2.3. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới
2.3.2. Định giá đất ở Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân95. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất gần 90%, số còn lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất mà nhà nước đã phê duyệt.
Về mục đích của định giá đất: bao gồm bốn mục đích đó chính là để xác định
giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất; nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính thuế và giá cho thuê đất; để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý bất động sản.
Về hình thức giá: Ở Singapore, hình thức của giá đất chính là giá thị trường
của bất động sản. Điển hình như đối với việc thu hồi nhà ở, Luật Thu hồi đất tại Singapore quy định mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất sẽ căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản, chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở, chi phí mua nguyên
92 Luật Thuế đất Úc năm 1958.
93 Luật về thu hồi tài sản 1989 và Điều 189.2 Luật quản lý đất đai WA1997.
94 Luật Thuế đất Úc năm 1958.
vật liệu xây dựng nhà ở mới,… Nếu chủ sở hữu đất không tán thành với phương án bồi thường do nhà nước xác định, họ có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại thiệt hại. Chi phí định giá lại sẽ do nhà nước chi trả.
Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Việc định giá đất được tiến hành
tại Văn phòng đất đai. Văn phòng đất đai nằm trong hệ thống quản lý của Bộ Tài chính, có chức năng nhiệm vụ tham mưu giúp nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai, thực hiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân, cho thuê đất công, ngăn chặn việc mua bán đất của nhà nước bất hợp pháp96.
Về nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Ở Singapore, bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.
96 Báo cáo tổng hợp, “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, Bộ Tài Nguyên
Tiểu kết luận Chương 2
Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định chính xác liên quan tới việc chuyển nhượng, đầu tư, phát triển, cho thuê, đánh thuế, cầm cố,…. Trong đó, định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản. Việc định giá đất rất cần thiết. Cần khẳng định rằng định giá vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Để xác định và đưa ra được giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự biến động của giá đất, đó là: sự khác biệt về mục đích sử dụng đất, điều kiện thực hiện giao dịch đất đai, thời hạn sử dụng đất,…
Để xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải tỏa muốn thực hiện quy hoạch tốt phải đảm bảo lợi ích của người dân thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thưc hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá thực tế, phù hợp với mong muốn của người dân.
Như vậy có thể khẳng định được rằng: Định giá có vai trị rất quan trọng khi tiến hành giải phóng mặt bằng. Nếu như cơng việc định giá không sát với giá cả đất đai tại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì cơng việc giải tỏa có thể chậm lại và nhiều khi khơng thực hiện được. Vì vậy khi tiến hành thực hiện giải tỏa mặt bằng thì cơng việc đầu tiên của hội đồng giải tỏa là xác định giá đất và giá các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để cơng việc giải phóng được nhanh chóng hơn. Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác định được các nhân tố trực tiếp tác động đến giá đất, có như vậy thì cơng tác giải tỏa mới diễn ra được nhanh chóng. Bởi vì nó đáp ứng được lợi ích hai bên là người dân và chủ đầu tư. Cùng với cơng tác định giá đất thì cần xác định giá cho từng loại đất cụ thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định.
Qua chương 2, chúng ta nhận thức được rằng nâng cao chất lượng định giá bất động sản nói chung và chất lượng định giá đất nói riêng là một yêu cầu cấp thiết, khách quan đối với công tác thu hồi đất của nhà nước.
Chương 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG
VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI
3.1. Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất
Nguyên tắc xác định giá đất được quy định tại Luật Đất đai phải đảm bảo theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau97.
Thứ nhất, giá đất bồi thường mà Nhà nước quy định luôn phải bảo đảm phù
hợp với giá thị trường. Nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực
tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường”98 thì Luật Đất đai 2013 sử dụng cụm từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Thực chất, về ngữ nghĩa khơng có sự thay đổi lớn, nhưng cùng chung bản chất là chỉ có tính định lượng, khơng định tính. Tức là không rõ ràng, thị trường ở đây là thị trường nào. Hơn nữa, trong điều kiện Việt Nam chưa thực sự có thị trường đất đai và cũng chưa xác định được “giá thị trường” thì khái niệm “sát” hay “phù hợp” với giá thị trường đều khơng thể xác định chính xác được.
Thứ hai, nguyên tắc định giá đất phải “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại
thời điểm định giá” có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo mục đích sử dụng đất hợp pháp của thửa đất, có thể khơng phải mục đích sử dụng đất trên thực tế. Như vậy, nếu thửa đất đã được xây nhà, dù đã rất lâu, nhưng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên giấy là đất trồng cây lâu năm thì chỉ tất nhiên giá bồi thường phải theo giá đất trồng cây lâu năm. Điều đó
97 Điều 112.1 Luật Đất đai 2013.
cũng có nghĩa là những hộ lấn chiếm bờ sông, kênh rạch, dù đã định cư rất lâu, thì diện tích đất lấn chiếm đó vẫn khơng phải là đối tượng được bồi thường về đất. Nguyên tắc này rất khác so với “nguyên tắc thay thế” của Ngân hàng Thế giới vì Ngân hàng Thế giới cho rằng, khi triển khai dự án có nguồn vốn vay ưu đãi từ nước ngoài (ODA), phải quan tâm nhiều đến việc làm sao để người dân có thể định cư được sau khi giải phóng mặt bằng. Theo các chuyên gia của dự án này, việc tồn tại những nhà ở sai phép, khơng phép trên đất khơng có giấy tờ hoặc sai mục đích sử dụng đất kéo dài hàng năm có một phần lỗi của cơ quan quản lý hữu quan. Vì vậy các dự án này vận dụng nhiều chính sách hỗ trợ để bảo đảm đời sống người dân sau khi giải phóng mặt bằng.
Thứ ba, nguyên tắc định giá đất bằng nhau đối với những mảnh đất có cùng
mục đích sử dụng. Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá và theo thời hạn sử dụng đất, vừa đảm bảo, quyền lợi cho người sử dụng đất, đảm bảo đất được định giá một cách chính xác, đồng thời cũng tránh tình trạng bất lợi cho nhà nước khi người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại đất có giá cao hơn và địi được định giá theo loại đất này (chẳng hạn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở).
Thứ tư, Luật Đất đai 2013 có quy định nguyên tắc định giá “theo thời hạn sử
dụng đất”. Đây là nội dung tương đối mới, cần có các văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết để áp dụng thống nhất, đồng bộ giữa các địa phương.