2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước
2.2.1. Đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân
Hiến pháp 1946 của nước ta đã có quy định về quyền tư hữu, theo đó quyền
tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm78; thời điểm này khái niệm sở
hữu toàn dân về đất đai chưa xuất hiện.
Nhưng từ Hiến pháp 1959, 1980, 1992 đã bắt đầu quy định về sở hữu toàn dân79. Hiện nay khái niệm này được quy định tại Điều 4 Hiến pháp 2013. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng sở hữu toàn dân khác với sở hữu nhà nước. Hay nói cách khác sở hữu toàn dân quy định một chế độ sở hữu, còn sở hữu nhà nước được xem là một hình thức sở hữu cụ thể. Vì vậy, giữa một chế độ sở hữu và một hình thức sở hữu không giống nhau. Trong thực tế khơng có định nghĩa nào và cũng khơng có chủ thể nào được gọi là “tồn dân”. Trong khi đó, một khi chúng ta đã nói đến quyền sở hữu, tức là quyền này phải tương ứng và gắn liền với một chủ thể cụ thể nào đó như cá nhân hoặc pháp nhân vì nội hàm của quyền sở hữu “gồm các
75 Điều 8 và Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về Giá đất.
76 Điều 108 Luật Đất đai 2013.
77 Điều 115.1 (b) Luật Đất đai 2013.
78 Điều 12 Hiến pháp năm 1946.
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt”80, nhưng toàn dân lại không thể nào thực hiện được các quyền này.
Khi nói về sở hữu tồn dân, tức là đề cập một hệ thống quy chế chung trong quan hệ đất đai mà toàn dân là chủ. Điều này dễ gây hiểu lầm là mọi người dân ai cũng có một phần quyền của mình đối với đất đai. Liên quan đến vấn đề này, có ý kiến cho rằng: “Khái niệm sở hữu tồn dân đương nhiên phải hiểu đó là quyền sở
hữu chung chí ít của tất cả cơng dân đang sinh sống trên lãnh thổ Việt Nam. Điều này về mặt pháp lý, đòi hỏi phải tạo ra một cơ chế để cho tất cả người dân đều có quyền tham gia định đoạt và hưởng lợi từ quyền sở hữu này”81. Nhưng tồn dân khơng thể tự đứng ra để thực hiện những quyền sở hữu cụ thể (chiếm hữu, sử dụng và định đoạt) mà phải cử người thay mặt mình; nhân danh mình để làm việc đó, trong trường hợp này, nhà nước là người đủ tư cách nhất, vì nhà nước ta xây dựng và hoạt động theo nguyên tắc nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân.
Qua đó, chế định sở hữu tồn dân giúp nhà nước thực thi quyền định đoạt từ Trung ương cho tới địa phương. Trong các quyền đó, quan trọng nhất là quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Tuy nhiên, việc định giá đất chỉ xác định giá trị của quyền sử dụng dất, không phải là sự định giá như một loại tài sản thuộc sở hữu tư nhân.
Chế định sở hữu toàn dân cũng hạn chế quyền của chủ sử dụng đất. Ví dụ như người dân muốn thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thủ tục chuyển nhượng chủ quyền đối với đất của mình thì phải làm thủ tục xin phép và phải được sự chấp nhận, đồng ý của cơ quan nhà nước.
Qua đó cho thấy, quyền sử dụng đất của nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở nhà nước là đại diện quyền sở hữu đối với đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và khơng bị ai hạn chế. Cịn quyền của người sử dụng đất chỉ xuất hiện khi được nhà nước ban hành các quyết định giao đất, quyết định cho thuê
80 Điều 186, 189, 192 Bộ luật Dân sự 2015.
81 Phạm Duy Nghĩa (2012), Hội thảo “Tổ chức bộ máy nhà nước, chế định kinh tế, quyền và
nghĩa vụ cơ bản của công dân trong Hiến pháp năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung”, Viện
đất, đồng ý cho phép nhận chuyển quyền hoặc đương nhiên công nhận quyền sử dụng đất,… Tất cả đều phụ thuộc vào ý chí của nhà nước. Vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.
Tóm lại, ở Việt Nam, nhà nước giữ vai trị định đoạt đối với đất đai, kể cả việc định giá đất. Điều này ảnh hưởng đến giá đất do Nhà nước ban hành không phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường.