phạt hoặc chế tài nếu chủ đầu tư vi phạm. Để tránh nhiều doanh nghiệp khơng cĩ thực lực nhưng tranh
giữ đất dự án để đầu cơ hoặc tìm cách bán lại thu lợi nhuận cao, gây lãng phí đất
đai, xáo trộn thị trường.
Cơng tác bồi thường đất thu hồi đất gặp nhiều khĩ khăn như hiện nay là do Nhà
nước chưa cĩ giải pháp dài hạn cho việc tạo quỹ đất dành cho xây dựng khu đơ thị mới, khu cơng nghiệp, khu tái định cư, nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp,… Vì vậy, rất cần xây dựng Trung tâm phát triển quỹ đất chuẩn bị đầu tư. Trung tâm này sẽ thực hiện cơng tác bồi thường, giải phĩng mặt bằng tạo ra quỹ đất và phân phối đất
bằng cách đấu giá cho các mục đích đầu tư một cách hợp lý nhất, tránh được tình trạng ách tắc giải phĩng mặt bằng của các dự án như hiện nay, tạo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư, dự án thực thi với giá cạnh tranh nhất, tránh được hiện tượng
đầu cơ đất, xĩa bỏ tiêu cực trong quá trình giao đất, nguồn thu từ việc giao đất qua đấu giá sẽ đúng giá trị của đất, và gĩp phần khơng nhỏ vào nguồn thu của ngân sách
Nhà nước.
3.2.5.5. Chính sách nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, nhà ở xã hội.
Thực hiện chính sách nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, nhà ở xã hội là gĩp phần vừa thúc đẩy cầu cĩ khả năng thanh tốn vừa tăng cung hàng hĩa cho thị trường bất
động sản. Nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp phải là nhà ở cĩ giá rẻ nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng. Nhu cầu nhà cho các đối tượng cĩ thu nhập thấp là rất lớn,
nhưng do hiện Nhà nước ta chưa cĩ chính sách ưu đãi phù hợp nên chưa thu hút
được các thành phần kinh tế tham gia cùng Nhà nước đầu tư xây dựng, mở rộng
cung hàng hĩa cho sản phẩm nhà ở. Do đĩ, Nhà nước cần phải tiến hành giải quyết các vấn đề về nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp hiện nay:
- Cần ban hành ngay các chính sách ưu đãi về thuế, khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, cũng như các quy định kỹ thuật xây dựng phải chặt chẽ và hợp lý bảo đảm về chất lượng và số lượng nhà ở. Các giải pháp cụ thể cĩ thể thực hiện là: Nhà nước cĩ sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất, người mua căn hộ chung cư cĩ quyền sở hữu kiến trúc nhưng thuê đất của Nhà nước; miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu tư bỏ tiền ra bồi thường; hỗ trợ tồn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án; miễn thuế kinh doanh nhà trong một thời gian; cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà hoặc các nguồn khác với lãi
suất thấp, với quỹ đất khan hiếm nên quy định các nhà đầu tư xây nhiều tầng hơn nữa đối với nhà chung cư cho người cĩ thu nhập thấp, nhà xã hội.
- Người cĩ thu nhập thấp cần được xác định trên cơ sở bình chọn của cộng đồng và
được phát "Phiếu mua nhà" và ấn định một khoảng thời gian sau mới được bán (vì được mua với giá cĩ ưu đãi).
- Cần phải ban hành chính sách nhà ở cho thuê. Đây là giải pháp căn cơ và lâu dài
để giải quyết nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp.
Bên cạnh đĩ, thị trường này đang gặp khĩ khăn lớn về giá đất khiến nhiều sản phẩm làm ra khơng cĩ giá bán phù hợp với khả năng của số đơng người cĩ nhu cầu trong xã hội. Giá đất đang ngày một bị “đẩy” lên cao, khơng phù hợp thu nhập của người cĩ thu nhập thấp. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm
của tồn xã hội. Cần huy động mọi nguồn lực của xã hội thơng qua quá trình xã hội hố, thu hút các nguồn vốn khác nhau, xử lý hài hịa các mối quan hệ về lợi ích. Sự hỗ trợ của Nhà nước về quy hoạch, cơ chế, chính sách đi đơi với hỗ trợ về hạ tầng cĩ vai trị quyết định. Ðồng thời gắn liền với cơ chế thị trường để hình thành kênh chính thức về nhà ở cho người thu nhập thấp và đảm bảo cơng khai, minh bạch trong bán nhà.
3.2.5.6. Các chính sách quản lý nhà nước. a. Luật pháp. a. Luật pháp.
Một số chính sách pháp luật về nhà - đất sẽ phải thay đổi cho phù hợp với tiến trình hội nhập. Đã đến lúc phải tính đến những biện pháp quản lý, những hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Tất cả những cơng cụ pháp luật đĩ sẽ được xây dựng trên nền mĩng là sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngồi. Luật phải đúng, hợp lý và hợp thời.
Đừng để thực thi kéo dài những luật khơng hợp lý khiến doanh nghiệp và người dân
phải đối phĩ, phải tránh né, dẫn đến xảy ra bao vụ việc gây khĩ khăn cho chính
quyền và người dân. Luật lệ tốt phải tạo ra sự tin tưởng, sự hợp tác phát triển giữa chính quyền và doanh nghiệp - người dân để cùng phát triển.
Chắc chắn muốn thu hút các nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường bất động sản thì pháp luật về đất đai phải đầy đủ, minh bạch chứ khơng thể tiếp tục chồng chéo, quy
định này lại phủ định quy định kia.
Tập trung xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đề ra các chính sách liên quan đến đất đai phù hợp nhất, cải cách và tinh giảm thủ tục hành chính pháp lý
cũng như phê duyệt và triển khai các dự án đầu tư tạo ra nhiều hàng hĩa với đầy đủ
tính pháp lý, gĩp phần thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện quan trọng
nhất trong việc bình ổn thị trường bất động sản, song do thủ tục xin cấp sổ đỏ, sổ hồng phức tạp, tốn nhiều thời gian, và phần nào là sự chậm chạp trong cơng tác cấp giấy của Nhà nước khiến thị trường bất động sản phi chính thức vẫn họat động với quy mơ lớn. Do vậy, cần phải cĩ hệ thống pháp lý và hình thành hệ thống các cơ quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản để quản lý thị trường bất động
sản ở Việt Nam.
b. Cơ chế quản lý.
Nhà nước cần phải xem xét và đổi mới sự phân cơng, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động cĩ liên quan đến các bộ phận cấu thành bất động sản,
liên quan đến giao dịch bất động sản. Mỗi cơ quan các cấp của nhà nước phải thực hiện đúng sự phân cơng theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình, khơng cĩ sự chồng chéo chức năng, quyền hạn giữa Bộ ngành này với Bộ ngành khác cĩ
liên quan đến bất động sản, gây khĩ khăn cho doanh nghiệp và người dân. Hiện tại nhiều cơ quan quản lý đất đai, xây dựng, nhà ở…đang quá tải trong việc thi hành nhiệm vụ, chức năng của mình. Vì thế, Nhà nước cần cĩ kế hoạch sớm khắc phúc tình trạng quá tải này, trong đĩ việc đào tạo cán bộ và trang bị phương tiện làm việc cho bộ máy quản lý đất đai ngày càng hiệu quả và chuyên nghiệp, gĩp phần thúc
đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng lành mạnh hơn.
Về các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường, Nhà nước cần thực hiện
quản lý các giao dịch này trên tinh thần: Chính quyền khơng nên can thiệp quá sâu vào mối quan hệ dân sự giữa người dân với nhau, giữa doanh nghiệp với nhau, giữa doanh nghiệp với người dân. Hãy để doanh nghiệp và người dân tự chịu trách nhiệm trong các giao dịch dân sự theo các quy định của Bộ luật dân sự.
Nên xây dựng lại một quy trình quy họach hiệu quả hơn, trong đĩ kiến trúc sư trưởng TP.HCM là người duyệt quy họach, và P.Chủ tịch UBND Thành Phố ( chuyên về kiến trúc nhà đất ), là người theo dõi cấp phép các loại giấy tờ liên quan
đến thi hành. Chứ như hiện nay do hai cơ quan song song thực hiện là: sở xây dựng
và sở tài nguyên mơi trường, mà việc thực hiện này cịn cĩ quá nhiều vấn đề.
c. Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như đã nêu, TP.HCM vẫn cịn tồn động một lượng lớn các hồ sơ nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng. Để tăng lượng hàng hố
trên thị trường, hạn chế các giao dịch trao tay khơng qua cơ quan quản lý của Nhà nước; trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, quy trình cấp giấy chứng nhận cần được rút ngắn, các thơng tin về hồ sơ cần thiết phải được thơng tin đại chúng nhằm giảm bớt những trở ngại cho người dân. Ngồi ra, việc đưa quy trình luân
chuyển các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
lên mạng thơng tin trong cả nước cĩ thể giúp người dân theo dõi được hồ sơ đang dừng lại ở đâu và cần bổ sung những giấy tờ cần thiết gì…để kịp thời cung cấp và nhanh chĩng tất thủ tục.
d. Hồn thiện các nhân tố khác của thị trường.
Nhanh chĩng thành lập hệ thống thơng tin về các bất động sản trên thị trường, bổ sung và hồn thiện các nhân tố khác của thị trường:
- Cĩ thể nhận thấy mức độ quan trọng của hệ thống thơng tin về bất động sản trên thị trường đối với việc vận hành hiệu quả các chính sách tài chính về bất động sản và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này.
Điều 9, Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định việc đăng ký và theo dõi những biến động về sử dụng đất tại các địa phương (Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Sở Tài nguyên-Mơi trường). Như vậy, cơ sở pháp lý đã được hình thành, vấn
đề là xem xét lại trách nhiệm của văn phịng này, nhằm tạo nguồn thơng tin bổ trợ
cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng như đã nêu ở phần trên. Ngồi ra, trong tình trạng thị trường bất động sản hiện chưa ổn định, hệ thống thơng tin được thành lập và hồn thiện nhanh chĩng cịn giúp các nhà quản lý theo dõi được những chuyển biến trên thị trường để cĩ những chính sách bình ổn hoặc
Theo thống kê mới nhất, hiện tại mới cĩ khoảng 25% bất động sản giao dịch qua
sàn ( trên phạm vi cả nước) , Đến nay, trên cả nước đã cĩ hàng trăm sàn giao dịch
bất động sản được thành lập, tuy nhiên, số lượng giao dịch thực hiện qua sàn cịn rất hạn chế. Việc trơng chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn sẽ cịn nhiều việc phải làm. Và thực tế cho thấy tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản TP.HCM từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán cịn yếu, nhà đầu tư khĩ khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân khĩ tiếp cận trực tiếp sản phẩm.
Do đĩ, người dân và nhà đầu tư kỳ vọng, việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ gĩp phần thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh, minh bạch hơn. Hiện nay, hầu hết doanh nghiệp bất động sản lớn đều lập sàn giao dịch bất động sản
để chủ động bán các sản phẩm của mình và cũng khơng ít cơ sở mơi giới lập sàn để
hợp thức hố hoạt động mơi giới. Do đĩ sàn giao dịch bất động sản thi nhau đua nở theo kiểu “mạnh ai nấy làm”.
Để khắc phục tình trạng khơng lành mạnh, hoặc cĩ để đối phĩ với các quy định của
nhà nước, chúng ta cần phải:
+ Nhà nước cần phải cĩ quy định nghiêm với việc thực hiện giao dịch bất động sản, phải cĩ tính nhất quán của các văn bản pháp luật, vì hiện nay theo Thơng tư 13 ban
hành nhằm buộc tất cả các giao dịch phải thơng qua sàn. Tuy nhiên, Luật Dân sự lại quy định, mỗi cơng dân đều cĩ quyền quyết định tài sản của mình, vì thế quy định