6. Kết cấu luận văn
1.6 Kinh nghiệm một sốn ước về việc thu hút vốn cho thị trường BĐ S:
1.6.1 Kinh nghiệ mở Mỹ:
Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau đĩ. Thơng thường người vay bỏ ra 20%, cịn lại 80% được tài trợ từ các tổ chức cho vay cầm cố. Sau khi cho vay mua địa ốc các ngân hàng thương mại bán các mĩn nợ này cho các cơng ty tài chính. Các ngân hàng đầu tư sau khi mua các khoản cho vay cầm cố này bắt đầu tiến hành thuê các tổ chức đánh giá tín dụng tiến hành xếp loại vào thứ hạng khác nhau biến nĩ thành các chứng từ gọi là trái phiếu, chứng khốn dùng giấy nợ bảo đảm. Những chứng khốn phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ cĩ thế chấp đĩ được gọi là chứng khốn được đảm bảo bởi danh mục cho vay thế chấp BĐS (Mortgage Backed Securities - MBS) và nghĩa vụ nợ cĩ đảm bảo (collateralized debt obligation- CDO). Sau đĩ các chứng khốn này được chào bán lại cho các nhà đầu tưở phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch. Để thuận tiện cho việc mua bán, ngân hàng đầu tư biến các khoản cho vay cầm cố này thành các
nghĩa vụ nợ được thế chấp hĩa với các mức giá khác nhau tương ứng với các cấp độ rủi ro khác nhau.
Người ta mua loại chứng khốn vì lãi suất cao hơn, cĩ thể dễ dàng bán ra và tin là nĩ cĩ độ rủi ro thấp. Các chứng khốn này thường cĩ thời gian chuộc lại từ 5 đến 30 năm, hằng tháng ngân hàng hoặc cơng ty dịch vụ tài chính nào đĩ sẽ làm việc thu tiền trả nợ của người vay gồm cả khoản vay gốc và lãi đem chia đều cho các chứng khốn và chuyển đến cho các nhà đầu tư.
Tĩm lại, nếu khơng cĩ gì trục trặc thì sau khi hết khoảng thời gian nhận lại tiền, thì tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được sẽ là tiền vốn gốc bỏ ra đầu tư cộng với tiền lãi hằng năm. Các chứng khốn dựa trên các khoản vay cĩ tính chất rủi ro cao hơn thì tất nhiên sẽ đem lại lời nhiều hơn cho các nhà đầu tư.
Và cũng vì cĩ sự khác nhau về rủi ro của các loại MBS/CDO cho nên các cơng ty bảo hiểm và thẩm định rủi ro, chẳng hạn như AIG, cũng nhảy vào để bán bảo hiểm cho các nhà đầu tư MBS/CDO. Các bảo hiểm này được gọi là credit default swap (CDS), với mục đích bảo đảm cho các nhà đầu tư MBS/CDO là trong trường hợp những người vay tiền mua nhà khơng trảđược nợ và làm cho MBS/CDO mất giá thì sẽđược bồi thường.
Sự việc này đã tạo nên một loạt chân rết mới, kéo thêm các thành phần khác nhảy vào cuộc chơi, bởi vì bán bảo hiểm loại này trong lúc thị trường BĐS đang phất lên và ít người vỡ nợ thì rất cĩ lời.
Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS/CDO là vơ cùng phức tạp cho nên nĩ diễn ra gần như là ngồi tầm kiểm sốt thơng thường của chính phủ. Bởi vì thiếu sự kiểm sốt cần thiết cho nên lịng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.
Bên cạnh đĩ, bởi vì cĩ thể bán lại phần lớn các khoản vay để các cơng ty khác biến chúng thành MBS/CDO, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay. Điều đặc biệt ở chỗ, khi các khoản vay cầm cốđã được chuyển thành các sản phẩm phái sinh dưới hình thức là các nghĩa vụ trả nợ được thế chấp hĩa thì nĩ đã trở nên một hàng hĩa cụ thể và được các tổ chức và cá nhân mua bán lẫn nhau làm cho rủi ro của các khoản vay cầm cố dưới tiêu chuẩn biến dạng sang hình thái khác và khơng ai cịn biết mức độ rủi ro của nĩ là như thế nào nữa.