MÔI TRƯỜNG VI MÔ

- DRAGON TOWER APARTMENT

2.2.2. MÔI TRƯỜNG VI MÔ

2.2.2.1.Thị trường bất động sản tại Thạnh phố Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản có thể được chia thành 4 nhóm lớn như sau: Thị trường nhà ở, căn hộ; Thị trường văn phòng cho thuê; Thị trường trung tâm thương mại; Thị

41

trường khách sạn. Một trong những đặc điểm quan trọng nhất là thị trường bất động sản có tính chất chu kỳ rất rõ rệt.

a. Thị trường nhà ở, căn hộ, đất nền

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và kỹ thuật của cả nước. Với nền kinh tế phát triển, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia, Thành phố Hồ Chí Minh thu hút rất nhiều người di cư từ các vùng khác đến làm việc, sinh sống và học tập. Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh có dân số 6,65 triệu người và khoảng 2,5 triệu người nhập cư sống và làm việc trên cơ sở đăng ký tạm trú dài hạn. Dân số gia tăng nhanh chóng đã làm bùng nổ thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây. Điều tra của CBRE tháng 8 năm 2007 cho thấy rằng nguồn cung cấp nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm cả những khu dân cư cũ và mới phát triển hiện đang được xây dựng, gần như không đáp ứng được nhu cầu thực tế của đa số người dân thành phố.

Từ năm 2001-2007 , thị trường nhà đất ở Thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh do tăng nhanh về số lượng giao dịch bất động sản, đặc biệt là ở các khu quy hoạch mới thuộc các quận 2, quận 7, quận 9, Bình Chánh và Tân Bình. Các giao dịch hứa hẹn nhất ở thời điểm này là mua bán những khu đất hoặc lô đất thuộc những khu dân cư có quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên các hoạt động mua bán chủ yếu chỉ là việc chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất, trong khi những công trình xây dựng mới cung cấp thêm diện tích nhà ở vẫn còn hạn chế. Giai đoạn 2001 – 2007 là thời kỳ có nhiều giao dịch bất động sản nhất, giá đất tăng mạnh do các hoạt động đầu cơ của những nhà đầu tư chủ yếu chuyển nhượng để kiếm lãi, trong khi thị trường lại không có thêm diện tích nhà ở mới.

Đầu năm 2004 , việc áp dụng Luật Đất Đai 2003 đã nghiêm cấm việc chuyển nhượng các lô đất đã được qưy hoạch, thị trường nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh bắt đầu phát triển với nhiều dự án căn hộ cao tầng, hiện đang được xây dựng ở hầu hết các quận. Các báo cáo về những chương trình nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh của sở Xây Dựng ước tính rằng cho đến năm 2004, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích cư ngụ 64.957.000 m2. Với tổng dân số 6 triệu người, diện tích nhà ở tính trên đầu người là 10,3 m2/người, vẫn còn thấp hơn tiêu chuẩn do Sở Xây dựng đặt ra là 12m2/người (2004 – 2005) và thấp hơn nhiều so với mức trung bình của các quốc gia khác.

42

Từ cuối năm 2004 , khi nghị định 182 được ban hành, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh rơi vào trạng thái “đóng băng”, đặc biệt là đối với các giao dịch nhà đất tại các quận ngoại ô, nơi đang diễn ra quá trình đô thị hoá như quận 2, quận 9, quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè. Tuy vậy “tình trạng đóng băng” này đã ảnh hưởng đến các lô đất đã được quy hoạch do các quy định của luật đất đai 2003 và nghị định 181, tuy nhiên thị trường căn hộ, văn phòng và nhà ở cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng rất nhanh cho đến cuối năm 2004, với việc khởi công nhiều dự án vào cuối năm 2004 và đầu năm 2005. Những dự án này bao gồm cả các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố với giá bán từ 2000 USD đến 2.500 USD/m2 và các khu căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình và Bình Chánh với giá bán từ 400 USD đến 800 USD/m2.

Thị trường căn hộ chung cư là thị trường bất động sản phát triển nhất ở Thành phố Hồ Chí Minh . Căn cứ theo điều tra của CBRE, hiện tại có khoảng 86 dự án xây dựng khu chung cư đang được tiến hành hoặc đã xong giai đoạn chuẩn bị và sẵn sàng được xây dựng ở hầu hết các quận huyện của thành phố.

Chính sách hổ trợ: Thị trường căn hộ cao cấp được sự hỗ trợ tài chính của các Ngân hàng dưới hình thức cho vay trả góp trong 10 -15 năm. Người mua nhà có thể được hỗ trợ đến 70% tổng giá trị căn hộ.

Tình hình thị trường: Giai đoạn cuối năm 2007 là một đợt sốt nóng của thị trường bất động sản đặc biệt là các căn hộ cao cấp và đất nền ở các quận ngoại thành, các dự án đang thực hiện sau một đợt đóng băng dài từ năm 2004.

Giá của các căn hộ cao cấp, nền đất tăng từ 200 – 300%, và có tình trạng người dân muốn mua căn hộ phải xếp hàng từ 4 giờ sáng, đặt cọc 1 khoảng tiền khá lớn để được suất bốc thăm mua căn hộ. Có nhiều nguyên nhân lý giải cho đợt sốt này. Theo chu kỳ của thtị trường bất động sản, sau một thời gian dài đóng băng từ năm 2004 thì thị trường đã nóng trở lại. Thêm vào đó rất nhiều nhà đầu tư chứng khoán đã bão hoà nên đã rút lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản.

Thời điểm, tháng 6/2008 với các chính sách của Nhà nước nhằm mục tiêu quan trọng là giảm lạm phát, bình ổn nền kinh tế trong nước đã thắt chặt thị trường tài chính. Kéo theo đó là thắt chặt các khoảng cho vay đầu tư bất động sản, lãi suất tăng cao làm cho thị trường bất động sản lạnh trở lại, giá các căn hộ và nền đất đã giảm

43

30% đến 50% so với lúc thị trường cao điểm. Đã có rất nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn trả nợ.

Thống kê số liệu của Vietrees, tổng cung căn hộ trong năm 2010 - 2011 theo ước tính sơ bộ có thể lên tới 18.000 căn. Mặc dù vậy, lượng căn hộ bán ra không được nhiều do cung lớn, giá vẫn ở mức cao. Các dự án đang phải cạnh tranh lẫn nhau và cạnh tranh với các căn hộ thuộc diện mua đi bán lại với ít nhất hơn 40.000 căn hộ từ hàng trăm dự án khác. Nhiều dự án chỉ đạt 35 - 40% so với kế hoạch bán hàng đặc biệt là các dự án cao cấp. Nhìn chung, các dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp rơi vào tình trạng ảm đạm. Số lượng và tỷ lệ giao dịch ở mức thấp. Các dự án này thường tập trung ở khu vực trung tâm, cận trung tâm, khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn.

Phân khúc nhà trung bình được các nhà đầu tư hướng tới. Các dự án phân khúc này tập trung ở Quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân. Với giá mua hợp lý và nguồn cung dồi dào, đây là cơ hội tốt cho người mua sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, sự mở bán ồ ạt cùng với nguồn cung tăng mạnh, sức mua có xu hướng giảm. Cũng chính vì thế mà các sản phẩm mở bán đợt đầu tiên đa phần chỉ thu hút giới đầu tư.

Đối với căn hộ giá bình dân, Vietrees cho biết, phân khúc này vẫn duy trì được sức mua trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Dự báo sẽ còn phát triển mạnh trong nhiều năm sắp tới. Hiện các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang đầu tư loại căn hộ bình dân tại các khu vực Q.12, Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức.

Theo Vietrees, thị trường căn hộ trong năm 2010 - 2011 tại TP Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn đặc biệt ở phân khúc cao cấp và thậm chí ở các dự án có mức giá trung bình. Nguyên nhân, chủ đầu tư chưa quản lý và kiểm soát tốt chi phí đầu vào để giá thành lên cao từ đó giá bán ra phải cao, xuất phát từ công tác lập dự án đầu tư và triển khai chưa hiệu quả và các khó khăn trong vấn đề pháp lý... Nhiều dự án chỉ đạt được 30% - 40% so với kế hoạch đã điều chỉnh ở mức thấp, sức mua của thị trường ảm đạm. Cũng trong thời gian vừa qua, các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều hình thức để thúc đẩy bán hàng như cùng một cấp độ dự án nhưng chia sản phẩm thành nhiều cấp độ giá và có chênh lệch giá khác nhau nhiều giữa các sản phẩm ở từng phân khu, từng block, tầng căn hộ... nhằm tăng mức đáp ứng cho nhiều nhóm đối tượng khách mua; giảm giá

44

căn hộ; khuyến mãi quà tặng, tặng nội thất; bảo đảm tỷ giá tiền Việt/ USD không tăng; dãn tiến độ và chia thành nhiều đợt thanh toán; chia sản phẩm cho nhiều đơn vị phân phối bán cùng lúc; tăng chiết khấu bán hàng...

VietRees cho thấy nhóm khách đầu tư thuần tuý chiếm tới 40%, đối với nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% còn lại là kết hợp của cả 2 nhóm trên là 35%.

Khảo sát của VietRees về xu hướng thị trường trong năm 2012 tới cho thấy kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ và thành lập doanh nghiệp.

Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn.

Dự báo Thị trường căn hộ năm 2012 sẽ có sự cạnh tranh mạnh về giá, sẽ có ít nhất một đợt giảm giá căn hộ tiếp theo tuy không giảm nhiều như trước đây; hoặc ít nhất là chủ đầu tư sẽ không tăng giá bán căn hộ nữa để thu hút khách mua. Nhiều chủ đầu tư bắt đầu đẩy mạnh hơn nữa trong xu hướng phát triển căn hộ giá trung bình tại khu vực ven trung tâm và xa trung tâm.

Các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ thu hút đầu tư và được phát triển mạnh hơn. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75m2, 90m2 có giá từ 0,8 - 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn.

Đánh giá về thị trường năm 2012, Vietrees nhận định cho rằng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà thực.

b. Thị trường văn phòng cho thuê

Theo kết quả nghiên cứu từ văn phòng cho thuê trên thế giới năm 2008 ( Office Space Across the World 2008) do Tập đoàn Tư vấn bất động sản Cushman &

Wakefield (Mỹ) thực hiện, Việt Nam hiện đang giữ vị trí thứ 5 tại Châu Á – Thái Bình Dương và thứ 17 trên thế giới trong bảng xếp hạng các quốc gia có giá văn phòng cho thuê đắt nhất. Với những điều kiện kinh tế vững mạnh và đầu tư nước ngoài không ngừng tăng trưởng, nhu cầu thuê văn phòng hiện nay bỏ xa cung. Giá thuê tại các

45

trung tâm thương mại đã tăng đến 40% trong năm vừa qua, giá trung bình là hơn 68USD/m2/tháng do sự thiếu hụt nguồn cung các văn phòng hạng ưu và văn phòng hạng A.

Trong bản báo cáo của Cushman % Wakefield đã so sánh chi phí sở hữu văn phòng tại 203 thành phố lớn thuộc 58 nước trên thế giới. Trong đó có 1 số thành phố mới có mặt trong danh sách này lần đầu như Kiev (Ukraine) ở vị trí thứ 16 và Thành phố Hồ Chí Minh (Việt Nam) ở vị trí 17.

Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank vừa đưa ra đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản toàn cầu. Bảng giá thuê văn phòng toàn cầu vào cuối năm 2011 của Knight Frank cho thấy Việt Nam nằm trong số 50 thị trường có giá thuê văn phòng đắt nhất thế giới.

Theo đó, HongKong từ vị trí thứ 3 trong năm 2011 vươn lên dẫn đầu về giá thuê văn phòng đắt nhất thế giới với hơn 241 USD mỗi m2 một tháng. Vị trí thứ hai thuộc về khu tây London (Anh) với 233 USD mỗi m2 một tháng. Sát ngay phía sau là Tokyo (Nhật Bản) với 166 USD mỗi m2. Vị trí trong top 10 đều là các trung tâm tài chính lớn của Brazil, USA, India, Russia, France, Switzerland, Italy...

Bảng 2.1: Bảng xếp hạng 10 thành phố giá cho thuê văn phòng đắt nhất thế giới.

Tổng chi Tổng chi phí sở Stt Xếp hạng Thành phố Nước Vị trí phí sở hữu hữu USD/feet €m2/năm vuông/năm

1 1 Hong kong China Khu TTTM 2,892 241.00

Cuối phía 2 3 2 3 Lodon Tokyo UK Japan Tây Khu TTTM 2,796 1,992 233.00 166.00 Rio de 4 5 6 7 8 4 5 6 7 8 Janeiro New York Mumbai Moscow Paris Brazil USA India Russia France Khu TTTM Trung tâm Khu TTTM Khu TTTM Khu TTTM 1,440 1,380 1,380 1,296 1,248 120.00 115.00 115.00 108.00 104.00

9 9 Zurich Switzerland Khu TTTM 1,176 98.00

46

Nguồn: Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank

Trong số 50 thành phố có giá thuê đắt nhất toàn cầu, TP HCM của Việt Nam từ vị trí thứ 19 năm 2010 tụt xuống còn hạng 27 với xấp xỉ 50 USD mỗi m2 một tháng. Còn Hà Nội đứng thứ 32 với gần 40 USD mỗi m2. Giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP HCM thuộc diện đắt đỏ, vượt qua nhiều thành phố lớn khác như Birmingham (Anh), Munich (Đức), Helsinki (Phần Lan), Boston (Mỹ), Warsaw (Ba Lan)...

Knight Frank đánh giá, HongKong vượt lên dẫn đầu bảng xếp hạng là một kết quả tăng trưởng nhanh chóng của thị trường cho thuê năm 2011. Tuy nhiên, với nhu cầu thuê ngày càng yếu dần, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo sẽ giảm trong năm 2012.

Thành phố lên hạng nhanh nhất trong top 50 là Bắc Kinh, từ vị trí 29 năm 2010 vượt lên giữ vị trí 19 trong năm 2011 với giá thuê tăng 46%. Thị trường cho thuê văn phòng trung tâm của Trung Quốc đã chứng kiến hoạt động cho thuê tăng mạnh, tỷ lệ trống ngày càng thấp. Ước tính tăng trưởng cho thuê văn phòng cao cấp tại Bắc Kinh và Thượng Hải sẽ đạt mức 2 con số vào năm 2012.

Theo Knight Frank, triển vọng top 50 thành phố hàng đầu trong năm 2012 có nhiều xáo trộn. Các thị trường có giá thuê chịu sức ép giảm gồm các thành phố trong khu vực kinh tế châu Âu bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng nợ công, như Madrid (Tây Ban Nha). Ở khu vực châu Á, một số nơi có nguồn cung lớn như TP HCM sẽ chịu sức ép giảm giá.

Tính đến quý 2/2006, thành phố đã có 64 toà nhà văn phòng hạng trung và hạng cao cấp với diện tích thuần cho thuê là 330.437m2. Hầu hết những toà nhà này đều tập trung tại quận 1, trung tâm hành chính của thành phố và công suất cho thuê của nhiều cao ốc luôn đạt gần 100%.

Tuy nhiên đây vẫn là con số nhỏ bé so với nhu cầu hiện nay, đáp ứng tình hình đó, hàng loạt công trình lớn đã đưa vào sử dụng như Saigon Happiness Square VP Tower, Gemadept, cao ốc Financial Tower 68 tầng, cao nhất nước, Vietcombank

47

Tower do Bến Thành Tourist và Ngân Hàng Ngoại thương Việt Nam phối hợp xây dựng, Vitek Building của Công ty Điện tử Vitek, công ty May Sài Gòn 3 phối hợp với Saigon Co-op để xây thêm 1 cao ốc trung tâm thương mại trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3.

Theo số liệu của công ty CBRE, trong năm 2008, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 191.000m2 mặt bằng văn phòng mới. Tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê hạng A và B ở thành phố Hồ Chí Minh là rất hạn chế, dù cuối năm 2008 một số dự án văn phòng cho thuê hạng B có thể sẽ đi vào hoạt động như toà nhà Quốc Cường, tháp Alpha (Quận 3), toà nhà Himlam và tháp Empire (quận 1). Đự đoán, tổng số cung văn phòng cho thuê ở thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 là 296.043m2 và năm 2010 là