- DRAGON TOWER APARTMENT
2.2.1.2. Môi trường chính trị pháp luật:
Trong xu thế hội nhập và để đáp ứng yêu cầu của việc gia nhập tổ chức thương mại Thế giới (WTO), Quốc hội Việt Nam đã thông qua hàng loạt đạo luật quan trọng nhằm cải thiện hơn nữa môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư và cho phù hợp với các cam kết quốc tế như: Luật đầu tư, Luật đấu thầu, Luật sở hữu trí tuệ, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế GTGT và Luật thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật các công cụ chuyển nhượng, Luật giao dịch điện tử…… và cả những luật có mối quan hệ chặt chẽ với môi trường kinh doanh như Luật phòng chống tham nhũng, Luật bảo vệ môi trường, Luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí…
Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá bất động sản có giá trị lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Liên tục hàng loạt các đạo luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản được ban hành như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản,….. Cũng như rất nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn, văn bản đã được chính phủ, các bộ xây dựng và ban hành nhằm từng bước cụ thể hoá, hướng dẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Quan trọng nhất là luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 26/09/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2007. Luật này quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về kinh doanh nhà, công trình xây dựng như: quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, khu đô thị mới, dự án về khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; quy định về mua bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng. Có quy định mới vê mua bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai.
Theo đó tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa được hình thành hoặc đang được hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Với quy đinh này đã tháo gỡ phần lớn khó khăn của các chủ đầu tư khu nhà ở,
33
so với trước đây phải xây dựng hoàn chỉnh nhà mới được tiến hành mua bán dẫn đến phải có vốn bỏ ra rất lớn để đầu tư xây dựng xong nhà mà không có người mua.
Một quy định mới tạo điều kiện năng giao dịch, đó là hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng dạng thu, mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua. Luật cũng quy định các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên. Đồng thời luật cũng quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác. Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản luật quy định phải lập thành văn bản; việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, việc ký kết các hợp đồng phải tuân theo các quy định của luật này, bộ luật Dân sự và các quy định khác có liên quan.
Về nhà ở cho Việt Kiều, Nghị định 81 năm 2001 quy định 4 trường hợp được mua nhà ở trong nước gồm: người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước, nhà văn hoá, nhà khoa học và Việt Kiều hồi hương về sinh sống ổn định tại Việt Nam.
Luật nhà ở năm 2006 cho phép Việt Kiều cư trú tại Việt Nam từ 6 tháng trở lên có quyền sở hữu 1 căn nhà. Nghị định 90 hướng dẫn thi hành luật nhà ở có hiệu lực ngày 01/07/2006 được Việt Kiều hân hoan chào đón vì đã thông thoáng hơn khi cho phép: ngoài nhu cầu mua để ở, 4 đối tượng trên còn được nhận, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở như người Việt Nam trong nước, không hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu. Những Việt Kiều về Việt Nam 6 tháng trở lên cũng được mua 1 căn nhà riêng lẻ hoặc căn hộ. Tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa có văn bản nào về việc sở hữu nhà của Việt Kiều gây nhiều khó khăn vướng mắc khi Việt Kiều mua nhà và sở hữu nhà ở.
Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta đã bộc lộ nhiều mặt hạn chế như: thị trường bất động sản phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường. Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng tuy đã có nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ và không thống nhất, chưa đáp ứng được nhu cầu
34
thực tế. Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động, kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đủ mạnh.
Về chính trị, Việt Nam hiện nay được bầu chọn là nước an toàn nhất về đầu tư tại Châu Á, và là một trong số các quốc gia có nền chính trị ổn định trên thế giới.
Những điều kiện thuận lợi của môi trường chính trị, pháp luật mang lại cơ hội cho công ty, đó là tạo ra môi trường kinh doanh thông thoáng và cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp và các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh tại Việt Nam. Tuy nhiên bên cạnh đó còn có những nguy cơ, một số tồn tại cần phải được Quốc hội bàn sửa như hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và còn nhiều thay đổi làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi đầu tư vào Việt Nam.
Cơ hội:
-Việt Nam là một quốc gia có tình hình chính trị rất ổn định, tạo điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam.
- Một số chính sách về giao dịch, quyền sở hữu bất động sản được cải thiện làm cho thị trường bất động sản lành mạnh hơn.
Nguy cơ: Các chính sách, pháp lý chưa đồng bộ, đặc biệt trong quản lý xây dựng cũng như các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn rất nhiều bất cập, chồng chéo nhau gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án.