6. Kết cấu luận văn
1.3 Các bất cập và rủi ro của thị trường BĐS hiện nay
Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã cĩ bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, cơng trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu quả cao, nhiều khu nhà ở, khu đơ thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt, cảnh quan đơ thị. Thị trường BĐS đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngồi, gĩp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS đã từng bước được hồn thiện, mơi trường đầu tư kinh doanh ngày càng thuận lợi hơn cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém, phát triển thiếu ổn định và bền vững. Những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn luơn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển thậm chí cĩ thể gây ra khủng hoảng cho thị trường này hầu hết đều xuất phát chính từ sự khơng chuyên nghiệp và thiếu minh bạch. Nĩ đã khiến thị trường này vẫn hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:
Thứ nhất: Sự thiếu chuyên nghiệp đầu tiên xin được đề cập tới là ở hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã
gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khĩ áp dụng trong thực tế. Những vấn đềđược xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất cịn nhiều rắc rối, khơng gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phĩng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch... Một thực tế là các nhà đầu tư luơn khổ sở về vấn đề thực thi các quy định pháp lý trước mỗi dự án của mình. Đúng với luật nọ thì lại trái (hoặc khơng phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn của ngành này thì lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác.
Thứ hai: là sự thiếu sự chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước. Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức khơng cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư. Trình độ cán bộđịa chính cịn yếu kém chưa linh hoạt trong cách xử lý sự việc.
Thứ ba: tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam nĩi chung và TPHCM nĩi riêng là rất thấp. Các thơng tin về quy hoạch dự án chưa được cơng khai rộng rãi. Các chức năng và đặc điểm của các cơng trình, dự án chưa được cung cấp đầy đủ cho khách hàng. Rất nhiều thơng tin BĐS được cung cấp khơng chính xác, làm cho khơng ít người mua bị lầm, dẫn đến thiệt hại về tiền bạc và thời gian vì nhiều khi dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Hơn nữa hầu hết các hoạt động mua bán BĐS là giao dịch ngầm, chưa qua sàn. Tình trạng này dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá ảo.
Thứ tư: là cơ cấu hàng hĩa trong thị trường BĐS chưa hợp lý. Trong xây dựng nhà ở thì tỉ lệ các căn hộ phù hợp với nhu cầu và sức mua của người làm cơng ăn lương cịn quá thiếu, trong lúc đĩ cĩ nơi, cĩ lúc các căn hộ cao cấp, khu biệt thự giá cao lại được đầu tư khá nhiều chủ yếu phục vụ
một số ít người cĩ thu nhập cao hoặc những người chuyên đầu cơ, do vậy khi cĩ biến động lớn về lãi suất ngân hàng thì thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề. Nguy cơ của việc đầu tư tràn lan, thiếu bài bản, mang tính chụp giật và thiếu tầm nhìn chiến lược hướng đến phát triển bền vững hiện nay rất cĩ thể sẽ dẫn đến tình trạng khủng hoảng thừa cục bộ ở một địa bàn hay lĩnh vực BĐS nhất định. Tình trạng này xảy ra dẫn đến nguy cơ rủi ro ảnh hưởng đến tồn thị trường là rất cao.
Thứ năm: nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS cịn hạn chế. Hầu hết tiềm lực kinh tế của các doanh nghiệp trong nước cịn quá nhỏ, trong khi đĩ vốn đầu tư cho BĐS lại cần lượng vốn lớn và thời gian dài. Các ngân hàng chưa thật sự (cĩ thể nĩi là khĩ cĩ thể) là người đồng hành của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cũng như người mua nhà ở. Thị trường vốn chưa thực sự phát triển để liên thơng với thị trường BĐS, chưa cĩ các quỹ đầu tư dài hạn cho BĐS.