Lý thuyết thẩm định giá trị đất đai trên thế giới thừa nhận sáu phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp phân bổ, phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất, phương pháp vốn hóa tiền thuê đất và phương pháp thặng dư99. Hiện nay, ở Việt Nam, có năm phương pháp được Nhà nước xác
99 Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013), Định giá đất hàng loạt bằng mơ hình hồi quy,
định giá đất như sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất100.
Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là so sánh thông qua việc phân tích
mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng,… để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá101. Nói một cách dễ hiểu đây là phương pháp sử dụng giá bán của những mảnh đất, thửa đất tương tự đã được thực hiện giao dịch thành công trên thị trường làm căn cứ để xác định giá mảnh đất, thửa đất mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các mảnh đất, thửa đất khác nhau.
Thứ hai, phương pháp chiết trừ áp dụng đối với thửa đất có cơng trình xây
dựng trên đất, có nghĩa là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản102. Hay nói cách khác là phương pháp ước tính giá trị thị trường của đất bằng cách lấy giá bán bất động sản trừ đi giá trị cịn lại của cơng trình.
Thứ ba, phương pháp thu nhập là được tính bằng thương số giữa mức thu
nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh103. Phương pháp này hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp được áp dụng đối với thửa đất
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
100 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về Giá đất.
101 Điều 4.1 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về Giá đất.
102 Điều 4.2 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về Giá đất.
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản104. Điều này có nghĩa là giá trị thị trường của bất động sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành105. Việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất là do UBND các tỉnh quy định. Hàng năm tỉnh dựa trên cơ sở khung giá đất Nhà nước để ban hành khung giá đất cho các địa phương trong tỉnh và hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng vùng và từng loại đất cụ thể. Đây là phương pháp được sử dụng để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể.