7. Bố cục đề tài
1.2.3.4. Chứng khốn hĩa bất động sản và nghiệp vụ repo bất động sản
a. Chính sách chứng khốn hĩa bất động sản.
Chứng khốn hĩa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại cĩ thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ rồi chuyển đổi chúng thành trái phiếu và đưa ra giao dịch trên thị
trường tài chính. Cho nên chứng khốn hĩa đơi khi cịn được gọi là trái phiếu hĩa. Thơng thường, kỹ thuật chứng khốn hĩa được thực hiện trên 2 nhĩm tài sản chủ yếu đĩ là: (1) các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và (2) các tài sản tài chính khơng được thế chấp bằng bất động sản.
Mục tiêu của chứng khốn hĩa bất động sản: - Đối với các bên chủ đầu tư dự án:
• Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng,
chứng khốn hĩa là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án.
• Đối với phần vốn tự cĩ được dùng đầu tư vào dự án, chứng khốn hĩa là một
biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vịng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những cơng ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự cĩ trong các dự án đã tiến hành xong giai đoạn cơ bản thơng qua quá trình chứng khốn hố sẽ đơn giản hơn, tiết kiệm dược thời
gian và chi phí phát hành.
• Chứng khốn hố mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”, các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều cĩ khả năng biến thành tài sản cĩ giá - hàng hố trên thị trường tài chính.
- Đối với người đầu tư:
• Cĩ thêm một cơng cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
• Tính thanh khoản của chứng khốn đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khốn ABS) khá cao nên người đầu tư cĩ thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trường giao dịch tập trung.
• Chứng khốn ABS là một cơng cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phịng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức.
• Giảm thiểu được rủi ro cĩ thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khốn ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của tài sản chuyển hĩa.
Những điểm cần lưu ý khi thực hiện chứng khốn hĩa bất động sản:
Khi phát hành trái phiếu (chứng khốn hĩa), thực ra chỉ là trái phiếu cơng trình khơng cĩ bảo lãnh, tức nhà đầu tư phải tin tưởng hồn tồn vào năng lực của chủ
đầu tư và khả năng hồn thành cơng trình mà hồn tồn khơng cĩ bảo lãnh, bảo
hiểm gì. Đây là điều hết sức rủi ro trong điều kiện thị trường tài chính bất ổn hiện nay, cĩ lẽ đã đến lúc nhà đầu tư phải trang bị cho mình đầy đủ kiến thức và hết sức thận trọng nhận biết rõ rủi ro để cĩ thể tránh được những rủi ro lớn trong việc ra quyết định.
b. Nghiệp vụ repo bất động sản.
+ Repo là dịch vụ phái sinh từ các nghiệp vụ cho vay cĩ đảm bảo (cầm cố giấy tờ cĩ giá như chứng khốn, BĐS). Chủ BĐS cần giải chấp ngân hàng sẽ được hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu thỏa thuận bán tài sản cho cơng ty và cam kết sẽ mua lại BĐS
đĩ sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu. Phần chênh lệch
giữa giá bán ban đầu thấp hơn giá mua lại chính là khoản lãi trả cho người cho vay. Giá trị thực tế của khoản vay thường thấp hơn giá trị thị trường của BĐS thế chấp và kỳ hạn hợp đồng repo ngắn, được điều chỉnh để đáp ứng một cách chính xác các nhu cầu của người vay.
+ Nghiệp vụ Repo được hiểu là: đầu tiên, doanh nghiệp sẽ thỏa thuận mua lại nhà của người cần bán sau khi thơng qua việc thẩm định, xác định giá trị tài sản cụ thể. Kế đến doanh nghiệp và khách hàng cùng hồn tất các thủ tục mua bán, kèm theo một cam kết. Theo đĩ, trong khoảng thời gian 3-6 tháng hoặc dài hơn (tùy thỏa
thuận), người bán nhà cĩ quyền mua lại tài sản của mình bằng với mức giá đã bán
đi (bất kể giá thị trường đang tăng hay giảm), kèm theo chi phí pháp lý và lãi suất. Điều này cũng cĩ nghĩa doanh nghiệp cĩ thể cho thuê hoặc khai thác giá trị gia tăng
của bất động sản nhưng khơng được quyền bán nhà vừa mua cho bên thứ ba trong thời gian quy định.
Mục tiêu của nghiệp vụ Repo:
Thực hiện nghiệp vụ Repo sẽ giúp dịng vốn luân chuyển dễ dàng hơn trên thị trường, Repo bất động sản là cơng cụ tốt hỗ trợ thị trường nhà đất đang trên đà phục hồi, tạo thêm cơ hội mới và tính thanh khoản cho những tài sản bị ứ đọng.
1.2.3.5. Chính sách khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.
Đặc biệt quan trọng trong chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động
sản là: chính sách đền bù giải tỏa khi thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; và chính sách nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đĩ cịn cĩ các chính sách
ưu đãi cho các dự án đầu tư trong và ngồi nước về xây dựng nhà ở, khu đơ thị như
miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng, thành lập các quỹ nhà
ở, quỹ đất, quỹ tài chính bất động sản, quỹ tín thác bất động sản và quỹ chứng
khốn bất động sản.
- Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn.
- Chính sách về nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước ưu đãi về việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng như hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ người cĩ thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đĩ, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng cho vay với lãi suất ưu đãi để người cĩ thu nhập thấp cĩ thể mua được nhà. Đơng đảo người dân
mua được nhà và sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng hơn, ắt hẳn thị trường bất động sản sẽ sơi động hơn.
- Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như thành lập quỹ
đích phát triển kinh tế xã hội, ….gĩp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hĩa bất động sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hĩa bất động
sản trên thị trường cân đối hơn.
1.3.Vai trị của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản.
1.3.1. Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị
trường.
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy sẽ dễ dàng phát sinh những hạn chế sau:
- Sự khai thác, tận dụng nguồn tài nguyên đất đai vào các hoạt động sản xuất kinh
doanh vì mục tiêu lợi nhuận sẽ phá vỡ cấu trúc của nền kinh tế do hiện tượng dịch chuyển mục đích sử dụng đất theo lợi ích cục bộ, đến lúc nào đĩ sẽ tiến đến xĩa bỏ các ngành nghề mà việc sử dụng đất đai, bất động sản nĩi chung khơng mang lại
hiệu quả cao so với một số lĩnh vực khác.
- Nhà nước sẽ gặp khĩ khăn trong việc điều tiết nền kinh tế theo mục tiêu do gặp khĩ khăn trong điều động nguồn lực bất động sản phục vụ cho kế hoạch phát triển chung.
- Sự lan tỏa xấu từ thị trường bất động sản khi xảy ra tiêu cực đến các thị trường khác cĩ liên quan trong tồn bộ nền kinh tế sẽ nhanh chĩng hơn do thiếu sự kiểm sốt, ngăn chặn và hỗ trợ từ lực lượng trung tâm.
- Giá cả bất động sản trên thị trường dao động khơng kiểm sốt, dễ bị lũng đoạn và bị những đợt sốt “nĩng”, “lạnh” đột ngột ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất
kinh doanh các trên thị trường khác.
- Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ làm giá cả hàng hố biến động theo hướng khơng kiểm sốt được. Tình trạng này xuất hiện trên thị trường bất động sản sẽ tạo nên những tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với trên các thị trường hàng hố khác xuất phát từ cung hàng hố bất động sản là cố định, việc tăng lượng hàng hố trên thị trường ngay lập tức nhằm mục đích hạ sốt thị trường là khơng thể, vì thế dễ dẫn đến tình trạng khủng hoảng nền kinh tế.
Ngồi ra việc đầu cơ, găm giữ hàng hố bất động sản cịn tác động trực tiếp đến
việc sử dụng đất đai vào sản xuất của các ngành sản xuất khác, làm cho đất đai
khơng phát huy được vai trị tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
1.3.2. Vai trị của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản.
Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động thuần túy theo cơ chế thị trường, cĩ thể thấy sự cần thiết tồn tại một lực lượng trung tâm đĩng vai trị
điều phối, tác động vào các hoạt động của thị trường bất động sản nhằm phát huy
tính tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong quá trình hoạt động của thị trường. Với những cơng cụ pháp luật cĩ được, Nhà nước là chủ thể duy nhất cĩ thể tác động và điều tiết đến thị trường bất động sản một cách tích cực nhất. Tuy nhiên, vấn đề cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên tác động vào những lĩnh vực nào, và những lĩnh vực nào nên để thị trường tự quyết định theo nguyên tắc “bàn tay vơ hình”.
Cũng xuất phát từ những đặc điểm riêng biệt của hàng hố và thị trường bất động sản mà Chính phủ của mỗi quốc gia cĩ những hình thức tác động riêng, nhưng nhìn chung Chính phủ của các quốc gia trên thế giới sẽ tác động vào thị trường bất động sản trên các khía cạnh sau:
- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Nhà nước tạo ra khuơn khổ pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển cơng khai, cạnh tranh lành mạnh. Hệ
thống văn bản pháp luật chi phối đến thị trường bất động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các quy định về thuế liên
quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản, các hệ thống văn bản dưới luật
như pháp lệnh, nghị định, thơng tư, chỉ thị,…về việc chi tiết hố các hướng dẫn thi hành các luật liên quan bất động sản.
- Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Thơng qua các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch này để bảo đảm cho thị trường bất
- Thành lập và kiểm sốt hệ thống giao dịch bất động sản: khơng thể để các sàn giao dịch hoạt động một cách tự do, Nhà nước cần định hướng, tổ chức sàn giao dịch bất
động sản theo hướng xã hội hố, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch và cạnh
tranh lành mạnh, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền
kinh tế.
- Tổ chức, xây dựng, hồn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản: phân cơng trách nhiệm cho các cơ quan cĩ chức năng quản lý bất động
sản thực hiện quản lý và vận hành thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ cơng hồn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý, hồ sơ giao dịch bất động sản.
- Thiết lập hệ thống thơng tin cho thị trường bất động sản.
1.4. Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
1.4.1. Chính sách thuế liên quan bất động sản ở Thụy Điển.
Thụy Điển áp dụng hai sắc thuế cơ bản trong lĩnh vực đất đai:
- Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản cĩ mã số lưu trữ riêng. Cơ
quan quản lý nhà đất cĩ nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất, giá đất,…sau đĩ cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân thành các
loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà, đất nơng
nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng lọai đất căn cứ vào giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại, giá đất được
điều chỉnh sáu năm một lần.
- Thuế tài sản: Đây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 triệu SEK, 2,6% cho tổng
giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên.
1.4.2. Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản tại Singapore.
Singapore chú ý phát triển thị trường Bất động sản thơng qua việc thu hút nguồn
vốn cho thị trường này dưới hình thức quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT). Đây là mơ hình nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản
để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản,
tìm cách sở hữu để điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền hoặc cĩ thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Ngày nay, trên thế giới, để đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản, nhiều nước đã phát triển mơ hình này và đạt hiệu quả cao. Sau đây là kinh nghiệm của Singapore về vấn đề này:
Tại Singapore, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được quy định bởi Luật
chứng khốn và giao dịch future năm 1999 cùng với hệ thống các quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn lập quỹ bất động sản được quy định bởi các Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT đầu tiên được niêm
yết với tổng số vốn hĩa thị trường là 17 tỷ USD.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng
khốn Singapore được hưởng ưu đãi thuế. Để được niêm yết thì một Quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT phải tuân thủ theo Luật chứng khốn và giao dịch future
của Singapore, hệ thống các quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn các Quỹ bất động sản và sổ tay niêm yết Sở giao dịch chứng khốn Singapore. Ngồi ra, các trường hợp miễn giảm thuế khác phải được sự cho phép của Bộ tài chính Singapore. Quỹ