7. Bố cục đề tài
3.1. Dự báo thị trường bất động sả nở TP.HCM
3.1.1. Dự báo.
Nhìn vào thực trạng thị trường bất động ở sản nước ta quý 2 năm 2009 đã được cĩ thể nhận định thị trường bất động sản đã bước sang một giai đoạn mới, giai đoạn mà nhiều chuyên gia về bất động sản cho rằng đĩ là giai đoạn “tan băng”, “nĩng dần lên”, “thời cơ vàng”,…của thị trường bất động sản.
Để cĩ được cái nhìn lạc quan như thế, quan điểm chung cho rằng: cùng với tiến
trình cơng nghiệp hĩa - hiện đại hĩa đất nước và sự phát triển nền kinh tế thị trường
ở TP.HCM, thì thị trường bất động sản cũng sẽ khơng ngừng phát triển, những mặt
triển vọng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới:
- Cầu về hàng hĩa bất động sản là cầu thật bởi vì dân số ngày càng tăng, kinh tế phát triển, tỷ lệ thất nghiệp giảm, thu nhập đầu người tăng do đĩ cầu cĩ khả năng
thanh tốn về nhà ở sẽ tăng. Nhu cầu cấp thiết về việc chỉnh trang, xây dựng mới các khu đơ thị, khu khu dân cư,…cho phù hợp tốc độ phát triển kinh tế đất nước,
đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải
phĩng mặt bằng,...làm tăng cầu về đất cho các dự án. Đầu tư của nước ngồi vào Việt Nam sau khi khỏi khủng hoảng tài chính sẽ cĩ thể tăng mạnh vào thời điểm cuối năm 2010 và đầu 2011.
Bên cạnh đĩ các chính sách về nhà đất ngày càng được cải thiện, Việt kiều được
phép mua nhà, người nước ngồi được phép mua căn hộ …, dự kiến thay đổi thuế trước bạ trong thời gian tới sẽ tạo cơ hội cho việc phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.
- Chủ trương đẩy mạnh chính sách nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp của Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu bức bách về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân, gĩp phần ổn định đời sống xã hội. Đến 2010 dân số nước ta được dự báo khoảng 88,3 triệu
người, trong đĩ dân số đơ thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân tồn quốc. Dân số nơng thơn khoảng 59,1 triệu người, chiếm 77% tổng số dân tịan quốc. Theo Quyết định Phê duyệt Ðịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đơ thị phấn đấu đạt chỉ
tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia.
Trong đĩ tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án bằng cách kêu gọi và đưa ra nhiều chế độ ưu đãi các nhà đầu tư trong và ngồi nước tham gia thị
trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, nhà tái định cư, nhà ở
xã hội.
Bên cạnh những thuận lợi, thị trường bất động sản vẫn cịn khơng ít những khĩ
khăn, cĩ thể kể đến là các quy định về nhà đất chưa cụ thể rõ ràng, cịn nhiều chồng chéo giữa các ban ngành cĩ liên quan, thực hiện quy hoạch chưa cĩ sự đồng bộ tổng thể dẫn đến cịn quá nhiều khu quy hoạch “treo” dài hạn gây lãng phí tài nguyên, và
ảnh hưởng khơng nhỏ đến đời sống người dân nằm trong khu quy hoạch,….Xu
hướng cho thị trường bất động sản trong thời gian tới cĩ thể dự báo như sau:
- Sơi động thị trường căn hộ nhà giá từ 10.000.000đ/m2 – 20.000.000đ/m2, vì đây là loại nhà mà với thu nhập khá của người dân cĩ thể mua được.
- Giá căn hộ trung cư cao cấp sẽ sơi động hơn vào năm 2010 nhưng ở mức giá hợp lý khoảng 1.400 – 2000 USD.
- Giá thuê văn phịng tại TP.HCM sẽ tiếp tục giảm. Theo đánh giá của Savills Việt Nam, hiện tại giá thuê ở các tịa hạng B chỉ khoảng 30 - 35 USD/m2/tháng trong khi
đỉnh điểm của thị trường năm 2008 giá thuê văn phịng ở các tịa nhà tương tự cĩ
thể đạt đến 65 - 70 USD/m2/tháng, như vậy giảm tới 50%.
Với những gì đang diễn ra, năm 2009 thị trường văn phịng ở TPHCM cĩ nhiều sự
điều chỉnh. Nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nguồn cung và giá thuê mà thị trường đã trải nghiệm trong thời gian vừa qua cần được giải tỏa. Rõ ràng thời điểm hiện
nay khơng cịn giống như cách đây khoảng 1 năm, khi mà bên cho thuê cĩ được một
Theo ơng Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, để đạt được mục tiêu tăng
trưởng, giá thuê văn phịng ở Việt Nam cần cạnh tranh với các thành phố khác trong khu vực.
Nếu muốn thu hút được các doanh nghiệp mở văn phịng mới hay chi nhánh, mức giá cho thuê văn phịng của, TPHCM cần phải cạnh tranh so với các trung tâm văn phịng khác của khu vực như Thượng Hải, Bangkok, Seoul và Kuala Lumpur... tất cả những thành phố trên đều cĩ mức giá thuê thấp hơn nhiều.
Các chuyên gia cũng cĩ chung nhận định, xu hướng giảm giá chỉ cĩ thể chấm dứt khi kinh tế hồi phục thực sự. Lúc ấy, các doanh nghiệp sẽ mở rộng hoạt động và giá cho thuê văn phịng mới cĩ thể tăng trở lại. Tuy nhiên, mức tăng khi ấy sẽ khơng cịn chĩng mặt như trước đây khi đã được bổ sung một nguồn cung dồi dào.
Đặc biệt, những khĩ khăn của nền kinh tế đã đẩy nhanh tốc độ đưa giá cho thuê văn
phịng ở TPHCM trở lại với giá trị thực, một tin vui khơng chỉ cho khách thuê, cho thị trường BĐS nĩi riêng mà cả đối với nền kinh tế trong nước nĩi chung.
3.1.2. Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản.
Từ những thơng tin dự báo trên của tác giả đồng thời để cĩ sự phát triển đúng
hướng đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với trình độ phát triển của quốc gia ở từng giai đoạn khác nhau, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, thì việc quản lý phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp với tiến trình cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa, hội nhập kinh tế khu vực và thế giới.
Thị trường bất động sản TP.HCM cịn ở cấp độ phát triển thấp so với các thị trường khác trong nền kinh tế, và cịn nhiều khiếm khuyết, vì thế các chính sách tài chính
đối với thị trường này phải đồng bộ, kịp thời và phù hợp với khả năng phát triển
tồn bộ thị trường. Nền kinh tế nước ta đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, nên chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản phải thu hút được mọi nguồn lực đầu tư, khơng đi ngược lại các cam kết hội nhập.
Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM là phát triển một thị trường
động sản gĩp phần tăng nguồn vốn cho xã hội đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế đất nước. Cụ thể:
- Phát triển thị trường bất động sản chính thức lớn mạnh tồn diện, phát huy tối đa nguồn lực từ bất động sản, tránh lãng phí đất đai, tạo giá trị gia tăng cho bất động sản.
- Thu hút và khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hĩa bất động sản, phát huy vai trị của bất động sản trong kinh doanh.
- Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm sốt các hoạt động của thị
trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động ngầm trên thị trường phi chính thức, tình trạng tự phát và đầu cơ bất động sản.
Trong thời gian tới, việc tiếp tục hồn thiện chính sách tài chính liên quan thị trường bất động sản cần tuân thủ các quan điểm sau:
- Đối với hệ thống thuế:
Thuế là cơng cụ quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế, nếu hệ thống thuế cịn nhiều bất cập, thiếu sĩt sẽ gây thất thu thuế, cũng như Nhà nước sẽ khơng thể quản lý được đất đai cũng như các hoạt động trên thị trường bất động sản. Do đĩ, hệ
thống thuế liên quan đến bất động sản phải tiến bộ đồng thời với chính sách đổi mới
đất đai, thực hiện được chức năng quản lý chặt chẽ đất đai và các giao dịch trên thị
trường bất động sản. Hệ thống thuế phải kích thích việc sử dụng đất đai hợp lý và cĩ hiệu quả, đảm bảo sự cơng bằng, bình đẳng và khuyến khích được tất cả các
thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản. Hệ thống thuế phải thể
hiện là cơng cụ chống các hoạt động đầu cơ, giao dịch bất hợp pháp, điều tiết cung cầu hàng hĩa bất động sản để giữ bình ổn thị trường đặt trong mối quan hệ với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn.
- Đối với chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản:
Các chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản phải phù hợp xu hướng thực tiễn, phối hợp chặt chẽ với các chính sách khác để tháo gỡ được mọi khĩ khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo đúng hướng cơng nghiệp hĩa- hiện đại hĩa và hội nhập kinh tế quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi thu hút tối đa
mọi nguồn lực cho thị trường bất động sản, tăng cường chức năng điều tiết cung cầu hàng hĩa bất động sản gĩp phần bình ổn giá cả cho thị trường bất động sản. Cần thống nhất các chính sách đối với nhà đầu tư trong và ngồi nước trong việc đầu tư cũng như kinh doanh bất động sản tạo mơi trường bình đẳng cho tất cả các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường.
3.2. Các giải pháp hồn thiện chính sách tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản.