Luật Đất đai 2003 quy định nguyên tắc trong việc định giá đất bồi thường là phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường117, đến Luật Đất đai 2013 thì điều chỉnh từ ngữ thành “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên cả hai thuật ngữ này đều khơng rõ ràng. Những quy định nữa vời đó khơng có căn cứ pháp lý nào được quy định vấn đề định giá đất phù hợp với giá thị trường là phù hợp như thế nào và thực hiện như thế nào đó là vấn đề cịn đặt dấu chấm hỏi trong cơ chế, chính sách định giá đất khi bồi thường. Mặc dù Luật Đất đai 2013 đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều. Mặt khác, thị trường trong trường hợp này là thị trường nào, thị trường lúc định giá (Nhà nước định giá trên sổ sách), thị trường lúc thu hồi, thị trường tính trên quy hoạch sử dụng đất hay thị trường khi xây dựng dự án,… Thời điểm chúng ta định giá đất đến thời điểm chúng ta áp giá bồi thường để đền bù cho dân là những thời điểm thị trường đã khác nhau rất nhiều. Do đó, nên sử dụng các khái niệm như: tương xứng, tương đương, đúng bằng. Có thể điều chỉnh nguyên tắc
này như sau: “Giá bồi thường về đất phải tương đương với giá chuyển nhượng thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định trong luật”.
Theo quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định118. Thực tiễn căn cứ vào giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng có cơng chứng, chứng thực của các bên trong giao dịch nhưng một bất cập ai cũng biết đó là: trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng giá thực trong giao dịch hầu như không nằm trong hợp đồng thật mà chỉ thể hiện trên những giấy tay (giấy cam kết, giấy thỏa thuận…); còn giá thể hiện trong hợp đồng chỉ là giá “giả”, do các bên thỏa thuận ghi sao cho hợp lý “cao hơn giá Nhà nước quy định nhưng số tiền đóng thuế, phí là thấp nhất có thể” vì lẽ đó mà giá trên hợp đồng (giá thị trường) cũng chính là giá Nhà nước. Chính từ thực tiễn ấy đã cho thấy giá mà chúng ta đang làm chuẩn để so sánh là khơng bình thường tí nào; chuẩn mà chúng ta so sánh là q thấp, khơng đảm bảo tính thực tế của thị trường chuyển nhượng. Hay nói cách khác, hiện chúng ta đang quy định giá Nhà nước phải phù hợp giá Nhà nước (vì giá các bên giao dịch ghi trong hợp đồng gần như là giá Nhà nước). Để khắc phục tình trạng này nên tiến hành áp dụng quyền “tiên mãi” của nhà nước với các giao dịch đất đai. Theo đó các hợp đồng giao dịch phải đăng ký tại cơ quan nhà nước và nhà nước có quyền mua đầu tiên. Trong trường hợp nhà nước khơng mua thì giao dịch mới được tiến hành tiếp. Như vậy, giá ghi trên hợp đồng sẽ giảm bớt tình trạng giá ảo hơn.
Trên thực tế tại Đồng Nai, khi UBND tỉnh công bố giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định xác định
118 Điều 18.2 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
lại giá đất và khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định đã xác định được giá đất thích hợp thì phải trình cho Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét phê duyệt thì trong q trình chờ được phê duyệt đó vẫn phải sử dụng theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm như vậy sẽ không đáp ứng được quyền lợi cho những hộ dân trong diện giải tỏa này. Vấn đề bồi thường đối với đất nơng nghiệp thực tế thì khơng sát với giá thị trường dẫn đến người dân không đủ kinh phí để mua lại một số lượng đất nơng nghiệp như ban đầu thì họ sẽ khơng cịn đất để canh tác, cơng ăn việc làm khơng ổn định.
Ngồi ra, khi Nhà nước thu hồi đất thì giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố. Trong giá trị bồi thường về đất, ngồi yếu tố giá đất thì loại đất bị thu hồi (tức mục đích sử dụng của đất bị thu hồi) là yếu tố cơ bản thứ hai quyết định tổng giá trị mà người bị thu hồi đất được nhận. Ở Đồng Nai, tại thời điểm nhà nước có quyết định thu hồi đất, một thửa đất có thể có hai mục đích sử dụng khác nhau đó là mục đích sử dụng do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế mà người sử dụng đất đang sử dụng.
Khi hai mục đích này là thống nhất thì việc áp dụng giá đất để tính bồi thường là rõ ràng và thuận lợi. Nhưng khi giữa mục đích do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế là khác nhau thì phải áp giá cho mục đích sử dụng nào khi thực hiện bồi thường vẫn cịn có nhiều cách hiểu khác nhau và áp dụng không thống nhất. Về ngun tắc thì khơng thể có trường hợp người sử dụng đất sử dụng sai mục đích do pháp luật quy định. Tuy nhiên, trong thực tế việc sử dụng đất sai mục đích do pháp luật quy định ở Đồng Nai vẫn còn phổ biến, chủ yếu là tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang mục đích để ở và mục đích phi nơng nghiệp. Theo quy định, khi nhà nước thu hồi đất, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng do pháp luật quy định. Nhưng người bị THĐ luôn muốn được bồi thường với giá đất càng cao càng tốt, vì vậy, trong nhiều trường hợp, các chủ sử dụng đất này không chấp nhận giá bồi thường theo mục đích đất nơng nghiệp.
Tóm lại, định giá đất phù hợp với giá thị trường là một nguyên tắc rất mơ hồ, không rõ ràng, minh bạch, dẫn đến việc xác định giá đất bồi thường không thể đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi.