Thu hồi đất là một trong những thủ tục hành chính thơng thường mà Nhà nước thực hiện trong quá trình kiến thiết, phát triển kinh tế xã hội. Vấn đề đặt ra là khi nhà nước thu hồi đất thì nhà nước phải có chính sách bồi thường, hỗ trợ như thế nào để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất.
Đồng Nai là một tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam: phía Đơng giáp tỉnh Bình Thuận, phía Đơng Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng, phía Tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh, phía Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương và Bình Phước, phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng thời, đây cũng là một trong những địa phương phát triển công nghiệp từ rất sớm và hiện nay Đồng Nai cũng là tỉnh có nhiều
110 Điều 74.2 Luật Đất đai 2013.
111 Phan Trung Hiền (2017), Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp
khu cơng nghiệp. Tương ứng với đó là một lượng lớn diện tích đất được chuyển đổi mục đích để phục vụ yêu cầu này. Trong những năm qua, chính quyền tỉnh Đồng Nai cũng đã thường xuyên ban hành những quy định nhằm bổ sung, khắc phục những bất cập, hồn thiện chính sách bồi thường của địa phương. Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được mở rộng, đầy đủ, phù hợp với thực tiễn tình hình sử dụng đất của người dân ở địa phương. Về trình tự, thủ tục bồi thường cũng được cải cách theo hướng rút ngắn thời gian thực hiện, mang lại hiệu quả cao. Đảm bảo nguyên tắc cơng khai minh bạch trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Qua đó, đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc từ thực tế, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án đầu tư. Tuy nhiên do thực tiễn luôn là bức tranh sinh động mà nhiều lúc nhiều nơi, pháp luật vẫn chưa thể điều chỉnh, bao quát hết được nên bất cập, hạn chế trong ban hành và thực hiện chính sách nói chung và lĩnh vực BT, HT và TĐC nói riêng ln là vấn đề buộc các nhà quản lý phải nhìn nhận và thường xuyên thay đổi để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, đảm bảo nguyên tắc an sinh xã hội đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ hội nhập này.
Căn cứ pháp lý cao nhất trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là Luật Đất đai năm 2013. Dựa trên nội dung các cơ sơ pháp lý của Trung ương, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ban hành các Quyết định để thực hiện công tác giải toả đền bù trên địa bàn tỉnh như: Quyết định số 53/2014/QĐ- UBND về việc ban hành Quy định về trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 54/2014/QĐ- UBND quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ban hành Quy định về giá bồi thường, hỗ trợ tài sản khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ban hành Quy định về giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 – 2019, Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất tỉnh Đồng Nai 5 năm giai đoạn 2015 – 2019.
Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc bồi thường cho người bị thu hồi đất; đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa nhà nước và người bị thu hồi đất. Vấn đề giá đất cũng là một trong những vấn đề phức tạp, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất trong việc thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Theo quy định pháp luật thì trình tự xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo gồm các cơng đoạn sau: xác định mục đích định giá đất cụ thể; điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp xác định giá đất; xây dựng phương án giá đất; thẩm định phương án giá đất; hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; UBND tỉnh quyết định giá đất112. Về thẩm quyền tham mưu: Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xây dựng phương án giá đất cụ thể (có thể th tư vấn) sau đó trình Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt làm cơ sở thực hiện113.
Theo đó, căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện định giá đất cụ thể. Trong đó phải xác định được mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự tốn kinh phí. Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá. Có thể lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất. Sau đó, điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất114.
Cụ thể, quy trình đang thực hiện ở Đồng Nai gồm các các bước chủ yếu sau:
112 Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định về giá đất.
113 Điều 4.8 Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 20/4/2016 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành
Quy định về tổ chức và hoạt động của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai.
114 Điều 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Điều 3, 4, 5 và 6 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT để xác định giá đất.
Cơ quan chịu trách nhiệm
Bước Công việc
Nội dung công việc Cơ quan phối
hợp
Sở Tài nguyên
và Môi trường 1
Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất Sở Tài chính 2 Tổ giúp việc: Sở Tài nguyên và Mơi trường, Sở Tài chính, Cục thuế tỉnh. Sở Tài chính 3 Tổ giúp việc Sở Tài chính 4
Bảng 3.1.Quy trình xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Đồng Nai.
Thực hiện theo những nhiệm vụ trên thì phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh tổ chức xây dựng hoặc thuê tư vấn thực hiện, sẽ thông qua Tổ giúp việc kiểm tra (bằng cuộc họp và đi thực địa), sau đó Tổ giúp việc báo cáo kết
Sau khi kiểm tra và Tổ giúp việc thống nhất với phương án giá đất cụ thể thì Sở TNMT hồn chỉnh hồ sơ phương án gửi công văn đến Sở Tài chính (thường trực HĐTĐGĐ) để thẩm định.
Sau khi Sở Tài chính thẩm định thì trình UBND tỉnh phê duyệt.
Xây dựng phương án giá đất, hồ sơ trình thẩm định giá đất.
Kiểm tra phương án giá đất cụ thể (bằng cuộc họp và đi thực địa).
quả kiểm tra cho Hội đồng thẩm định bằng văn bản, Hội đồng thẩm định sẽ tổ chức thẩm định bằng cách lấy ý kiến bằng văn bản đến các thành viên (đối với hồ sơ có ý kiến thống nhất cao) hoặc mời họp thống nhất (đối với hồ sơ phức tạp).
Qua thực tế thực hiện cho thấy, đối với các dự án giao đất, cho thuê đất, Sở TNMT có trách nhiệm th các Cơng ty tư vấn xác định giá đất, sau đó kiểm tra và gửi đến Hội đồng thẩm định đúng quy trình, nhưng đối với các hồ sơ xác định giá bồi thường thì gặp một số vướng mắc về việc thu thập thông tin, xây dựng phương án và thời gian lấy ý kiến thẩm định kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ công tác bồi thường, đấu giá.
Trong thực tế, nhiều dự án hoặc cơng trình có quy mơ rất nhỏ chỉ gồm vài thửa đất bị thu hồi (như xây dựng trường học, trung tâm văn hóa – học tập cộng đồng,…) vẫn phải điều tra thông tin thị trường và thực hiện kiểm tra qua Tổ giúp việc, lấy ý kiến từng thành viên Hội đồng mới báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh dẫn đến chậm tiến độ xác định giá đất cụ thể. Riêng việc lấy ý kiến thẩm định của thành viên Hội đồng phải mất từ năm đến mười ngày. Bên cạnh đó, việc thu thập thơng tin thị trường để xác định giá cụ thể về bồi thường rất khó khăn, nhất là đối với giá đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong địa giới hành chính xã, phường (giá chuyển nhượng tương đương đất ở). Giá đất bồi thường phải bảo đảm sự hài hòa với các dự án đang thực hiện trên địa bàn và phù hợp với các chính sách hỗ trợ của tỉnh.
Từ thực tế nêu trên, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất, góp phần làm tốt hơn cơng tác cải cách thủ tục hành chính, cần thiết phải xem xét rút ngắn quy trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong lĩnh vực bồi thường, giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường khi giao đất cho các hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo chủ trương riêng của Ủy ban nhân dân tỉnh. Thực hiện quy định của Luật Đất đai năm 2013, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã nhận nhiệm vụ tổ chức công tác định giá đất cụ thể để tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh. Qua thực tế thực hiện cho thấy cịn nhiều khó khăn và vướng mắc trong quy trình định giá đất cụ thể hiện nay, làm chậm tiến độ thực
hiện các dự án có liên quan, cần nghiên cứu để rút ngắn quy trình xác định giá đất cụ thể cho tốt hơn.
Mặt khác, theo quy định hiện nay, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai xây dựng bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm một lần đối với các loại đất cụ thể, tại từng vị trí cụ thể trong khu vực hành chính mà Ủy ban nhân dân tỉnh quản lý. Điều này xảy ra tình trạng giá đất giữa các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có sự chênh lệch với nhau115.
Qua phân tích việc áp dụng giá đất để tính bồi thường ở Đồng Nai có thể thấy rằng, các quy định của Luật Đất đai 2013 nhằm tiến tới cơ chế “một giá đất”, phù hợp với cơ chế thị trường không thể thực hiện được nếu việc quản lý đất đai không theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không tạo lập được thị trường bất động sản cơng khai, minh bạch.
Tóm lại, việc giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất là một vấn đề nóng, mang tính thời sự rất cao, là trọng tâm chú ý của mọi người mà đặc biệt là một tỉnh phát triển như Đồng Nai – tỉnh có rất nhiều dự án đầu tư đang triển khai, thu hồi rất nhiều đất của cá nhân và tổ chức để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, mục đích phát triển kinh tế.
Tiểu kết luận Chương 3
Thực tế hiện nay cho thấy cơng tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội. Qua q trình tìm hiểu thơng qua các quy định của pháp luật, và tìm hiểu khái quái về thực tế tại tỉnh Đồng Nai có thể thấy trong q trình triển khai cũng như thực hiện dự án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì có sự tham gia của rất nhiều chủ thể: Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng nhân dân tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất,… nhưng Ủy ban nhân dân tỉnh đóng một vai trị quan trọng nhất tại đây là chủ thể có quyền ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và có trách nhiệm ra quyết định chỉ đạo trong suốt quá trình triển khai, thực hiện dự án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ủy ban nhân dân tỉnh là cơ quan hành chính cao nhất tại địa phương chịu trách nhiệm chính trong việc phê duyệt cũng như đưa ra chủ trương trong toàn thể quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi đất và quyết định giá đất. Theo đó, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất áp dụng cho địa phương mình có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 hàng năm, quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Giá đất là công cụ không thể thiếu trong công tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Để thực hiện mọi chính sách tài chính đối với đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách nhà nước và lợi ích cho người sử dụng đất thì nhà nước cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện đến giá đất, cụ thể Ủy ban nhân dân tỉnh cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế. Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất là công cụ đắc lực trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai. Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là công cụ phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của của nền kinh tế - xã hội và sự ổn định chính trị, nên Ủy ban nhân dân tỉnh cần cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất trên cách phân tích các mức độ ảnh hưởng một cách toàn diện.
Chương 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN