7. Bố cục đề tài
2.2.3. Tín dụng bất động sả nở TP.HCM
2.2.4.2. Nghiệp vụ repo bất động sản
Nghiệp vụ repo bất động sản tại TP.HCM chỉ mới được mang tính giới thiệu là
chính, cịn việc thực hiện vẫn đang trong giai đoạn tìm hiểu, cách áp dụng được các doanh nghiệp ở TP.HCM áp dụng phương thức bán lại BĐS cho khách hàng theo
ra ngày. Hoạt động repo giúp người dân sau khi bán BĐS lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng để cĩ thể vay lại với lãi suất hiện nay từ 10,5%-12%/năm, sau đĩ trở lại mua BĐS của mình. Mặc dù dịch vụ repo tính lãi cao hơn ngân hàng khá nhiều nhưng cộng các khoản phí và lãi phải trả cho cơng ty BĐS và ngân hàng cũng thấp hơn so với lãi vay theo hợp đồng trước đây.
Những điểm cần lưu ý khi thực hiện nghiệp vụ Repo bất động sản:
+ Nhìn bề ngồi repo bất động sản cĩ vẻ rất dễ thực hiện vì nhu cầu thực tế khá cao, nhưng đây là sân chơi khĩ. Chỉ những đơn vị cĩ uy tín, kinh nghiệm, tài chính dồi
dào và sẵn sàng chấp nhận rủi ro chênh lệch giá trên thị trường địa ốc mới cĩ thể nhập cuộc. Tương tự, khơng phải bất cứ loại bất động sản nào cũng cĩ thể repo, chỉ những sản phẩm cĩ tính pháp lý và khả mãi (khả năng mua bán, giao dịch tốt trên thị trường) mới áp dụng được.
+ Một điều rất đáng quan tâm nữa là trong quá trình thực hiện nghiệp vụ repo đã xuất hiện vấn đề chưa rõ ràng về khía cạnh pháp lý của các hợp đồng repo. Chẳng hạn, người mua BĐS repo cho rằng mình được quyền thanh lý các BĐS đĩ nếu đến hạn thanh tốn mà người bán khơng cĩ khả năng mua lại BĐS. Nhưng cĩ ý kiến cho rằng tính pháp lý của giao dịch repo là giao dịch cho vay cĩ bảo đảm chứ khơng phải là giao dịch mua, bán hẳn BĐS. Theo điều 93 Luật Nhà ở cĩ quy định khi hợp
đồng bán nhà đã cĩ cơng chứng thì lập tức căn nhà đĩ đã chuyển dịch quyền sở hữu
từ người bán sang người mua mà khơng cần phải đến giai đoạn đăng bộ, giao nhà như trước đây. Và nếu người sử dụng dịch vụ repo BĐS khơng mua lại BĐS như đã thỏa thuận thì BĐS sẽ thuộc về cơng ty BĐS.
+ Với chính sách thắt chặt tín dụng như hiện nay, cĩ nhiều khả năng ngân hàng từ chối cho vay lại hoặc chỉ giải quyết cho vay lại với hạn mức tín dụng thấp hơn. Nguyên nhân là do trước đây giá BĐS tăng cao quá mức, các ngân hàng cũng dựa vào đĩ định giá cao, nay BĐS giảm gần phân nửa, việc định giá BĐS để cho vay
trong thời điểm này sẽ giảm theo đáng kể. Nắm bắt được điều này, lấy lý do đảm bảo an tồn cho hợp đồng repo nhằm buộc người bán phải trở lại mua BĐS của
khách hàng vào thế bán tài sản với giá thấp khi đến hạn hợp đồng repo mà người đi vay khơng đủ tiền để “chuộc” lại nhà.