7. Bố cục đề tài
2.1.1. Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM
2.1.1.1. Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM trước khi cĩ luật đất đai.
Trong giai đoạn kể từ khi chính quyền cách mạng tiếp quản Sài Gịn cho đến năm
1980, thị trường bất động sản trong giai đoạn này là thị trường tự phát, chưa cĩ
khung pháp luật cho thị trường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh
doanh, mơi giới, dịch vụ bất động sản.
Kể từ khi Hiến pháp Nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ nghĩa Việt Nam ra đời năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đĩ, Nhà nước khơng ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản Việt Nam nĩi chung và thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nĩi riêng. Cũng như cả nước, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng quyền sử dụng
đất tại TP.HCM cũng khơng được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu tồn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển
dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 cho đến đầu thập kỹ 90 khơng được thừa nhận.
Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng và phát triển cơng
nghiệp, thương mại, dịch vụ … trên địa bàn TP.HCM ngày tăng, do đĩ phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai, bất động sản. Hiện tượng mua bán đất đai, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sơi động tại đơ thị vào những năm 1991 đến năm 1993. Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất. Về cơ sở pháp lý, điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã cho phép: Người được thừa kế nhà ở
hoặc người chưa cĩ nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất cĩ ngơi nhà đĩ”. Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch mua bán nhà ở tại
TP.HCM thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm khơng được pháp luật quy
định. Giao dịch mua bán là giao dịch trao tay, tự viết giấy tờ cam kết giữa người
mua và người bán, một số trường hợp cĩ dấu xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn. Hiện tượng tự chuyển đất nơng nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến, khơng tuân thủ những quy định về của pháp luật về đất đai.
2.1.1.2. Giai đoạn sau khi cĩ luật đất đai đến nay. a. Giai đoạn từ từ 1993-2003.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Và: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị Vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước cịn
cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngồi thuê đất”. Bên cạnh đĩ luật đất đai năm 1993 cịn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cĩ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất”. Đây thực sự là một bước tiến quan trọng, theo đĩ Nhà
nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hĩa. Tuy nhiên, ở giai đoạn
này, thị trường đất đai TP.HCM vận hành theo theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá
đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định. Trong đĩ giá đất do
Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20% đến 40% giá thị trường, giá đất phi nơng nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn này. Trong khi đĩ nhu cầu về bất động sản
trong các khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất
động sản bùng nổ theo kênh phi chính thức khơng theo các quy định hiện hành của
pháp luật. Cơ chế “xin – cho” vẫn cịn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các cơng
chức của các cơ quan Nhà nước diễn ra rất phổ biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp.
Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm 1997-1998, thì nền kinh tế Việt Nam nĩi chung và kinh tế TP.HCM nĩi riêng ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam chưa hồn tồn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên thị trường bất động sản của TP.HCM cĩ dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đĩ tiếp tục nĩng lên. Thời kỳ những năm cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, tại vùng ven thành phố, hiện tượng đất nơng nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nơng nghiệp diễn ra rất
mạnh mẽ.
Cũng trong những năm này, Nhà nước ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư, nhất là từ các nhà đầu tư nước ngồi, do vậy các khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp phát triển rất nhanh. Nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch bất động sản ra đời. Thị trường bất động sản chính thức từng bước phát triển và chủ yếu dành cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cịn thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mơ ngày càng lớn hơn.
b. Giai đoạn 2003-2005 : Từ cuối năm 2003 đến 2005 thị trường bất động sản diễn
ra trầm lắng, hoạt động của thị trường năm sau kém hơn năm trước, năm 2003 giao dịch thành cơng giảm 28% so với năm 2002, năm 2004 giảm 56%, năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất TP.HCM lúc này biểu hiện sự sụt giảm rõ nét.
c. Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008.
Cuối năm 2006, thị trường bất động sản bắt đầu cĩ dấu hiệu phục hồi sau 2-3 năm
trầm lắng. Giao dịch nhà đất dân sinh “ nhúc nhích” với mảng biệt thự nhà vườn; kinh doanh căn hộ cho thuê với đầy đủ dịch vụ dọn phịng…sơi động. Đặt biệt, văn phịng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung, đẩy giá lên
cao. Đến năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chĩng. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, khơng chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp cĩ thặng dư vốn cổ phần. Số lượng căn hộ giao dịch thành cơng tăng 115% so với năm 2006. Bên cạnh đĩ, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 -
2.000USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đĩng “tiền thành ý”. Trong đấy, một phần khơng nhỏ các bất động sản
đang giao dịch này chỉ cĩ thể bàn giao cho người mua khơng sớm hơn quý
III/2010. cụ thể khu The vista quận 2 tăng giá từ 1.400 USD vào đầu năm lên đến 2.800-3000 USD mỗi mét vuơng vào tháng 8/2007. Căn hộ Sài Gịn pearl cuối năm 2006 cĩ giá 1.500 USD mỗi mét vuơng nhưng vào cuối năm 2007 giá vào khoảng 3.500 USD/m2. Khơng thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận khu đơ thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu
đồng/m2 cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đơ thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí khơng thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 cĩ giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) cĩ giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu
đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01.2008. Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM đến tháng 1/2008.
Tên dự án Quận Diện tích (m2) Gía (triệu/m2)
An Phú – An Khánh 2 80 – 400 35 – 45 Thạnh Mỹ Lợi 2 100 – 200 35 – 40 Hưng Phú 9 90 - 200 13,5 – 15 Vạn Phát Hưng 7 126 40 – 45 ADC 7 100 35 Nguồn tác giả tính tốn.
Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu và giá văn phịng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chĩng mặt. Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phịng cho thuê vì lợi nhuận thu
được từ đây hấp dẫn hơn. Cơng suất cho thuê gần 100%. Thành phố Hồ Chí Minh
giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung cịn hạn chế mà nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 cĩ khoảng 50 cao ốc văn phịng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phịng hạng A,B,C vào khoảng > 450.000 m2. Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đang cĩ hàng chục dự án chuẩn bị khởi cơng hoặc đang hồn tất.
c. Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay.
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bị đĩng băng và đang cĩ sự sụt
giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Thời điểm tháng
12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án HimLam là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng nay
đã giảm chỉ cịn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.
Khơng những giá nhà đất giảm mà giá quyền mua căn hộ cũng giảm nhanh chĩng,
đơn cử: vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The Vista (TP.HCM)
vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, giá chuyển nhượng quyền mua đã giảm mạnh đến thời điểm này
gần như trở về khơng. Rất nhiều dự án bán giá gốc nhưng vẫn chưa cĩ người mua. Tại Tp. HCM, trong những tháng đầu năm 2009 thị trường nhà đất tiếp tục cĩ dấu hiệu giảm mạnh hơn một năm qua đã giúp cân bằng nguồn cung và cầu, giá căn hộ hiện nay trở về giá trị thực hơn, căn hộ đã trở nên rẻ hơn rất nhiều so với năm trước. Một số chủ đầu tư cũng đã cĩ chiến lược giảm giá căn hộ nhằm thu hút được khách hàng như Hồng Anh Gia Lai giảm giá khoảng 40% căn hộ tại hai dự án Phú Hồng Anh và Hồng Anh River View. Một số dự án căn hộ trung bình như Thái Sơn, Sadeco hiện đang chào bán khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2 so với mức giá cao
điểm trước đĩ khoảng trên 20 triệu đồng/m2…
Thực tế 6 tháng đầu năm 2009 tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ cĩ khoảng 5.000 căn hộ, thuộc 31 dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường
trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đơng (quận 2) và khu Nam thành phố (quận 7).