2.3. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới
2.3.1. Định giá đất ở Úc
Về mục đích của định giá đất: xuất phát từ nhu cầu cơng ích, nhu cầu kinh
doanh và nhu cầu của người dân; để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù và mục đích thương mại.
Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường. Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác; khơng tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá91.
Về hình thức giá: gồm hai loại đó là giá thị trường và giá chế định trong luật.
Giá thị trường là giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm. Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn
đầu tư; giá đất hàng năm92. Ở Úc, bồi thường theo giá thị trường và được trả bằng tiền mặt93.
Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Thành lập cơ quan định giá ở
cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá. Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ. Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ. Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất94.
Về nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường.