1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất
1.5.4. Nhóm các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến thị giá đất, thể hiện ở các điểm sau:
Thứ nhất, mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế thị
giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 đến năm 1960 là 11 đến 13%, năm 1960 đến năm 1961 là 17 đến 18%; còn ở Mỹ năm
59 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội, tr. 21.
60 Đặng Anh Quân, Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Khoa học
pháp lý, số 02/2006, tr. 33.
1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 đến 6,9%62. Nguyên nhân chủ yếu là do Nhật Bản là nước là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao, nhu cầu sử dụng đất tăng nên mức tăng giá đất tương đối lớn.
Thứ hai, trên phạm vi cả nước, một xã hội ổn định (cả kinh tế, chính trị, an
ninh, mơi trường) sẽ là một môi trường tốt tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, làm cho thị giá đất cũng chuyển động theo. Dự án nằm trong khu dân cư có mật độ cao và mặt bằng dân trí càng cao, càng đầy đủ tiện ích tại nội khu cũng như dễ dàng liên kết các tiện ích ngoại khu thường có giá trị tăng cao theo thời gian và rất ít khi bị trượt giá theo thời gian.
Thứ ba, trong phạm vi cả nước cũng như một vùng, một khu vực thì mơi
trường là yếu tố tác động trực tiếp đến thị giá đất; ở những nơi môi trường kém, an ninh khơng đảm bảo thì giá đất thấp hơn những nơi khác, nhất là đối với đất phi nơng nghiệp. Ngồi ra, thị giá đất cịn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống của con người. Ví dụ: ở Việt Nam, người dân có truyền thống thích sống ven đường, gần trung tâm thương mại, dịch vụ,… Do đó làm cho thị giá đất tại các khu vực này cao hơn hẳn những khu vực khác. Chính sách giá đất và bất động sản tác động vào sự ổn định hoặc diễn biến của thị giá đất và bất động sản; các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích, thúc đẩy hoặc hạn chế phát triển kinh tế của vùng này hay vùng khác và các chính sách thuế cũng góp phần làm ổn định hoặc làm tăng, giảm thị giá đất và bất động sản.
Thứ tư, đầu cơ nhà đất. Đó là những hành vi lợi dụng sự biến động của giá
đất để thu lợi nhuận một cách đột biến. Điều này ảnh hưởng đến thị giá đất. Sẽ được trình bày cụ thể ở Mục 2.2.4.
Thứ năm, một trong những đặc trưng cơ bản của thị giá đất và bất động sản
là chịu ảnh hưởng lớn từ phía con người. Trong đó, tác động do các chính sách điều tiết của Nhà nước vừa có tính đặc trưng vừa như một nhân tố ảnh hưởng. Các chính sách điều tiết của Nhà nước bao gồm: chính sách đất đai, pháp luật đất đai, luật kinh
doanh bất động sản điều chỉnh các quan hệ đất đai là cơ sở hình thành thị giá đất và bất động sản.
Ngồi những yếu tố trên, cịn có thể kể đến như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bởi nó quyết định mục đích sử dụng đất cũng như các điều kiện khác gắn liền với đất và ảnh hưởng rất lớn đến thị giá đất.
Tiểu kết luận Chương 1
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia và đầu tư xây dựng các cơng trình cơng cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp cơng nghiệp hố – hiện hoá của nước ta hiện nay.
Chúng ta đều biết, nguồn đất đai là có giới hạn so với sự phát triển dân số trong khi nhu cầu của xã hội loài người đối với đất đai ngày càng cao. Mức độ khan hiếm của đất đai cho từng mục đích sử dụng cụ thể ở các địa bàn và thời điểm khác nhau là khác nhau. Do vậy giá đất ở các địa điểm khác nhau và thời điểm khác nhau có thể khác nhau. Vì đất đai ngày càng khan hiếm so với nhu cầu của con người nên trong thời gian lâu dài giá đất ngày càng tăng lên và cũng do tác động của yếu tố khan hiếm nên yêu cầu việc sử dụng đất đai phải mang lại hiệu quả cao nhất.
Qua chương 1, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của đất đai, những vấn đề lớn khi nhà nước thu hồi đất và những yếu tố tác động đến giá đất. Tìm hiểu chi tiết các nhân tố, yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất hiện nay để từ đó làm cơ sở khoa học cho việc định giá đất và xác định giá đất bồi thường. Qua đó, điều hịa, rút ngắn sự chênh lệnh về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường, giúp đưa ra các chính sách hợp lý trong việc quản lý giá đất trước các yếu tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển. Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó giúp cho các nhà quản lý có thể dự đốn được xu hướng biến động của giá đất trong tương lai.
Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT