Trước tiên, chúng ta cần hiểu khái niệm về định giá và phân biệt nó với thẩm định giá. Trên thực tế rất khó phân biệt chính xác như thế nào giữa định giá và thẩm định giá vì cơng việc của định giá và thẩm định giá có chung mục đích chính là tìm ra giá của tài sản trong một điều kiện nhất định. Điều này được thực hiện bởi các chuyên gia thẩm định giá và tuân theo các quy định pháp luật của Nhà nước. Sau khi đưa ra kết quả, đây chính là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch. Tuy nhiên cũng có thể phân biệt giữa định giá và thẩm định giá như sau: Theo quy định pháp luật định giá là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ63. Hay có thể hiểu một cách đơn giản công việc định giá được thực hiện tại một thời gian, địa điểm nhất định, cụ thể để tìm ra giá trị của tài sản phù hợp với thị trường. Trong khi đó, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá64. Như vậy có thể đưa ra nhận xét, định giá đó là cơng việc nhằm tìm ra giá tài sản mang tính áp đặt, chủ quan của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản còn thẩm định giá là việc chúng ta tìm ra giá của tài sản tơn trọng sự khách quan, khơng có quyền và lợi ích liên quan giữa tổ chức thẩm định giá và những tài sản cần thẩm định.
Cần phải khẳng định rằng, định giá tài sản đó cũng là một trong những hoạt động định giá, đó là việc ấn định, quyết định cuối cùng về giá của một sản phẩm, một tài sản. Theo đó, đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài
63 Điều 4.5 Luật giá năm 2012.
sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện65. Trong trường hợp muốn định giá những tài sản, hàng hóa, dịch vụ nhưng khơng thuộc trường hợp do cơ quan nhà nước ấn định giá thì thẩm quyền định giá sẽ do các tổ chức, cá nhân tự thực hiện theo quy luật thị trường. Như vậy, định giá tài sản là công việc được thực hiện tại một thời điểm nhất định theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc quốc tế.
Trong phạm vi luận văn này, tác giả tập trung phân tích vấn đề định giá đất của Nhà nước với tư cách là một công đoạn liên quan thu hồi đất, mà khơng đi sâu phân tích vấn đề thẩm định giá đất của các doanh nghiệp, tổ chức định giá độc lập.
2.1.1. Khái niệm định giá đất
Theo quy định pháp luật, chưa giải thích thế nào là định giá đất. Theo tác giả Phan Trung Hiền có nhận định về khái niệm định giá đất như sau: “Định giá đất là
việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức tư vấn định giá đất dựa trên nguyên tắc, phương pháp xác định giá và trình tự do pháp luật quy định để đưa ra
giá trị của quyền sử dụng đất đối với khu đất, thửa đất cần định giá”66. Như vậy
việc định giá đất là để tìm ra giá của quyền sử dụng đất một mảnh đất cụ thể nào đó được thực hiện bởi Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh. Khi làm cơng việc này, người định giá sẽ phải xem xét những nguyên tắc, phương pháp phù hợp theo luật định. Như vậy, định giá đất ở đây không phải là định giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 3.20 Luật Đất đai 2013.
Ở Việt Nam, toàn bộ nguồn tài sản đất đai là của toàn dân sở hữu nhưng do Nhà nước đại diện. Trong đó, nhà nước có các quyền liên quan đến đất đai, một trong những quyền đó là quyền quyết định về giá đất67. Từ đó có thể suy ra, định giá đất có nghĩa là công việc của Nhà nước để định đoạt đối với đất đai, mặt khác nó cịn là một trong những cơng cụ quan trọng để Nhà nước quản lý về đất đai và cơ
65 Điều 19 Luật giá năm 2012.
66 Châu Hoàng Thân và Phan Trung Hiền (2017), Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt
Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03/2017, tr. 65 – 75.
sở cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa từng người sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng khơng khác gì so với định giá các tài sản thông thường. Tuy nhiên do là một tài sản đặc biệt nên các bên cạnh các yếu tố bình thường tác động đến giá đất thì nó cịn phụ thuộc bởi các yếu tố tâm lý xã hội.
2.1.2. Chủ thể định giá đất
Việc định giá đất có nhiều mục đích khác nhau, đối với nhà nước định giá đất ở Việt Nam được thực hiện nhằm tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước,…68. Như vậy, định giá đất là một khâu quan trọng trong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hiện nay, chủ thể định giá đất vẫn là cơ quan hành chính nhà nước thơng qua Hội đồng thẩm định giá do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng69. Theo quy định pháp luật, Ủy ban nhân dân do Hội đồng nhân dân bầu là cơ quan chấp hành của HĐND và chịu trách nhiệm trước người dân địa phương, Hội đồng nhân dân cùng cấp và cơ quan hành chính nhà nước cấp trên70.
Qua đó, cơ quan nhà nước sẽ quy định những nguyên tắc và những phương pháp định giá đất, từ đó sẽ ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đó chính là Sở Tài ngun và Mơi trường, có nhiệm vụ giúp Ủy ban nhân dân tỉnh định giá đất, kể cả bảng giá đất và giá đất cụ thể71. Ngồi ra, cịn có các tổ chức tín dụng định giá đất
68 Điều 114 (2), (4) Luật Đất đai năm 2013.
69 Điều 114.3 Luật Đất đai 2013, Điều 8.4 (a) Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá.
70 Điều 8 Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015.
để thẩm định những tài sản và đưa ra giá trị nhằm mục đích làm căn cứ để các tổ chức tín dụng cho vay72.
Như vậy, định giá trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, sau đó là gián tiếp nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản.
2.1.3. Mục đích nhà nước định giá đất
Định giá đất có một vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế của nước ta hiện nay, thông qua kết quả định giá nó giúp cho nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác. Nó là cơ sở để đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi, cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. Ngoài ra, định giá đất cịn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất. Trên thực tế, định giá đất nhằm vào hai mục đích chính đó là phục vụ cho thị trường bất động sản và phục vụ cho công việc liên quan đến quản lý đất đai của nhà nước.
Như chúng ta đã biết, mục đích nhà nước xác định giá đất là để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước73. Có thể chia thành ba trường hợp sau:
Thứ nhất, định giá đất để phục vụ việc áp giá đề bù khi nhà nước tiến hành
thu hồi đất. Theo quy định, giá đất để tính tiền bồi thường cho người dân là giá đất cụ thể74. Tuy nhiên việc định giá đất trong trường hợp này thường không bao giờ sát
72 Châu Hoàng Thân và Phan Trung Hiền (2017), Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt
Nam hiện nay, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03/2017, tr. 65-75.
73 Điều 107 Luật Đất đai 2013.
với giá thị trường. Trước khi ban hành giá đất cụ thể thì việc xác định giá đất còn làm căn cứ để xây dựng khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành75.
Thứ hai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình
giao đất hoặc cho th đất. Theo đó, thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất chính là thời điểm mà nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất76. Về trình tự thủ tục thì tuân theo quy định của pháp luật tại Điều 163 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thứ ba, phục vụ cho việc giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai77, chủ yếu tập trung nhiều ở lĩnh vực giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Tóm lại, tương ứng với các hình thức, mục đích khác nhau thì cách thức định giá, phương pháp định giá và chủ thể định giá cũng có thể khác nhau.