1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất
1.5.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Yếu tố tự nhiên chính là yếu tố bản thân đất đai (một thửa đất) đó là các yếu tố: Mục đích sử dụng, địa điểm, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích, hình dáng, khoảng cách gần xa so với trung tâm thương mại, dịch vụ, thị trường,…Yếu tố tự nhiên là yếu tố tồn tại ngay tự nhiên hình thành của một thửa đất. Bất kể thửa đất nào cũng có đầy đủ các yếu tố để hợp thành các yếu tố tự nhiên của nó.
Trong các yếu tố để hợp thành các yếu tố tự nhiên của thửa đất thì yếu tố mục đích sử dụng, yếu tố vị trí đất, địa điểm là những nhân tố ảnh hưởng nhiều, trực tiếp đến giá của thửa đất. Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói về vị trí kinh tế, tức là vị trí của từng thửa đất. Kích thước, hình thể, diện tích: các yếu tố này khi đánh giá phải đặt trong một nhu cầu sử dụng cụ thể. Ví dụ: với nhu cầu để ở tại thành phố thì kích thước thửa đất tối ưu là 4m x 10m, nhưng đối với đất ở nơng thơn thì kích thước tối ưu lại có thể là 5m x 12m. Như vậy, yếu tố kích thước, hình thể, diện tích sẽ quyết định đến thị giá đất.
Có hai loại vị trí đối với mỗi bất động sản đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tương đối có thể ví dụ như những bất động sản nằm tại trung tâm đơ thị sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở vùng nông thơn.Vị trí tuyệt đối có nghĩa là những bất động sản nằm tại những đoạn đường giao thơng chính, mặt tiền ln có giá cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí trong hẻm. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định thị giá đất.
Do đó, đất có cùng địa điểm, vị trí nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì thị giá đất khác nhau; hay đất có cùng mục đích sử dụng nhưng ở các địa điểm, vị trí khác nhau thì thị giá đất khác nhau.