7. Bố cục đề tài
2.1.3. Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua
Thơng qua các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản trên thị trường cho thấy bên cạnh những đĩng gĩp tích cực của thị trường bất
động sản đối với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở nước ta cịn
bộc lộ những nhược điểm và những khuyết tật như sau:
+ Những tồn tại về cung, cầu trên thị trường bất động sản: Cung và cầu về bất động sản trên thị trường khơng gặp nhau, quản lý kém hiệu quả của Nhà nước đã dẫn đến tình trạng đầu cơ gia tăng, đẩy giá bất động sản gia tăng một cách bất hợp lý làm
ảnh hưởng xấu đến mơi trường đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng
khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, nhũng nhiễu.
+ Những tồn tại về giao dịch trên thị trường bất động sản: Hiện chưa thống kê được tỷ lệ các giao dịch khơng thơng qua hệ thống đăng ký của Nhà nước (giao dịch
chính thức) nhưng theo Bộ Xây dựng cho đến thời điểm hiện nay cĩ đến gần 80% các bất động sản trên thị trường chưa được cấp giấy phép về sử dụng đất. Điều này cũng cĩ nghĩa là tồn tại một tỷ lệ % tương ứng số bất động sản khơng thể giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước khơng thể kiểm sốt được việc mua, bán, cho thuê, tình hình sử dụng các bất động sản này, và ngân sách cịn bị mất đi một
khoảng thu lớn từ các loại thuế và lệ phí liên quan. + Những tồn tại về quản lý Nhà nước:
Cơng tác lập và quản lý quy hoạch cịn nhiều yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Các hoạt động kiểm sốt của các cấp địa phương cịn buơng lỏng, khơng theo
sát được các diễn biến giao dịch bất động sản trên thị trường đã tạo điều kiện cho
các giao dịch ngầm gia tăng nhanh chĩng gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
2.1.4. Nguyên nhân tồn tại.
- Tình trạng thả nổi vấn đề nhà ở cho thị trường tự do quyết định, khơng cĩ sự can thiệp của Nhà nước đã làm cho thị trường bất động sản thật sự mất trật tự trong thời gian qua từ vi phạm kế hoạch quy hoạch chung, giao dịch khơng thơng qua cơ quan quản lý Nhà nước, đến các hoạt động đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.
- Cơ cấu thị trường bất động sản chưa hồn chỉnh, nhiều yếu tố của thị trường được hình thành một cách tự phát mà khơng chờ các quy định của Nhà nước, nhiều yếu tố
đã cĩ nhưng chưa hồn thiện.
- Sự chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các hoạt động ngầm trên thị trường bất động sản hiện nay.
- Ngồi ra, các quy định cấp vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng đối với các hoạt động liên quan đến bất động sản cũng cịn hạn chế khả năng sử dụng “kép”của bất động sản.
- Chính sách giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường cĩ sự quản lý của Nhà nước đã được áp dụng theo hướng chịu điều tiết chủ yếu của Nhà nước, chính vì thế sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của Nhà nước đã tạo những khe hở lớn trong thu chi ngân sách và cũng là nguyên nhân của các hiện tượng đầu cơ, tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước về bất động sản.
2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản.
2.2.1. Chính sách thuế, phí và lệ phí. 2.2.1.1. Thuế sử dụng đất nơng nghiệp.
Sắc thuế đầu tiên trong lĩnh vực đất đai và trong sản xuất nơng nghiệp là Pháp lệnh thuế nơng nghiệp được ban hành 1951, thực chất đây là thuế hoa lợi ruộng đất, và áp dụng thuế suất lũy tiến tồn phần. Đến 1983, Pháp lệnh thuế nơng nghiệp mới ra
đời, đĩ là sắc thuế kết hợp của thuế sử dụng đất nơng nghiệp và thuế hoa lợi ruộng đất. Đến 1993, Pháp lệnh thuế sử dụng đất nơng nghiệp được ban hành để thay thế
Pháp lệnh 1983. Pháp lệnh thuế sử dụng đất nơng nghiệp 1993 là sắc thuế chỉ thu thuế đối tượng sử dụng đất nơng nghiệp, sắc thuế này nhằm điều tiết thu nhập từ
việc sử dụng đất nơng nghiệp. Căn cứ tính thuế là: diện tích, hạng đất, thuế suất,
trong đĩ:
- Diện tích tính thuế dựa vào sổ địa chính hoặc tờ khai của hộ sử dụng đất.
- Hạng đất được căn cứ vào các yếu tố sau: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều kiện thuận lợi về tưới tiêu. Hạng đất được quy định ổn định trong 10 năm. Dựa vào khả năng sinh lợi từ cao đến thấp mà phân thành 5 hạng đối với đất trồng cây lâu
năm, 6 hạng đối với đất trồng cây hàng năm và đất cĩ mặt nước nuơi trồng thủy hải sản.
- Thuế suất được quy định hàng năm bằng số kilogam thĩc trên một đơn vị diện tích canh tác (hecta) của từng hạng đất. Tuy thuế suất được quy định bằng số thĩc nhưng
quy ra tiền để thu thuế, giá thĩc để quy ra tiền thuế là giá thị trường của từng địa
phương theo vụ mùa thu thuế.
Cĩ thể thấy thuế sử dụng đất nơng nghiệp trong thời gian qua là một nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước, gĩp phần khơng nhỏ trong cơng cuộc xây dựng đất nước, đặc biệt là trong thời kỳ đầu của quá trình đổi mới. Nguồn thu từ thuế sử
dụng đất nơng nghiệp gĩp phần trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, ổn định và phát
triển thị trường bất động sản khu vực nơng thơn. Nhưng nhìn chung tỷ trọng thuế sử dụng đất nơng nghiệp trong tổng thu ngân sách nhà nước là thấp và tổng mức thu cĩ xu hướng ngày càng giảm vì các nguyên nhân sau: thứ nhất là do diện tích sử dụng thuế nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp do tiến trình cơng nghiệp hĩa đất nước, thứ hai là do thực hiện Nghị quyết 15/2003/QH11 được Quốc hội thơng qua ngày 17/06/2003 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nơng nghiệp đến 2010.
Thuế sử dụng đất nơng nghiệp hiện nay cịn cĩ nhiều nhược điểm:
- Chi phí để nuơi bộ máy thực hiện thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp chiếm con số lớn trong tổng nguồn thu thuế này.
- Thu nhập của đa số nơng dân rất thấp, bên cạnh đĩ người nơng dân cịn phải chịu nhiều sắc thuế khác nữa.
- Về việc xác định hạng đất để áp thuế suất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp cho hợp lý và cơng bằng, trên thực tế cũng khĩ cĩ thể thực hiện được điều này vì việc xác định hạng đất dựa vào các yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều kiện
thuận lợi về tưới tiêu, nhưng hầu hết các địa phương đều khơng theo các yếu tố này
để xác định hạng đất mà chủ yếu dựa vào năng suất bình quân của năm trước đĩ.
Bảng 2.2: Tình hình thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp
Năm Tổng thu thuế nơng nghiệp ( tỷ đồng)
2000 12.90 2001 10.60 2004 1.90 2005 1.90 2006 1.10 2007 1.44 2008 0.55 Nguồn: Cục thuế TP.HCM
2.2.1.2. Lệ phí trước bạ.
Quan điểm áp dụng: Lệ phí trước bạ là khoảng phí mà người nhận quyền sở hữu nhà, hoặc quyền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng.
- Mục tiêu chủ yếu của quy định về lệ phí là nhằm tăng cường quản lý đăng ký tài sản bất động sản với nhà nước.
- Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản theo giá tại các quy định hiện hành của Nhà nước, như vậy: trong khuơng viên của tổ chức, cá nhân được phép đăng ký sử dụng; diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là tồn bộ diện tích sàn
nhà, kể cả diện tích cơng trình phụ kèm theo.
* Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP là 0.5% đối với nhà, đất (trước đây là 1%).
Những hạn chế:
Lệ phí trước bạ là loại phí trùng, bởi lẽ người bán đã đĩng tiền chuyển quyền nhưng người mua lại phải đĩng thêm một khoảng tiền để được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu mà thực chất là cấp giấy chứng nhận.
Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ mặc dù thấp (0.5%), nhưng cùng với tỷ lệ 2% thuế chuyển quyền sử dụng đất đã làm hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường phải chịu tổng cộng mức 2.5% trên mức giá giao dịch, tỷ lệ nộp này được xem là khá lớn khi chỉ để thực hiện động tác chuyển quyền và đăng ký quyền sử dụng,
quyền sở hữu mới. Chính vì thế, mức nộp này đang là rào cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản.
Đứng ở gĩc độ Nhà nước, tỷ lệ thu 2.5% này cĩ thể mang lại nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước, nhưng tổng quát trên tồn thị trường, khi các hoạt động chuyển
nhượng thực hiện dưới hình thức trao tay, khơng qua cơ quan quản lý của Nhà nước thì khoản thất thu ngân sách cịn lớn hơn rất nhiều lần.
Bảng 2.3: Tình hình thu lệ phí tước bạ.
Năm Tổng thu lệ phí tước bạ ( tỷ đồng)
Tỷ trọng thu tiền tiền thu lệ phí tước bạ so với tổng thu
NS TP.HCM %) 2000 280.2 1.10% 2001 353.7 1.20% 2004 756.7 1.50% 2005 808.3 1.30% 2006 893.2 1.30% 2007 5,282.0 5.78% 2008 6,232.0 5.03% Nguồn: Cục thuế TP.HCM 2.2.1.3. Thuế nhà đất.
Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng
cơng trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà mà mới chỉ thu thuế đất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế.
Trong đĩ:
- Diện tích là tồn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, xây cơng trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh cơng trình,…
- Hạng đất được phân theo đất đơ thị, hay đất nơng thơn. Hạng đất đơ thị lại được phân thành 5 cấp (từ đơ thị loại 1 đến đơ thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý, sự tiện lợi,… hạng đất nơng thơn được phân theo hạng đất nơng nghiệp.
- Mức thuế được xác định từng vùng: Đơ thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đơ thị loại 2 bằng 8 đến 30 lần;
đơ thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đơ thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đơ thị loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đơ thị, trục giao thơng chính, tùy thuộc độ tiếp
giáp với loại đơ thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với vùng nơng thơn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nơng nghiệp bình quân trong xã.
Mặc dù khơng phải là đất nơng nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nơng nghiệp, nên vừa phức tạp vừa khơng cĩ căn cứ xác đáng. Kinh tế
vực, đặc biệt là giữa khu vực trung tâm với khu vực ngoại ơ, khi quy định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nơng nghiệp tùy khu vực là
khơng hợp lý vì đất ở nhiều khu vực trung tâm cĩ thể tạo ra lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nơng nghiệp. Thực tế mức thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực trung tâm Thành Phố nên nhiều người cĩ thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất động sản trên thị trường. Mức thuế lại cĩ sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp ranh giữa khu vực Thành phố và ngoại ơ, chỉ trên một trục đường nhưng bên này Trung tâm thành phố cịn bên kia thuộc ngoại ơ như quận 7, quận Nhà bè, mặc dù mọi điều kiện sinh hoạt, kinh doanh cĩ thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức thuế này vừa thiếu chính xác, vừa khơng cơng bằng, vừa làm thất thu thuế. Do đĩ, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là cơng cụ chống đầu cơ đất đai, ổn định thị trường bất động
sản.
Bảng 2.4: Tình hình thu thuế nhà đất
Năm Tổng thu thuế nhà đất ( tỷ đồng)
Tỷ trọng thu tiền SDĐ, tiền thuê đất so với tổng thu NS TP.HCM %) 2000 67.4 0.30% 2001 58.1 0.20% 2004 81.0 0.20% 2005 81.3 0.10% 2006 89.2 0.10% 2007 99.6 0.11% 2008 110.8 0.09% Nguồn Cục thuế TP.HCM
2.2.1.4. Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Đối tượng nộp thuế là những cá nhân hay tổ chức cĩ quyền sử dụng bất động sản
nhưng đem chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người khác trừ trường hợp Nhà nước giao đất hoặc thu hồi đất và trường hợp chuyển quyền sử
dụng bất động sản vì mục đích ly hơn, thừa kế, gĩp vốn theo luật quy định. Tuy
quyền sử dụng đất hết hiệu lực, và theo luật thuế TNCN thì thuế chuyển quyền sử
dụng đất cần nắm các vấn đề như sau:
+ Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ
đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
+ Thuế suất và cách tính thuế:
- Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.
Trường hợp khơng xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác
định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
2. 2 .2. Các khoản thu liên quan đến bất động sản. 2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất. 2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất.
Sau khi Luật Đất đai 2003 cĩ hiệu lực từ 01/7/2003, các nghị định như: Nghị định về khung giá đất của Chính phủ; Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghị
định về tiền sử dụng đất cũng đã được ban hành nhưng đến thời điểm hiện nay vẫn đang tiếp tục nghiên cứu để sửa chữa luật đất đai 2003, và một số nghị định khác.
Các vấn đề tồn tại:
+ Vịng đời của một dự án của doanh nghiệp ngắn, xác định bình quân 50-70 năm. Với chi phí bỏ ra cho bồi thường, hỗ trợ và đầu tư hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp khá lớn.
+ Luật Đất đai 2003 quy định áp dụng tiền thuê đất thống nhất một mức giá đối với trong nước và nước ngồi, đây là điểm mới so Luật Đất đai 1993, tạo được sự bình
đẳng giữa các thành phần sản xuất kinh doanh cĩ sử dụng đất. Tuy vậy, trong điều
kiện bảng giá đất do Ủy ban nhân TP.HCM ban hành tăng so với trước, mặc dù tỷ lệ tiền thuê chưa được xác định nhưng khả năng tiền thuê đất của doanh nghiệp trong nước phải trả là bằng hoặc cao hơn, trong khi doanh nghiệp nước ngồi trả thấp hơn trước đây.
+ Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp vừa phải trả tiền thuê đất, vừa phải trả tiền bồi thường là bất hợp lý dẫn đến chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp quá lớn. Chi phí cho bồi thường, giải toả (bao gồm giá trị đất và tài sản trên đất) thường
tương đương với giá giao dịch trên thị trường (đây là trường hợp doanh nghiệp tự
thoả thuận với người dân) nhưng doanh nghiệp khơng cĩ quyền sử dụng vơ thời hạn với khu đất mà phải ký hợp đồng thuê đất cĩ thời hạn với Nhà nước, tự xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hồn trả lại đất cho Nhà nước khi đến hạn.
+ Giá thuê đất thấp hơn rất nhiều so với giá thuê trên thị trường. Qua theo dõi giá thuê trên thị trường, hiện mức cho thuê đối với các dự án đầu tư nước ngồi bằng