nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó khơng thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan hay bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế xã hội.
Trước đây giá đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất48. Định nghĩa này thể hiện giá đất ở hai nghĩa: giá nhà nước xác định hoặc thị giá (giá thị trường). Hiện nay, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất49.
1.3.1. Giá trị đất
Giá trị là lượng tiêu hao lao động của lồi người nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lượng lao động đó lớn hay nhỏ khơng thể hiện ra trên hàng hóa, mà
46 Điều 83 Luật Đất đai 2013.
47 Điều 65.1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai; Điều 13.1 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
48 Điều 4.23 Luật Đất đai 2003.
trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thơng qua q trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ50. Như vậy tiền tệ là vật ngang giá của hàng hóa nói chung, có chức năng biểu hiện giá trị hàng hóa.
Giá trị hàng hóa là giá trị thực bao gồm tồn bộ chi phí để tạo ra hàng hóa đó. Đối với đất đai thì khơng phải là hàng hóa thơng thường nên nó khơng có chi phí để hình thành. Giá cả đất đai là giá trị đất đai trong thị trường. Giá cả đất đai có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị đất.
1.3.2. Thị giá đất (giá đất thị trường)
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường51. Điều này có nghĩa là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá. Thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản. Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q nóng,…; thơng tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Liên quan đến tài sản đất đai thì có thể hiểu giá trị thị trường của một lơ đất là giá có thể thực hiện cao nhất của lơ đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua
50 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội, tr. 24.
51 Điều 1 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
bán điễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào.
Hay nói cách khác, giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.
Tóm lại, giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
1.3.3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Do những đặc điểm vốn có của thị trường đất đai, Nhà nước thường đóng vai trị rất quan trọng trong việc quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này. Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển trên thế giới, vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai được thể hiện thông qua: i) tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hoạt động và phát triển của thị trường đất đai; ii) dùng những công cụ quản lý thị trường đất như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, bản đồ địa chính để quản lý việc
sử dụng đất; iii) ban hành và thực hiện các chính sách về đất đai (như thuế, phí, chính sách đầu tư trực tiếp) để định hướng sử dụng tài sản đất đai theo những mục đích xác định; iv) thực hiện điều tiết để bảo đảm công bằng xã hội trong việc sử dụng đất đai,.... Những vai trò này của Nhà nước đều là những yếu tố có tác động mạnh mẽ tới thị trường đất đai nói chung, tới giá thị trường của đất đai nói riêng.
Có thể hiểu giá đất do Nhà nước quy định là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ cho các trường hợp quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên phải khẳng định rằng không phải mọi trường hợp khi xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đều dựa vào giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo khung giá đất của Chính phủ. Bởi vì trong trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; tuy mức giá khởi điểm của quyền sử dụng đất là do cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá xác định nhưng mức giá cuối cùng đạt được sẽ do người sử dụng quyết định và họ sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo mức giá này. Do vậy, trong đấu giá, đấu thầu thì khi xác định nghĩa vụ tài chính thì khơng dựa vào giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xác định theo khung giá của Chính phủ52.
Như vậy, nếu coi giá đất Nhà nước là một phạm trù pháp lý, một cơng cụ quản lý nhà nước thì lại có thể hiểu quyền và trách nhiệm xác định giá đất này đã được giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nằm trong nghĩa cụm từ “giá đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định”. Với cách hiểu này, một khi Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh đã ban hành giá đất, phải coi đó đã bao hàm sự khẳng định của chính quyền địa phương rằng trong giá đất đó đã tính tới giá đất thị trường.
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương mình. Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất.
Hiện nay, khung giá đất chưa bao giờ theo kịp được diễn biến thực tế. Khung hiện chỉ phân thành 7 vùng cơ bản: vùng trung du và miền núi phía Bắc, vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long nên biên độ giữa giá tối đa và tối thiểu có khoảng cách khá lớn53. Trong khi ở các nước khác được chia thành nhiều vùng, chẳng hạn như 55 hạng khác nhau tại Hàn Quốc54.
Lý do là do quy định về điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch, công khai và công bằng. Hơn nữa, việc điều chỉnh và định lại giá theo chu kỳ 5 năm một lần là quá dài. Ở các quốc gia khác như Thụy Điển, Chính phủ điều chỉnh giá hàng loạt 6 năm một lần, nhưng có điều chỉnh nhỏ khoảng 6 tháng một lần; Singapore có thời gian điều chỉnh mỗi năm một lần55.
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất56. Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh công bố áp dụng cho cả năm và giá rất thấp, bảng giá tại địa phương hiện nay áp dụng trong cả năm nhưng giá đất là một trong những loại giá biến đổi mạnh và nhanh. Vì vậy việc giá đất công bố đầu năm mà áp dụng cho một dự án bị thu hồi ở những tháng cuối năm là hồn tồn khơng phù hợp (nếu khơng có sự điều chỉnh).
Cơ chế hình thành giá đất cụ thể và giá đất quy định trong Bảng giá đất cũng hoàn toàn khác nhau. Giá đất theo bảng giá đất được tính trên cơ sở khung giá do
53 Điều 4 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về
Khung giá đất.
54 Bùi Ngọc Tuân (2013), Hội thảo về giá đất, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Bộ Tài Nguyên và Môi
trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013.
55 Ngô Văn Hiền (2013), Hội thảo về giá đất, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Bộ Tài Nguyên và Môi
trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013.
Chính phủ quy định, các địa phương được chủ động điều chỉnh tăng nhưng không vượt quá từ 30% - 50% khung giá tùy vào từng loại đất khác nhau. Giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường cùng với phương pháp xác định giá đất phù hợp.
So với giá đất trong bảng giá đất thì giá đất cụ thể là loại giá được xác định linh hoạt, sát với giá thị trường hơn; nhưng trên thực tế vẫn thấp hơn so với giá thị trường. Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường; không phụ thuộc vào giá đất cũng như cách thức, phương pháp tính giá đất mà Nhà nước quy định. Như vậy, thực tế hiện nay chúng ta đang hình thành và song song tồn tại ba loại giá đất, sự chênh lệch giữa các loại giá đất này cịn có cách biệt thậm chí khá lớn. Có thể thấy rất rõ là giá đất trên thị trường thường không được ghi nhận trên các giấy tờ giao dịch, chuyển nhượng chính thức.
Tóm lại, giá đất do Nhà nước ban hành thì khơng phải là giá của từng lô đất cụ thể trên một con đường mà là giá đất bình quân của một con đường cụ thể do n hà nước xác định (hay còn gọi là xác định giá hàng loạt). Có thể thấy, bản chất của sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường chính là: giá cao thì hàng hóa phải có chất lượng cao và ngược lại. Giao dịch trên thị trường sẽ nhìn vào giá của nhà nước và “chất lượng phục vụ của Nhà nước” để hình thành giá giao dịch. Trong khi đó, chúng ta đang làm theo cách ngược lại, đó là Nhà nước ban hành giá đất dựa vào giá giao dịch trên thị trường.
Như vậy thị giá và giá đất do nhà nước ấn định thường có sự vênh nhau. Vấn đề là làm sao giảm bớt độ vênh này một cách kịp thời nhất ở các quốc gia khác nhau.