2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước
2.2.4. Kỳ vọng của thị trường bất động sản, đầu cơ và các yếu tố gây “méo” thị
“méo” thị trường đất đai
Định hướng phát triển kinh tế - xã hội ở một địa phương nào đó sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá đất tại đó. Cơn sốt đất ảo là khái niệm chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng, mức tăng đột biến, gấp nhiều lần trong một khoảng thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất khơng có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, khơng có nhu cầu mua để ở, cũng không xây dựng để khai thác kinh doanh, thường bỏ đất hoang và có xu hướng mua khơng quan tâm đến giá trị thực tế. Trường hợp sốt đất ảo giá đất được hình thành bởi tin đồn hoặc bởi thơng tin chưa rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng lên do tâm lý đám
85 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
86 Điều 191.3 Luật Đất đai năm 2013.
đông, dẫn đến xuất hiện quá nhiều nhu cầu ảo, khiến cho giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế hoặc bị kỳ vọng thái quá.
Một trong ví dụ của hiện tượng trên là việc tăng giá đất ở Nhơn Trạch trong giai đoạn 2015 – 2017. Là một huyện công nghiệp của tỉnh Đồng Nai, Nhơn Trạch nằm ở phía tây nam của tỉnh với một vị trí địa lý hết sức thuận lợi để phát triển kinh tế: phía bắc giáp huyện Long Thành cùng tỉnh, phía tây bắc, tây và nam giáp thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), phía đơng nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Nguyên nhân đầu tiên khiến giá đất Nhơn Trạch tăng đó là quy hoạch và kế hoạch phát triển mạng lưới giao thông kết nối với Nhơn Trạch. Cụ thể, phạm vi quy hoạch gồm tồn bộ phạm vi hành chính huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng diện tích 41,078 ha. Với tính chất là đơ thị cơng nghiệp – cảng, đơ thị vệ tinh vùng TP.HCM, có vị trí quan trọng về giao thơng vận tải, an ninh, quốc phòng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Dân số dự báo khoảng 260,000–280,000 người đến năm 2025, tỷ lệ đơ thị hóa khoảng 60-65%. Tầm nhìn đến năm 2035 ước dân số khoảng 340,000– 360,000 người, tỷ lệ đơ thị hóa khoảng 62-70%88.
Nguyên nhân thứ hai là do hạ tầng cơ sở và quy hoạch đô thị thực hiện các dự án lớn ở Nhơn Trạch, cụ thể đó là: điều chỉnh quy hoạch chung đơ thị mới Nhơn Trạch giai đoạn 2035 – 2050, theo đó xây dựng Nhơn Trạch là một trong những trung tâm kinh tế của tỉnh Đồng Nai. Nhơn Trạch sẽ là đô thị vệ tinh về kinh tế của TP.HCM và quy hoạch xây dựng Nhơn Trạch thành vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong thời gian tới89.
Hiện nay (2017), giá đất ở Nhơn Trạch liên tục tăng tại hầu hết các dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở. Theo đó, chỉ trong một thời gian ngắn, hàng loạt dự án của nhiều chủ đầu tư đã lần lượt ra đời tại huyện Nhơn Trạch và thúc đẩy thị trường ngày càng sơi động hơn. Điển hình như các dự án nhà ở đô thị Aqua City, dự án Hoa Sen Đại Phước ở xã Đại Phước, khu đô thị mới Đông Sài
88 Điều 1.3 (a) Quyết định số 455/QĐ-TTg ngày 22/3/2016 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
Điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050.
89 Quyết định số 455/QĐ-TTg ngày 22/3/2016 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050.
Gịn, khu đơ thị mới Phước An, khu đơ thị mới Nhơn Trạch, khu dân cư xã Vĩnh Thanh, dự án Sunflower City, dự án khu dân cư thương mại xã Long Tân – Phú Hội (huyện Nhơn Trạch),…Tăng mạnh nhất là đất tại xã Đại Phước, Phú Hữu và Phú Đông. Cụ thể, giá đất nền mặt tiền giáp những trục đường chính của ba xã trên đã tăng từ 4 triệu đồng/m2 lên 5,5 – 6 triệu đồng/m2. Chưa kể, đất nền ở các con hẻm cũng tăng từ 2,2 triệu đồng/m2 lên mức 2,5 – 3 triệu đồng/m2. Bên cạnh Đại Phước, Phú Hữu và Phú Đông, giá đất tại xã Long Thọ cũng đã tăng lên 1 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng 2 tháng qua90. Tại các xã Hiệp Phước, Phước Thiền nhiều người dân lại đang khẩn trương phân lô để bán đất. Nhìn chung, việc xây dựng sân bay Long Thành, cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây hay dự án xây dựng cầu Cát Lái đều là tín hiệu tích cực, thúc đẩy thị trường địa ốc tại Nhơn Trạch phát triển. Bên cạnh nhiều người dân vui mừng vì sắp tới đây sẽ khơng cịn cảnh chờ qua phà, kẹt xe cục bộ thì khơng ít nhà đầu tư lại “đổ xơ” mua đất đã khiến thị trường địa ốc ở Nhơn Trạch trở nên khởi sắc.
Tuy nhiên, cũng phải kể đến những chiêu thức “thổi giá” cao ngất ngưởng, làm xuất hiện tình trạng sốt đất ảo tại địa phương của giới đầu cơ. Có thể kể đến một số chiêu thức như:
Thứ nhất, ở Nhơn Trạch tồn tại nhiều nhóm người, trong đó họ tự mua bán
với nhau, từ đó tạo nên cơn sốt đất ảo để đẩy giá đất lên cao.
Thứ hai, tình trạng “lướt sóng bằng tiền đặt cọc” ở Nhơn Trạch. Nói một
cách dễ hiểu chiêu thức này được thực hiện bằng cách dự đoán trước được nhu cầu mua đất thật sự thơng qua phương pháp đặt cọc. Vì có nhiều người đi đặt cọc sẽ dẫn đến mọi người nghĩ rằng đất đai hiếm, từ đó dẫn đến giá đất tăng. Để thực hiện được điều này, một số người mua đất hẹn với chủ sử dụng đất thanh toán trong một khoảng thời gian dài hạn để trong thời gian đó, họ tìm được khách hàng mới với giá cao hơn. Chiêu thức này được thực hiện thành công do đánh trúng tâm lý của người mua do thấy giá đất tăng nhanh thì lại càng sốt ruột để mua đất. Do vậy, đất dự án
90 https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/dat-nhon-trach-o-at-tang-gia-theo-chu-
khu vực Nhơn Trạch tăng một cách khơng kiểm sốt do đa số người mua nhằm đầu cơ theo chứ khơng có nhu cầu sử dụng đất thật sự.
Thứ ba, người Việt Nam có tâm lý đám đơng và nghe theo tin đồn và ở Nhơn
Trạch cũng không ngoại lệ. Nhơn Trạch hiện có 8 khu cơng nghiệp: KCN Nhơn Trạch 1, KCN Nhơn Trạch 2, KCN Nhơn Trạch 3, KCN Nhơn Trạch 5, KCN Dệt May (Nhơn Trạch 5), KCN Nhơn Trạch 6, KCN Nhơn Trạch 2 – Nhơn Phú, KCN Nhơn Trạch 2 – Lộc Khang. Do đó, thành phần chủ yếu là dân nhập cư làm việc trong khu công nghiệp nên riêng về nhà ở trong khoảng hai năm trở lại đây, cung không đủ cầu dẫn đến giá bất động sản tăng rất lớn. Do đó, việc đầu cơ, “làm giá” ảo của giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư nhỏ lẻ lại càng đẩy giá bất động sản lên cao tại Nhơn Trạch.
Thực tế cho thấy Nhà nước quy hoạch là một điều nhưng đợi đến khi thực hiện theo quy hoạch trên thực tế ln có một khoảng cách khá xa. Tại Nhơn Trạch, mặc dù chỉ mới có quy hoạch, đến nỗi nó chưa được phê duyệt nhưng việc mua bán lại được diễn ra vơ cùng sơi động. Vì vậy, thị trường bất động sản vẫn vận hành theo kiểu “nghe nói, nghe đồn” từ tai người nọ qua người kia.
Nguyên nhân của việc đẩy giá đất lên cao do một phần do người dân sử dụng các thông tin quy hoạch để kiếm lợi. Ngoài ra cũng do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước khi không minh bạch thơng tin, khơng cơng bố thơng tin chính thức. Mặc dù vậy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam thiếu thông tin, nhưng vẫn có người có được thơng tin một cách “khơng chính thức”. Qua đây cho thấy, điều này dễ dẫn đến tình trạng tham nhũng của cơ quan cơng quyền. Vì vậy, điều quan trọng nhất là phải đảm bảo công bố thông tin một cách minh bạch, chính thức và tổng thể liên quan đến thị trường bất động sản để đảm bảo một thị trường bất động sản lành mạnh.
Tóm lại, do đánh trúng tâm lý cho rằng đất đai khơng có khả năng tăng lên trong khi dân số ngày càng tăng và tốc độ đơ thị hóa nhanh nên mỗi người đều cố cố gắng có một mảnh đất. Đây là tư duy ăn chắc mặc bền, tích lũy tài sản kiểu
truyền thống suốt chiều dài lịch sử của thị trường bất động sản. Người dân có niềm tin giá đất sẽ tăng dần theo thời gian nên họ mua đất để chờ cơ hội tăng giá.