Hiện nay, theo quy định thì thời điểm áp giá bồi thường được áp dụng tại thời điểm quyết định thu hồi đất121. Việc xác định thời điểm áp giá bồi thường là thời điểm có quyết định thu hồi là chưa hợp lý và chưa phù hợp với thực tế. Bởi hai lý do:
Thứ nhất, khi nhà nước lộ thông tin thu hồi đất ở một khu vực nhất định
thường sẽ làm cho giá bất động sản ở các khu vực liền kề tăng giá. Bởi khi nhà nước thu hồi đất để làm giao thơng thì khả năng lưu thơng hàng hố, kinh doanh của toàn khu vực sẽ tăng lên; khi nhà nước thu hồi đất để phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất sẽ tạo ra công ăn việc làm, ngành dịch vụ phụ trợ như nhà trọ, ăn uống, nghỉ ngơi,… cho cả khu vực; nếu nhà nước thu hồi đất cho các cơng trình văn hố, cơng viên, khu dân cư, khu đơ thị,… đều tạo ra các hiệu ứng tương tự, ngoại trừ trường hợp khi nhà nước thu hồi đất để làm bãi rác, nghĩa trang. Bất động sản ở các khu vực này sẽ tăng liên tục và tăng nhanh nhất trong giai đoạn từ khi lộ lọt thông tin về việc thu hồi cho đến khi nhà nước triển khai xong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, hoặc giải phóng xong mặt bằng. Dịng tiền từ “đầu tư cơng” của nhà nước rót vào khu vực này làm cho lợi nhuận đầu tư bất động sản ở khu vực này cao hơn mặt bằng chung của thị trường, bởi sự có mặt của yếu tố làm “biến dạng thị trường”, hay nói cách khác đây là khoản đầu tư không tuân theo quy luật thị trường, tạo ra siêu lợi nhuận cho các chủ bất động sản trong khu vực. Các chủ sở hữu này được hưởng “địa tô chênh lệch”, giá trị gia tăng từ các khoản đầu tư cơng của nhà nước mà khơng phải đóng thuế phí hay chi trả bất kỳ khoản tiền nào; trong khi những người bị thu hồi quyền sử dụng đất thì khơng được hưởng khoản “địa tơ chênh lệch” siêu lợi nhuận này, khiến cho họ có tâm lý so bì.
Một thực tế nữa là việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại); người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp
(thông thường giá đất này rất thấp chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2)122. Sau đó, diện tích đất này được giao cho các chủ đầu tư phân lơ bán nền. Lúc này đất có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị thu hồi đất có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất được bồi thường quá thấp trong khi giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp lại quá cao.
Để giải quyết tình trạng này nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế. Đối với trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp của nơng dân thì ngồi việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ cho người dân. Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp. Ví dụ: Người bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường theo giá đất nông nghiệp 1.000.000 đồng/m2. Sau đó, đất này được giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thương mại và được bán 10.000.000 đồng/m2. Như vậy, nên bổ sung sự chênh lệch giữa hai loại giá đất này là 9 triệu đồng/m2 cho người dân. Có như vậy mới hy vọng tạo thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất.
Bên cạnh các quy định hiện hành về giải quyết vấn đề công ăn, việc làm bảo đảm đời sống của người nông dân bị mất đất sản xuất thì nhà nước nên xây dựng, bổ sung quy định về việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải quyết việc làm cho người nông dân bị mất đất nông nghiệp. Một phần kinh phí để thành lập các quỹ này do các doanh nghiệp được hưởng lợi từ việc thu hồi đất. Do đó, nên bổ sung các quy định về điều tiết một phần địa tô chênh lệch được tạo ra từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang các mục đích khác cho người bị thu hồi đất được hưởng.
Thứ hai, từ thời điểm có quyết định thu hồi cho đến thời điểm người dân
thực tế nhận được khoản tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư thường là khá dài. Khi
122 Xem thêm Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019.
đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Trong thời gian này, giá đất và cả chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay có nhà ở của người dân cũng bị mất. Và khoảng thời gian này chính là thời điểm bất động sản trong khu vực tăng giá nhiều nhất; người bị thu hồi thiệt nhiều nhất. Giả sử cơ quan lập báo cáo định giá đúng và thanh tốn tiền ngay lập tức, thì người bị thu hồi đất có thể có tiền để mua được một bất động sản có giá trị tương đương; nhưng chỉ cần việc thanh tốn chậm một chút thì họ đã mất cơ hội này. Nhìn vào khoản chênh lệch giữa tiền “bán đất” của hàng xóm và số tiền mà mình nhận được tại thời điểm thanh tốn, người bị thu hồi sẽ khó tránh khỏi tâm lý bất bình. Chính điều này gây bất ổn cho xã hội.
Ở một phương diện khác, việc thanh toán chi trả tiền từ ngân sách nhà nước cần phải trải qua một quy trình phức tạp, khơng thể tiến hành ngay lập tức như tiền tư nhân. Bởi vậy, để giảm bớt thiệt hại cho người dân, tạo áp lực thúc ép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tự thu xếp rút ngắn khoảng thời gian từ thời điểm quyết định thu hồi đến thời điểm thực hiện thanh tốn; thì cần áp dụng cơng thức:
1) Áp dụng giá thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi để có cơ sở lập dự tốn tài chính, ngân sách;
2) Coi như người dân có quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tại thời điểm có quyết định thu hồi; cứ mỗi ngày người dân chậm nhận tiền thanh toán chậm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi, thì nhà nước có trách nhiệm trả thêm tiền lãi tương ứng với thời gian chậm thanh toán, với lãi suất tối thiểu gấp 2 lần lãi suất cơ bản của ngân hàng; tối đa 5 lần;
3) Trong Dự tốn tài chính, ngân sách, cơ quan lập dự tốn phải đưa vào chi phí nói tại nội dung thứ hai.