Trong quá trình đổi mới nền kinh tế của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành, Luật Đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác
với đặc trưng của giá các loại hàng hố thơng thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
Thứ nhất, thị giá được hình thành là một quá trình lâu dài, đặc trưng này
được xem xét trên hai mặt:
Một là giá của một thửa đất hình thành là một q trình lâu dài từ khi cịn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có thị giá thấp, sau đó trong q trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với q trình đơ thị hố giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
Hai là xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất.
Thứ hai, thị giá là cầu nối mối quan hệ đất đai giữa thị trường và sự quản lý
của nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
Thứ ba, thị giá vừa có tính cá biệt vừa có tính khu vực. Đặc trưng này xuất
phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về khơng gian được thể hiện trên hai phương diện:
Một là, trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn. Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi, ở các trung tâm đơ thị thường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác khơng thể có được. Nhưng con người khơng có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự.
Hai là, trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp. Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác. Nhưng con người khơng thể điều hồ nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được. Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị.
Thứ tư, yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến thị giá đất, thể hiện ở
các mặt:
Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mơ (sự điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành thị giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành thị giá đất.
Con người với thói quen, tập qn hình thành các khu dân cư, cùng với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội,… tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành thị giá đất.