Với tư cách là chủ thể quản lý vĩ mô nền kinh tế, nhà nước tham gia quản lý mọi mặt của nền kinh tế quốc dân và định giá cũng khơng nằm ngồi hệ thống đó. Trong thời gian qua, nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu quả. Hiện nay giá đất do nhà nước quy định và giá trị thị trường đang chênh lệch nhau khá nhiều. Nếu định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng theo khung giá nhà nước thì sẽ gây ra thiệt thịi lớn cho người có đất bị thu hồi. Khi lợi ích của người dân thị ảnh hưởng ắt sẽ ảnh hưởng tới khả năng và tiến độ thu hồi đất. Để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản trong thời gian tới, nhà nước cần phải có những biện pháp tích cực hơn.
Thứ nhất, Việt Nam cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất,
xây dựng cơ chế định giá đất trên thị trường có cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên cập nhật và theo dõi sát thị trường đất đai tại địa phương mình quản lý, phát huy vai trị của chính quyền địa phương. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu là bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liệu tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thơng tin liên quan đến lịch sử giao dịch bất động sản, đặc biệt là mức giá đã giao dịch thành công là bao nhiêu. Việc tổ chức lữu trữ một cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá, thúc đẩy hoạt động này phát triển toàn diện. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động tới hoạt động định giá ở những khía cạnh như: tạo ra hệ thống thơng tin tồn diện đáp ứng thiết thực cho q trình thu thập thơng tin về bất động sản cần định giá, là cầu nối giữa nguời định giá với khách hàng thơng qua q trình lưu trữ lịch sử các giao dịch bất động sản, tác động tích cực tới việc lành mạnh hóa của thị trường bất động sản, thơng tin các cuộc giao dịch được cập nhật thường xun và cơng khai tránh tình trạng giá ảo.
Thứ hai, quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, từng bước đưa thị
trường tới minh bạch. Hiện nay vai trò quản lý thị trường bất động sản của nhà nước còn mờ nhạt và chưa thực hiệu quả. Chính vì vậy cần tăng cường hơn nữa vai trò của nhà nước trong việc điều tiết và quản lý thị trường. Nhà nước cần đẩy mạnh
và mở rộng các điều kiện phát triển thị thường bất động sản, khai thông các điều kiện pháp lý cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện công khai các giao dịch về đất đai như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên, doanh liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất đang sử dụng hợp pháp cần có những quy định quản lý để hạn chế, loại bỏ việc đầu cơ đất đai. Một khi thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực thì việc phát triển thơng tin trên thị trường sẽ minh bạch, các giao dịch diễn ra thuận lợi hơn. Lúc đó các thơng tin được dùng để so sánh sẽ đầy đủ và có độ chính xác cao. Điều đó sẽ thúc đẩy hoạt động định giá, kết quả định giá sẽ sát với giá trị thị trường. Thực hiện minh bạch hóa thị trường đất đai thơng qua các cơ chế bắt buộc các cơ quan có thẩm quyền phải cơng bố cơng khai, rộng rãi các thơng tin bằng các hình thức thích hợp về: các chính sách, pháp luật về đất đai; các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; các chỉ số đánh giá thị trường; các hoạt động và kết quả giao dịch trên thị trường; kết quả đăng ký đất đai; hệ thống tư vấn về đất đai; tổ chức xây dựng ngân hàng dữ liệu về giá đất thị trường; công khai việc xác định giá của nhà nước,...
Một giải pháp nữa là nên cho phép thành lập các trung tâm, sàn giao dịch bất động sản và đất đai để các tổ chức và cá nhân thực hiện các giao dịch đất đai một các cơng khai, thuận lợi. Cần phải đơn giải hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận chuyển đổi, đăng ký quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng, thuê lại hoặc nhận góp vốn liên doanh liên kết bằng quyền sử dụng đất trên thị trường. Giải pháp này giúp nhà nước vừa thực hiện được vai trò quản lý về đất đai, vừa thu được các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất, vừa bảo đảm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiệu quả đất đai vào sản xuất kinh doanh. Đặc biệt biện pháp này tạo điều kiện làm cho giá chuyển nhượng đất phản ánh sát và đúng với giá trị thật của quyền sử dụng đất, loại trừ giá ảo trong chuyển nhượng đất đai trên thị trường và hỗ trợ duy trì việc bình ổn giá đất trên thị trường, góp phần bảo đảm sự phù hợp giữa giá đất tính bồi thường với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Thứ ba, hầu hết chất lượng định giá ở các đơn vị chưa được kiểm sốt chặt
chẽ, chưa có cơ quan chuyên trách đảm nhận cơng tác này. Do đó, kết quả định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lượng nhiều khi không cao. Để nâng cao chất lượng thẩm định, Bộ Tài chính nên xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá và thành lập một ban chuyên trách về công tác kiểm tra chất lượng định giá đất bồi thường ở địa phương.
Thứ tư, thường xuyên thanh kiểm tra công tác định giá đất tại các địa phương
gắn với hoạt động thanh tra, kiểm tra tài chính đất đai. Tổ chức thanh tra chuyên đề giá đất tại các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, nghiên cứu gắn kết hoạt động thanh tra đột xuất trong quá trình đang thực hiện định giá ở một số dự án lớn, trọng điểm. Những sai phạm về giá đất phải tìm hiểu nguyên nhân để có bước xử lý trong cả quá trình tham mưu, tư vấn quyết định giá đất.
Tóm lại, vai trị của Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng. Để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản, sự can thiệp của nhà nước là không thể thiếu và vô cùng cấp bách. Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ mang tính định hướng vĩ mơ, muốn hiệu quả cần sự phối hợp đồng bộ của các cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác. Có như vậy giá cả mới trở thành công cụ duy nhất thúc đẩy và quyết định việc phân bổ và sử dụng có hiệu quả nguồn lực vơ cùng to lớn của đất nước là đất đai; là biện pháp quan trọng xóa bỏ tình trạng lợi dụng đất đai để tham nhũng. Từ đó mới có thể khắc phục những mâu thuẫn đối kháng về lợi ích (thậm chí là lợi ích nhóm) khi thực hiện giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, góp phần giảm những khiếu kiện về đất đai.
Tiểu kết luận Chương 4
Định giá bất động sản nói chung và định giá đất cho mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng đã và đang trở thành nhu cầu cấp thiết, không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. Sự phát triển cũng như xu thế tồn cầu hóa ở nước ta hiện nay đang đặt ra yêu cầu phải phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị, bộ mặt quốc gia cho phù hợp với mức độ gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội. Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng và thu hồi đất của nhà nước ngày càng tăng, để đảm bảo lợi ích của cả Nhà nước và người dân thì mức giá đền bù hợp lý đóng vai trị hết sức quan trọng quyết định tiến độ và sự thành công của mỗi dự án.
Từ thực tế cho thấy công cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai và xác định các khoản thu ngân sách nhà nước là giá đất do nhà nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể. Bên cạnh những mặt tích cực từ kết quả đạt được của những cơng cụ này thì vấn đề áp dụng giá đất do nhà nước quy định vẫn tồn tại nhiều bất cập khi giá đất thị trường có những biến động lớn. Nghiên cứu cho thấy khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường. Nhà nước vẫn chưa hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường, chính vì vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động khi thực hiện các chính sách. Qua phân tích những quy định và thực tiễn áp dụng thấy rằng giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hiện nay có rất nhiều bất ổn và chính sự thiếu chặt chẽ trong quy định đã dẫn đến tình hình khiếu nại phức tạp trong lĩnh vực này. Việc quy định chặt chẽ, hợp lý và minh bạch về giá đất tính tiền bồi thường không chỉ thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng mà còn đảm bảo nguyên tắc cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong q trình thu hồi đất. Giải quyết tốt vấn đề giá đất là chìa khóa dẫn đến thành cơng trong giải phóng mặt bằng và cơng tác giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực đất đai. Bởi lẽ, quy
định hiện hành về giá đất đã không giải quyết được những xung đột về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng, các nhóm xã hội trong quản lý và sử dụng đất đai.
“Giá thị trường” làm sao cho phù hợp thị trường trong vấn đề bồi thường là vấn đề nóng bỏng, nhức nhói đang được dư luận lên tiếng rất nhiều gần đây bởi đang có sự chênh lệch rất lớn. Sự chênh lệch này đang có xu hướng tăng dần trong thời gian tới nhất là khi tình hình kinh tế của đất nước ngày càng phát triển. Cùng với đó là sự xuất hiện nhu cầu về đất đai cho các hoạt động như nhà ở, kinh doanh,… đang có xu hướng gia tăng, tạo nên một lượng nhu cầu lớn về đất đai, từ đó làm cho giá đất tăng cao và có sự chênh lệch ngày càng lớn hơn.
Cần thiết phải chuyển giao chức năng xác định giá đất từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện khi xây dựng các quy định về giá đất, trong đó nhà nước đóng vai trị là người quản lý, giám sát việc xác định giá đất.
Tóm lại, dù bất kỳ ở giai đoạn nào của quá trình phát triển đất nước, các chính sách pháp luật của nhà nước ta về xác định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đều phải bảo đảm hài hịa hai mục tiêu, đó là đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước và bảo vệ quyền hợp pháp của công dân. Điều này có nghĩa là lợi ích cần được chia sẻ cơng bằng giữa ba nhà, cụ thể là Nhà nước, Nhà đầu tư và Nhà nơng123. Khi lợi ích giữa ba chủ thể này được đồng đều và cơng bằng thì mới đáp ứng được nhu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, bảo đảm sự ổn định xã hội.
123 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, Tạp chí
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2012. Báo cáo tổng hợp: “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, tháng 9 năm
2012.
2. Bùi Ngọc Tuân, 2013. Hội thảo về giá đất. Tổng Cục Quản lý đất đai – Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013.
3. Châu Hoàng Thân và Phan Trung Hiền, 2017.Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay. Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03, trang 65-75.
4. Châu Hoàng Thân, 2016. Bất cập trong quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia cơng cộng. Tạp chí Khoa học Đại học Cần Thơ, số 44, trang 1-9.
5. Đặng Anh Quân, 2006. Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tạp chí Khoa học pháp lý, số 02, trang 33.
6. Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, 2016. Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Tạp chí Tài chính, kỳ 01, trang 54-57.
7. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006. Giáo trình Định giá đất.
Đại học Nông nghiệp Hà Nội 1.
8. Ngô Văn Hiền, 2013. Hội thảo về giá đất. Tổng Cục Quản lý đất đai – Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Hà Nội, ngày 06/8/2013.
9. Nguyễn Duy Thiện, 2011. Thẩm định giá bất động sản. Hà Nội: NXB
Tài chính.
10. Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, 2013. Định giá đất hàng loạt bằng mơ hình hồi quy. Tạp chí phát triển kinh tế, số 269, trang 11-19. 11. Phạm Duy Nghĩa, 2012. Hội thảo khoa học: Tổ chức bộ máy nhà nước,
năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung. Viện Nghiên cứu lập
pháp tổ chức tại TP.HCM, ngày 23-24/7/2012.
12. Phạm Duy Nghĩa, 2014. Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 14, trang 41-47.
13. Phạm Thanh Quế, 2011. Bài giảng Định giá đất và bất động sản.
Trường Đại học Lâm nghiệp.
14. Phạm Thu Thủy, 2014. Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà
Nội, bảo vệ cấp Trường ngày 17 tháng 05 năm 2014.
15. Phạm Văn Võ, 2013. Một số ý kiến về cơ chế thu hồi đất trong dự thảo luật đất đai sửa đổi. Hội thảo khoa học:Góp ý kiến Dự thảo Luật Đất đai
sửa đổi, trang 183-189. Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2013.
16. Phan Trung Hiền, 2008. Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì mục đích cơng cộng ở Việt Nam. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 12, trang 17- 21.
17. Phan Trung Hiền, 2009. Giáo trình Luật Hành chính đơ thị, nơng thơn. Đại học Cần Thơ.
18. Phan Trung Hiền, 2016. Hội nghị khoa học: Quản lý đất đai vùng Đồng
bằng sông Cửu Long. Trường Đại học Cần Thơ, tổ chức ngày
24/11/2016.
19. Phan Trung Hiền, 2013. Kiến nghị hoàn thiện cơ sở hiến định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 06, trang 45-50.
20. Phan Trung Hiền, 2017. Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 01+02, trang 98-108. 21. Võ Trí Hảo, 2012. Hội thảo khoa học: Tổ chức bộ máy nhà nước, chế
năm 1992 - Những vấn đề cần sửa đổi, bổ sung. Viện Nghiên cứu lập
DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT
1. Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013. 3. Luật Đất đai năm 2013.
4. Luật giá năm 2012.