7. Bố cục đề tài
2.2.1.2. Lệ phí trước bạ
Quan điểm áp dụng: Lệ phí trước bạ là khoảng phí mà người nhận quyền sở hữu nhà, hoặc quyền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng.
- Mục tiêu chủ yếu của quy định về lệ phí là nhằm tăng cường quản lý đăng ký tài sản bất động sản với nhà nước.
- Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản theo giá tại các quy định hiện hành của Nhà nước, như vậy: trong khuơng viên của tổ chức, cá nhân được phép đăng ký sử dụng; diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là tồn bộ diện tích sàn
nhà, kể cả diện tích cơng trình phụ kèm theo.
* Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP là 0.5% đối với nhà, đất (trước đây là 1%).
Những hạn chế:
Lệ phí trước bạ là loại phí trùng, bởi lẽ người bán đã đĩng tiền chuyển quyền nhưng người mua lại phải đĩng thêm một khoảng tiền để được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu mà thực chất là cấp giấy chứng nhận.
Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ mặc dù thấp (0.5%), nhưng cùng với tỷ lệ 2% thuế chuyển quyền sử dụng đất đã làm hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường phải chịu tổng cộng mức 2.5% trên mức giá giao dịch, tỷ lệ nộp này được xem là khá lớn khi chỉ để thực hiện động tác chuyển quyền và đăng ký quyền sử dụng,
quyền sở hữu mới. Chính vì thế, mức nộp này đang là rào cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản.
Đứng ở gĩc độ Nhà nước, tỷ lệ thu 2.5% này cĩ thể mang lại nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, nhưng tổng quát trên tồn thị trường, khi các hoạt động chuyển
nhượng thực hiện dưới hình thức trao tay, khơng qua cơ quan quản lý của Nhà nước thì khoản thất thu ngân sách cịn lớn hơn rất nhiều lần.
Bảng 2.3: Tình hình thu lệ phí tước bạ.
Năm Tổng thu lệ phí tước bạ ( tỷ đồng)
Tỷ trọng thu tiền tiền thu lệ phí tước bạ so với tổng thu
NS TP.HCM %) 2000 280.2 1.10% 2001 353.7 1.20% 2004 756.7 1.50% 2005 808.3 1.30% 2006 893.2 1.30% 2007 5,282.0 5.78% 2008 6,232.0 5.03% Nguồn: Cục thuế TP.HCM 2.2.1.3. Thuế nhà đất.
Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng
cơng trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà mà mới chỉ thu thuế đất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế.
Trong đĩ:
- Diện tích là tồn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, xây cơng trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh cơng trình,…
- Hạng đất được phân theo đất đơ thị, hay đất nơng thơn. Hạng đất đơ thị lại được phân thành 5 cấp (từ đơ thị loại 1 đến đơ thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý, sự tiện lợi,… hạng đất nơng thơn được phân theo hạng đất nơng nghiệp.
- Mức thuế được xác định từng vùng: Đơ thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đơ thị loại 2 bằng 8 đến 30 lần;
đơ thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đơ thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đơ thị loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đơ thị, trục giao thơng chính, tùy thuộc độ tiếp
giáp với loại đơ thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với vùng nơng thơn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nơng nghiệp bình quân trong xã.
Mặc dù khơng phải là đất nơng nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nơng nghiệp, nên vừa phức tạp vừa khơng cĩ căn cứ xác đáng. Kinh tế
vực, đặc biệt là giữa khu vực trung tâm với khu vực ngoại ơ, khi quy định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nơng nghiệp tùy khu vực là
khơng hợp lý vì đất ở nhiều khu vực trung tâm cĩ thể tạo ra lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nơng nghiệp. Thực tế mức thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực trung tâm Thành Phố nên nhiều người cĩ thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất động sản trên thị trường. Mức thuế lại cĩ sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp ranh giữa khu vực Thành phố và ngoại ơ, chỉ trên một trục đường nhưng bên này Trung tâm thành phố cịn bên kia thuộc ngoại ơ như quận 7, quận Nhà bè, mặc dù mọi điều kiện sinh hoạt, kinh doanh cĩ thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức thuế này vừa thiếu chính xác, vừa khơng cơng bằng, vừa làm thất thu thuế. Do đĩ, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là cơng cụ chống đầu cơ đất đai, ổn định thị trường bất động
sản.
Bảng 2.4: Tình hình thu thuế nhà đất
Năm Tổng thu thuế nhà đất ( tỷ đồng)
Tỷ trọng thu tiền SDĐ, tiền thuê đất so với tổng thu NS TP.HCM %) 2000 67.4 0.30% 2001 58.1 0.20% 2004 81.0 0.20% 2005 81.3 0.10% 2006 89.2 0.10% 2007 99.6 0.11% 2008 110.8 0.09% Nguồn Cục thuế TP.HCM
2.2.1.4. Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Đối tượng nộp thuế là những cá nhân hay tổ chức cĩ quyền sử dụng bất động sản
nhưng đem chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người khác trừ trường hợp Nhà nước giao đất hoặc thu hồi đất và trường hợp chuyển quyền sử
dụng bất động sản vì mục đích ly hơn, thừa kế, gĩp vốn theo luật quy định. Tuy
quyền sử dụng đất hết hiệu lực, và theo luật thuế TNCN thì thuế chuyển quyền sử
dụng đất cần nắm các vấn đề như sau:
+ Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ
đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
+ Thuế suất và cách tính thuế:
- Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
Trường hợp khơng xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác
định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
2. 2 .2. Các khoản thu liên quan đến bất động sản. 2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất. 2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất.
Sau khi Luật Đất đai 2003 cĩ hiệu lực từ 01/7/2003, các nghị định như: Nghị định về khung giá đất của Chính phủ; Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghị
định về tiền sử dụng đất cũng đã được ban hành nhưng đến thời điểm hiện nay vẫn đang tiếp tục nghiên cứu để sửa chữa luật đất đai 2003, và một số nghị định khác.
Các vấn đề tồn tại:
+ Vịng đời của một dự án của doanh nghiệp ngắn, xác định bình quân 50-70 năm. Với chi phí bỏ ra cho bồi thường, hỗ trợ và đầu tư hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp khá lớn.
+ Luật Đất đai 2003 quy định áp dụng tiền thuê đất thống nhất một mức giá đối với trong nước và nước ngồi, đây là điểm mới so Luật Đất đai 1993, tạo được sự bình
đẳng giữa các thành phần sản xuất kinh doanh cĩ sử dụng đất. Tuy vậy, trong điều
kiện bảng giá đất do Ủy ban nhân TP.HCM ban hành tăng so với trước, mặc dù tỷ lệ tiền thuê chưa được xác định nhưng khả năng tiền thuê đất của doanh nghiệp trong nước phải trả là bằng hoặc cao hơn, trong khi doanh nghiệp nước ngồi trả thấp hơn trước đây.
+ Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải trả tiền bồi thường là bất hợp lý dẫn đến chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp quá lớn. Chi phí cho bồi thường, giải toả (bao gồm giá trị đất và tài sản trên đất) thường
tương đương với giá giao dịch trên thị trường (đây là trường hợp doanh nghiệp tự
thoả thuận với người dân) nhưng doanh nghiệp khơng cĩ quyền sử dụng vơ thời hạn với khu đất mà phải ký hợp đồng thuê đất cĩ thời hạn với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hồn trả lại đất cho Nhà nước khi đến hạn.
+ Giá thuê đất thấp hơn rất nhiều so với giá thuê trên thị trường. Qua theo dõi giá thuê trên thị trường, hiện mức cho thuê đối với các dự án đầu tư nước ngồi bằng khoảng 13%giá thuê trên thị trường (nguồn tác giả tính tốn).
2.2.2.2.Thu tiền sử dụng đất.
Ngày 03/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định mới 198/2004/NĐ-CP thay thế
Nghị định 38/2000/NĐ-CP với nhiều chi tiết đầy đủ rõ ràng hơn về chính sách thu tiền sử dụng đất, cụ thể thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất.
- Chuyển từ thuê đất sang giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng các khu cơng nghiệp, khu cơng nghệ
cao, khu kinh tế.
Căn cứ thu tiền sử dụng đất là diện tích đất sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng đất Tiền sử dụng đất = diện tích x Giá đất x thời hạn sử sụng đất.
Bảng 2.5: Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Năm Tổng thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ( tỷ đồng)
Tỷ trọng thu tiền SDĐ, tiền thuê đất so với tổng thu NS TP.HCM %) 2000 484.5 1.90% 2001 847.5 2.80% 2004 2,639.2 5.40% 2005 2,390.3 4.00% 2006 2,207.4 3.20% 2007 4,292.0 4.70% 2008 6,409.0 5.17% Nguồn Cục thuế TP.HCM
2.2.3. Tín dụng bất động sản ở TP.HCM.
2.2.3.1. Thực trạng tín dụng bất động sản trong thời gian qua.
Trong thời gian qua tín dụng qua ngân hàng là một kênh chính trong tín dụng bất
động sản, và đã tăng nĩng trong những năm gần đây, đặc biệt là trong năm 2007.
Tuy nhiên bước sang năm 2008 cho đến trước khi cĩ những chính sách hỗ trợ lãi suất và kích cầu nền kinh tế thì kênh tín dụng gần như bị đĩng lại, và các chủ đầu tư và khách hàng gần như khơng tiếp cận được nguồn vốn, nguyên nhân:
- Để thực hiện chủ trương chĩng lạm phát của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà Nước đã tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thơng. Điều này làm cho các ngân hàng thương mại vốn đã căng thẳng nguồn cung tiền do cho vay quá mức huy động nay lại càng thêm căng thẳng, và nhiều ngân hàng khơng cịn tiền để cho vay, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Điều này thể hiện rõ trong cuộc chạy đua lãi suất huy
động của các ngân hàng thương mại trong thời gian vừa qua.
- Phân khúc thị trường của các chủ đầu tư chưa hợp lý, các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp với giá mỗi căn từ 1,5 tỷ trở lên nhưng những khách hàng cĩ nhu cầu thực tế và cĩ khẳ năng mua những căn hộ trên khơng nhiều; trong khi đĩ nhu cầu về căn hộ cĩ giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là rất lớn
nhưng nguồn cung lại rất ít.
- Huy động tín dụng thơng qua phát hành trái phiếu là cịn khả mới mẽ đối với Việt Nam. Thị trường trái phiếu Việt Nam chưa thực sự phát triển, mới đang ở giai đoạn
đầu của q trình phát triển, các trái phiếu cĩ tính thanh khoản chưa cao, các nhà đầu tư chủ yếu mua và giữ trái phiếu đến khi đáo hạn.
Trước những khĩ khăn về kinh tế tài chính trong năm 2008 nên Chính Phủ đã thực hiện chính sách kích cầu, và tình hình đã thay đổi khi gĩi kích cầu của Chính phủ
được thực hiện, đã mang lại cho thị trường này cơ hội khởi sắc trở lại. Các doanh
nghiệp đang khát vốn được bơm vốn. Các nhà đầu tư và người dân được hỗ trợ lãi suất vay thơng qua gĩi hỗ trợ lãi suất mà Chính phủ dành cho các ngân hàng. Nhờ
khoản hỗ trợ này mà lãi suất đang ở mức cao ngất ngưởng (13 - 14%) đã được giảm xuống chỉ cịn 5 - 6%.
2.2.3.2. Các chính sách tín dụng. a. Chính sách huy động vốn. a. Chính sách huy động vốn.
Hầu hết các nguồn vốn ngân hàng lại là nguồn vốn ngắn hạn trong khi lĩnh vực cĩ tính chất lâu dài và dễ bị nĩng sốt bất thường như bất động sản, sẽ đe dọa đến
nguồn vốn của các nhà kinh doanh tiền tệ như ngân hàng. Theo cơ chế và điều kiện thị trường, các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, đặc biệt là huy động vốn trung và dài hạn phục vụ thị trường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã tích cực phát triển các mối quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế như quỹ IMF, Ngân hàng thế giới, ngân hàng phát triển Châu Á,…nhằm tranh thủ tiềm lực tài chính của các tổ chức này.
Trước khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, thì chưa cĩ nhiều tổ chức tài chính trung gian của nước ngồi tham gia vào thị trường vốn ở nước ta.
Khả năng về nguồn vốn của các tổ chức tín dụng trong nước khơng đáp ứng nhu cầu vay dài hạn để đầu tư và kinh doanh bất động sản. Hiện nay, số lượng các tổ
chức tài chính nước ngồi ngày càng tăng, cung cấp nguồn vốn đáng kể cho nền
kinh tế nĩi chung và cho thị trường bất động sản nĩi riêng.
b. Chính sách cho vay.
Các tổ chức tín dụng thực hiện cơ chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 về quy chế cho vay bất động sản, Quyết
định 127/2005/QĐ-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 03/02/2005 về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng và Quyết
định 738/200/QĐ-NHNN do Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 31/05/2005 về
việc sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 1 của Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN. Thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản cịn nhiều hạn chế do vướng mắc
khĩ khăn về chính sách, cơ chế, rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản. Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh doanh bất động
sản, nhưng lấy vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn là điều bất ổn. Khơng thể dùng vốn ngắn hạn cho những dự án dài hạn, mặc dù cho vay bất động sản là hoạt động bình thường của ngân hàng song điều bất thường là các khoản vay này lại xuất phát từ vốn ngắn hạn. Do đĩ, để giảm thiểu rủi ro và nhanh thu hồi vốn, đặc biệt khi thị
trường bất động sản cĩ dấu hiệu bất ổn, đa số tổ chức tín dụng dùng chính sách cho vay cĩ chọn lọc dựa theo tiềm năng của dự án đầu tư và dựa theo tiếng tăm và uy tín của chủ đầu tư. Chính vì thế mà hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản
gặp rất nhiều trở ngại về vốn. Trong giai đoạn thị trường bất động sản “đĩng băng”, hầu như các ngân hàng đều cĩ xu hướng “khĩa van” đối với thị trường bất động
sản, các nhà đầu tư bất động sản vốn đã khĩ khăn càng khĩ khăn hơn.
Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, thực tế cho thấy dư nợ cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản tăng mạnh đến cuối 2008, hoạt động cho vay đối với bất động sản của tổ chức tín dụng tăng cả về số vốn và dự án cho vay, đặc biệt