Hiện nay, giá đất do nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất tại địa phương. Giá bồi thường được áp dụng tại nhiều dự án theo giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch, Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thực hiện và có nhiệm vụ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Mặc dù quy trình định giá đất kéo dài và có sự tham gia của các chủ thể, kể cả việc lựa chọn thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, song quy trình định giá vẫn khép kín trong các cơ quan hành chính nhà nước, thiếu sự tham gia của người có đất bị thu hồi hay bên thứ ba độc lập. Kết quả là mức giá bồi thường tại nhiều dự án vẫn được đánh giá là thấp, chưa phản ánh được giá thị trường. Đây là vấn đề người bị thu hồi đất thắc mắc, khiếu nại rất nhiều. Vì vậy, khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khơng tránh khỏi việc gặp nhiều khó khăn, kéo theo đó là mất trật tự an toàn xã hội.
Từ năm 2004, Chính phủ thực hiện việc quản lý nhà nước của mình bằng cách giao nhiệm vụ định giá đất cho Bộ Tài chính, bao gồm khung giá đất do Chính phủ ban hành, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và hệ thống dịch vụ định giá đất trên thị trường. Tuy nhiên đến năm 2007, Chính phủ lại giao việc này cho Bộ Xây dựng. Điều này gây ra sự mâu thuẫn trong nhiệm vụ giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. Đến năm 2009, Chính phủ quy định quản lý nhà nước về hệ thống giá đất bồi thường được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường; quản lý nhà nước đối với dịch vụ định giá đất trên thị trường vẫn tiếp tục giao cho Bộ Tài chính. Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bao gồm ln cả trường hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Có thể xem đây là một cơ chế không khách quan và công bằng bởi các cơ quan hành chính nhà nước thường nghiêng về quyền lợi của nhà nước hơn là quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Theo Ngân hàng Thế giới, ở Việt Nam, đối với Trung ương nên thành lập hội đồng định giá bất động sản (HĐĐGBĐS) quốc gia và ở cấp địa phương thì UBND cấp tỉnh quyết định thành lập HĐĐGBĐS cấp tỉnh. Theo đó, Hội đồng cấp tỉnh có quyền quyết định về giá đất giải quyết tranh chấp lần đầu, còn đối với Hội đồng cấp quốc gia sẽ giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai.
Cũng theo quan điểm này, tổ chức Liên minh Đất đai (LANDA) cũng cho rằng không nên để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất mà phải thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc Trung ương, Quốc hội hoặc Chính phủ. Theo đó, người bị thu hồi đất sẽ có quyền giới thiệu các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập, khách quan tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Điều này đề cao được sự tham gia của người bị thu hồi đất và vai trò của tổ chức cung cấp định giá độc lập. Điều này tương tự như một người khi bị buộc tội thì có quyền chỉ định hoặc lựa chọn luật sư bào chữa cho mình, một cách thỏa đáng trên cơ sở thượng tôn pháp luật và tôn trọng sự công khai, minh bạch, đảm bảo cơng bằng cho các bên.
Theo đó, giá đất tính tiền bồi thường phải được xác định dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trong trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường. Tuy nhiên, để làm được điều này thì giá của cơ quan thẩm định đưa ra phải là giá khách quan. Do đó cơ quan định giá phải chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá116.
Tuy nhiên, nếu đã hình thành một cơ quan định giá đất thuộc Trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội thì nên bỏ khung giá đất do Nhà nước ban hành. Thực tế cho thấy, Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá đất cụ thể, chứ rất ít căn cứ trên
116 Phan Trung Hiền (2016), Hội nghị khoa học “Quản lý đất đai vùng Đồng bằng sông Cửu
khung giá và đối chiếu với giá thị trường. Mặt khác, giá thị trường cũng không được quy định và hiểu một cách rõ ràng.
Do vậy, để thực hiện nguyên tắc bình đẳng trong giao dịch giữa nhà nước và tổ chức, cá nhân sử dụng đất thì nhà nước bắt buộc phải thay đổi tư duy về giá đất theo hướng người bị thu hồi đất cũng phải là một chủ thể được tham gia vào quá trình xác định giá đất bồi thường, chứ không nên quy định nhà nước “độc quyền” định giá đất. Khi đó, người bị thu hồi đất được quyền thỏa thuận về giá đất của mình theo ngun tắc thị trường thơng qua các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất.
Tóm lại, về chủ thể xác định giá đất bồi thường thì Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập và khách quan, tách biệt với cơ quan quản lý nhà nước.