6. Kết cấu luận văn
3.2 Các giải pháp đề nghị
3.2.2.1 Nguồn vốn vay ngân hàng
Thị trường BĐS tại TPHCM trong những năm gần đây là kênh thu hút vốn của các thành phần kinh tế trong và ngồi nước. Tuy nhiên, vốn luơn là bài tốn khĩ cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Trong điều kiện hiện nay, thì kênh tín dụng ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp BĐS. Do đĩ, NHNN cần phải cĩ những quy định cụ thểđối với tín dụng BĐS. Cụ thể cần xem xét:
- Tỷ trọng cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng. Để ra được quyết định phù hợp cần phải xem xét lại thế nào là cho vay BĐS, hiện nay tất cả các Ngân hàng chưa phân loại tín dụng BĐS mà gộp tất cả từ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu cơng nghiệp, cao ốc văn phịng, căn hộ chung cư, mua nhà trả gĩp, sửa chữa nhà,…Trong đĩ những khoản vay xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu cơng nghiệp, cao ốc văn phịng,… thực chất là phục vụ phát triển kinh tế, do vậy khơng ảnh hưởng nhiều bởi sự biến động của thị trường BĐS. Cần phải cĩ những quy định để phân loại từng mục đích vay để từ đĩ mới cĩ thể đưa ra được những phân tích chính xác khơng thể đánh đồng tín dụng BĐS phục vụ phát triển kinh tế và vay đầu cơ BĐS như hiện nay.
- NHNN cần tiếp tục tăng cường cơng tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời rà sốt và quy định điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS, phải cĩ những điều chỉnh thích hợp nếu cĩ hiện tượng vay dưới tiêu chuẩn.
- Xem xét tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn dễ gặp rủi ro về thanh khoản vì hiện nay 80 –90% nguồn vốn uy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ cĩ kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Mà thời hạn vay BĐS thường kéo dài trên 10 năm.
- Do hệ thống chuẩn mực kế tốn Việt Nam khơng đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và giá trị BĐS hàng tháng như ở Mỹ, 1-2 năm mới đánh giá một lần nên chưa biết chính xác khoản nợ xấu xuất hiện trên thị trường BĐS sẽ là bao nhiêu để biết giám sát. Nên quy định thời gian đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp. Tuy nhiên việc định giá giá trị tài sản thế chấp cần phải thực hiện một cách minh bạch. Bài học tín dụng nhà đất ở Mỹ đã cho thấy việc định giá tài sản thế chấp là cần thiết nhưng nếu bị can thiệp thiếu minh bạch sẽ dẫn đến những thiệt hại cho thị trường.
Về phía các NHTM, để tự bảo vệ mình các ngân hàng cần phải cĩ những quy định riêng đối với tín dụng BĐS tùy vào quy mơ và tình hình thực tế của mỗi ngân hàng.
Trên thế giới, cho vay BĐS là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Tuy nhiên ngân hàng cĩ khả năng cho vay BĐS thường là những ngân hàng cĩ nguồn tiền gửi dài hạn và cĩ đội ngũ nhân viên thơng thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong việc tìm hiểu pháp luật về BĐS. Trong khi đĩ các ngân hàng Việt Nam nĩi chung và tại TPHCM nĩi riêng, dùng hầu hết phần vốn ngắn hạn và vốn vay trên thị trường liên ngân hàng để cho vay BĐS mà khơng cĩ khả năng dự báo rủi ro về thanh khoản, lãi suất,… , khơng cĩ căn cứđánh giá chu kỳ phát triển của doanh nghiệp.Vì vậy, các ngân hàng phải chú trọng việc thu hút huy động vốn
trung dài hạn để cho vay BĐS. Tuy nhiên nếu xu hướng huy động vốn đang tăng sẽ khiến cho các chạy đua chỉ tiêu dư nợ mà ít chú trọng đến đánh giá chất lượng tín dụng. Do vậy, trong hoạt động cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS, các ngân hàng trên địa bàn TPHCM nên quan tâm đến hoạt động giám sát, rà sốt và đánh giá lại chất lượng các mĩn vay BĐS. Bên cạnh đĩ, các ngân hàng thương mại phải tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ, cĩ tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay BĐS, diễn biến cung-cầu và giá cả trên thị trường BĐS ở, chú trọng việc quản lý và mở rộng tín dụng cĩ hiệu quả, định giá tài sản đảm bảo, hạn chế rủi ro tín dụng.
Trong giai đoạn thẩm định cho vay các ngân hàng phải tiến hành phân loại khách hàng, đâu là khách hàng cĩ nhu cầu thực sự và đâu là khách hàng vay đầu cơ, để tránh tình trạng cho vay tràn lan tiếp tay cho bong bĩng bất động sản, và làm cho mơi trường tín dụng minh bạch hơn. Riêng cho vay với các dự án, các ngân hàng cần thẩm định xem đây cĩ phải là dự án tốt hay khơng? Khả năng hồn thành đúng tiến độ hay khơng? Phân khúc sản phẩm cĩ thực tế hấp dẫn khơng? Và chỉ cho vay với những dự án thực sự tốt. Chỉ quyết định cho vay các dự án đầu tư BĐS nếu chủ đầu tư cĩ năng lực tài chính và phương án huy động vốn khả thi, cĩ khả năng hồn trả nợ vay đúng hạn, cĩ biện pháp phịng ngừa rủi ro do biến động của giá cả BĐS.
Bên cạnh đĩ, để giảm bớt rủi ro và lành mạnh hĩa tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần báo cáo về việc cho vay vào hệ thống thơng tin tín dụng (CIC)… Các ngân hàng cần cĩ sự liên kết và chia sẽ cho nhau về thơng tin lý lịch của khách hàng.
Để đảm bảo các điều kiện trên, các ngân hàng phải xây dựng hệ thống quản lý rủi ro, hệ thống chấm điểm tín dụng và quy trình thẩm định hiệu quả. Đồng thời nâng cao trình độ, kỹ năng của nhân viên quản lý và kiểm sốt các rủi ro của ngân hàng.
Đối với các mĩn vay BĐS hiện tại, điều đầu tiên là các NHTM nên đánh giá lại tồn bộ khoản vay BĐS trong tồn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng khơng phải tất cá các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :
- Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, CBCNV, hộ kinh doanh cá thể …)
- Mức độổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh?...)
- Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. - Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai - Lịch sử trả nợ.
Sau khi đánh giá xong, NHTM nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhĩm và tương ứng với mỗi nhĩm sẽ cĩ các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhĩm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và cĩ thể áp dụng các biện pháp phù hợp để xử lý cho từng khoản vay.