(Nguồn: VietRees [35])
Thứ năm, công tác thẩm định khách hàng của NHTM.
Hiện nay, các ngân hàng thẩm định hồ sơ vay vốn của các nhóm đối tượng này vẫn theo những chính sách điều kiện riêng của từng ngân hàng, chưa có sự thống nhất về cách thẩm định dễ dẫn đến sai lầm khi ra quyết định tín dụng. Hai quyết định sai lầm cơ bản: một là từ chối đối với những khách hàng chưa đủ điều kiện vay ở ngân hàng này nhưng lại đủ điều kiện vay ở ngân hàng khác, ngân hàng mất cơ
hội cho vay, đối với khách hàng mất cơ hội vay vốn để mua nhà ở; hai là đồng ý cho vay đối với những khách hàng chưa tốt dễ dẫn đến nợ quá hạn, nợ xấu.
Thứ sáu, thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo và xử lý tài sản đảm bảo rườm rà
và phức tạp, khó áp dụng.
Quyền sở hữu BĐS và những thủ tục đăng ký thế chấp còn rất nhiêu khê, luật về tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất rườm rà hoặc không thi hành
được. Theo quy định tại Công văn số 1250/BXD-QLN [1], nhà ở TNTBT không được chuyển nhượng trong vòng tối thiểu 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán,
thuê mua. Vì vậy, các Phịng cơng chứng không chịu công chứng đăng ký giao dịch
đảm bảo vì tài sản này khơng được chuyển nhượng trong 10 năm. Mặc khác, trong
quy định này, nhà ở TNTBT nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước, cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng được mua theo quy định. Như vậy,
một số chủ đầu tư thiếu sự phối hợp với ngân hàng trong việc ký hợp đồng ba bên ngân hàng – chủ đầu tư – khách hàng.
Ngoài ra, trên thực tế trong các chương trình phát triển nhà ở, tín dụng nhà ở vẫn đang tồn tại một nghịch lý là người có đủ điều kiện mua nhà ở TNTBT thì
khơng có khả năng mua, vay vốn từ các chương trình này; người có đủ điều kiện
vay vốn, có khả năng mua nhà ở TNTBT thì khơng đủ điều kiện để mua nhà ở
TNTBT.
Bên cạnh đó, theo các chuyên gia đánh giá nguyên nhân không kém phần quan trọng là nguồn cung nhà ở TNTBT khan hiếm, một số dự án chậm triển khai, xây dựng và chuyển đổi công năng dự án NOTM sang dự án nhà ở TNTBT, thủ tục xét duyệt của các cấp ngành để tiến hành khởi công xây dựng dự án nhà ở còn chậm,
ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở và việc tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ.
Chính những nguyên nhân trên đã ảnh hưởng đến việc phát triển tín dụng nhà
ở cho người có TNTBT, phân khúc thị trường này vẫn chưa được đánh giá cao,
chưa có sự chuyển biến đáng kể. Tuy nhiên, trong số những nguyên nhân đó,
nguyên nhân nào là quan trọng nhất tác động mạnh đến việc phát triển tín dụng, khi giải quyết được vấn đề này thì bài tốn nhà ở TNTBT sẽ được giải quyết. Vì vậy, để giải đáp thắc mắc trên thông qua phương pháp nghiên cứu định lượng, đề tài đã
phân tích, lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển tín dụng nhà ở của người có TNTBT làm cơ sở để đề xuất giải pháp.
2.4. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
2.4.1. Thiết kế nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước:
- Nghiên cứu định tính: nhằm khám phá, xây dựng thang đo các yếu tố tác
địa bàn TP.HCM, khái quát hóa và phản ánh thực trạng của vấn đề tín dụng nhà ở
TNTBT tại các ngân hàng hiện nay.
- Nghiên cứu định lượng: để khẳng định và kiểm tra lại các kết quả nghiên cứu của phần nghiên cứu định tính, xác định các biến số, lượng hóa tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển nhà ở cho người có TNTBT của
NHTM.
Quy trình nghiên cứu:
Hình 2.3: Quy trình nghiên cứu
2.4.2. Nghiên cứu định tính
Mục tiêu của nghiên cứu định tính để giải quyết các vấn đề sau:
- Tìm hiểu các vấn đề liên quan đến hoạt động cho người có TNTBT vay
mua nhà để ở của các ngân hàng.
Nghiên cứu định tính (Phỏng vấn sâu 15 chuyên gia) Cơ sở lý thuyết
Cronbach alpha
(Loại các biến có hệ số tương quan biến– tổng nhỏ. Kiểm tra hệsốalpha)
EFA
(Loại các biến số có trọng số EFA nhỏ. Kiểm tra yếu tố và phương sai trích được)
Nghiên cứu định lượng (n = 170)
Phân tích hồi quy
(Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố) Kết quả nghiên cứu
- Đánh giá, điều chỉnh khung lý thuyết, xây dựng mơ hình và kiểm định
thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng phát triển tín dụng nhà ở
cho người có TNTBT.
Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, mơ hình lý thuyết, tác giả xây dựng bảng câu hỏi và dàn bài phỏng vấn, tiến hành phỏng vấn sâu 15 chuyên gia là các cán bộ quản lý tín dụng và cán bộ quản lý chi nhánh công tác tại 12 chi nhánh của 12 NHTM nhằm khám phá các yếu tố tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng, khái
quát thực trạng của vấn đề tín dụng nhà ở TNTBT tại các ngân hàng (Chi tiết Phụ
lục 03).
Kết quả nghiên cứu định tính (Phụ lục 04):
Thứ nhất, thực trạng về hoạt động cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có TNTBT tại các chi nhánh.
Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng dư nợ cho vay BĐS luôn chiếm một tỷ trọng nhất định trên tổng dư nợ của toàn chi nhánh, tập trung chủ yếu là dư nợ cho vay kinh doanh BĐS, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở luôn chiếm một tỷ lệ thấp từ 2 – 15% tổng dư nợ của Chi nhánh. Tuy nhiên, đối tượng cho vay của ngân hàng tập trung chủ yếu vào các đối tượng có thu nhập cao (>10 triệu
đồng), người có TNTBT khơng đáng kể (< 10% dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa,
Biểu đồ 2.9: Cơ cấu dự nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở tại một số
chi nhánh
(Nguồn: Kết quả nghiên cứu định tính 12 chi nhánh của 12 NHTM trên địa bàn TP.HCM)
Biểu đồ 2.9 cho thấy dư nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở tại các
ngân hàng quốc doanh chiếm tỷ trọng rất thấp trên tổng dư nợ của toàn chi nhánh từ 2% (BIDV – Bến Thành) đến 8% (Agribank – Bình Thạnh). Nguyên nhân, hầu hết các ngân hàng quốc doanh thường là các ngân hàng bán buôn tập trung chủ yếu phát triển các phân khúc tín dụng tập đồn, doanh nghiệp, các dự án có quy mơ lớn.
Ngược lại, thế mạnh của các ngân hàng ngoài quốc doanh thường phát triển theo hướng ngân hàng bán lẻ, dư nợ tín dụng tiêu dùng khá cao, dư nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở luôn chiếm một tỷ trọng nhất định trên tổng dư nợ toàn chi
nhành từ 6% (Maritimebank – Quận 9) đến 16% (ACB – Bảy Hiền).
Thứ hai, các ngân hàng đánh giá nhu cầu tín dụng nhà ở đối với người có
TNTBT là rất lớn nhưng thị trường chưa hấp dẫn, chưa tiềm năng.
Nhu cầu vay mua nhà ở cho người có TNTBT đều được tất cả các chuyên gia
đánh giá là rất lớn (100% đồng ý). Tuy nhiên, nhu cầu vốn vay trong lĩnh vực BĐS
hiện nay đều rất lớn chứ không chỉ riêng phân khúc cho tín dụng mua nhà ở cho người có TNTBT. Mặc khác, các chuyên gia đều có cùng nhận định khả năng trả nợ của khách hàng này rất thấp, giá trị khoản vay không đáp ứng được mục tiêu lợi
nhuận và hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Dư nợ cho vay khác
Dư nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở
Thứ ba, quan điểm của các NHTM về vấn đề phát triển tín dụng cho người có
TNTBT vay để tạo lập nhà ở.
Q trình đơ thị hóa q nhanh, phần lớn dân cư ở TP.HCM là dân nhập cư nên nhu cầu về nhà ở là cấp thiết. Trong thời gian qua, Chính phủ đã có một số
chính sách hỗ trợ các NHTM phát triển phân khúc thị trường này. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính và chính sách của Chính phủ chưa đủ sức hấp dẫn, đủ mạnh để các NHTM mở rộng phân khúc thị trường này. Do đó, mặc dù các NHTM nhận
định tín dụng nhà ở TNTBT có nhu cầu rất lớn nhưng vẫn chưa đẩy mạnh phát
triển. Vậy các NHTM quan điểm như thế nào về thị trường tín dụng nhà ở TNTBT: Đối tượng áp dụng: là những người có TNTBT không đủ khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, thu nhập chỉ đủ trang trải chi phí sinh hoạt và phần ít cịn lại tích lũy; nghề nghiệp chủ yếu là cán bộ, công chức, nhân viên, công nhân, tự doanh…
Khả năng và năng lực hoàn trả nợ vay: Năng lực trả nợ thấp, tính ổn định khơng cao, khả năng tích lũy thấp, tài sản tích lũy hầu như khơng có, vốn tự có tham gia vào phương án ít. Một số các đối tượng thuộc thành phần lao động tự do, có thể có thu nhập cao hơn nhưng khó chứng minh nguồn thu nhập ổn định.
Rủi ro không thu hồi được nợ: nguồn trả nợ chủ yếu từ lương, khơng có
nguồn thu nhập khác, phụ thuộc rất nhiều vào ý chí, khả năng trả nợ của từng cá nhân và chịu ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp từ các yếu tố khách quan như rủi ro mất việc làm, bệnh tật, tai nạn, chết, các sự cố xảy ra trong gia đình... trong khi thời gian vay dài. Tuy nhiên, đây là khoản vay tiêu dùng cá nhân quy mô khoản vay nhỏ
được phân tán cho nhiều khách hàng, rủi ro được giảm thiểu.
Các yếu tố thuộc về khoản vay:
- Quy mô nhỏ so với các khoản vay khác nhưng lớn so với thu nhập hàng tháng của mỗi hộ gia đình. Hiện nay, giá rẻ nhất một căn hộ từ 550 – 910 triệu
đồng/căn. Ngân hàng tài trợ từ 400 – 650 triệu đồng (tỷ lệ tài trợ 70% giá trị căn
nhà), nếu hộ có thu nhập bình qn 12 triệu đồng/hộ/tháng/2 người thì gấp 95 – 155 lần thu nhập tích lũy hàng tháng của họ.
- Khả năng tham gia vốn tự có thấp, hầu hết sử dụng tối đa hạn mức vay tại ngân hàng. Hiện đang được áp dụng ở các ngân hàng tối đa là 70% giá trị của
phương án.
- Thời hạn vay dài thường từ 10 - 15 năm, trong khi nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu từ huy động mang tính ngắn hạn, rủi ro mất khả năng thanh khoản cao. Bên cạnh đó, khả năng trả nợ phụ thuộc rất nhiều vào độ tuổi, tình trạng sức khỏe, gia đình và cơng việc của người vay... với thời hạn vay dài như vậy ngân hàng rất khó quản lý cũng như kiểm soát được khoản vay.
- Lãi suất cho vay đối với nhóm đối tượng này phải thấp (các nước trên thế giới trung bình từ 5 – 6% năm). Tuy nhiên, nguồn vốn của các NHTM hiện nay chủ yếu huy động vốn từ thị trường, chi phí đầu vào khá lớn. Vì vậy, lãi suất trung bình từ 11 - 13%/năm cao so với nhóm đối tượng này.
- Phương thức thanh tốn đối với nhóm đối tượng này thường là trả góp
định kỳ.
Về vấn đề đảm bảo tiền vay: Hầu hết đối tượng này khơng có tài sản tích
lũy, tài sản đảm bảo thường là tài sản hình thành từ vốn vay. Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành một số quy định điều chỉnh giao dịch đảm bảo bằng tài sản
hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành còn chung chung chưa
đưa ra một hệ thống đầy đủ các quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này,
khó xử lý tài sản khi rủi ro xảy ra.
Thứ tư, những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định và xu hướng phát triển
tín dụng nhà ở cho người có TNTBT của ngân hàng.
Sau khi tổng hợp ý kiến của các chuyên gia, tác giả đã điều chỉnh lại khung lý thuyết và xác định được các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT, bao gồm các yếu tố sau:
Hình 2.4: Sau khi nghiên cứu định tính khung lý thuyết được điều chỉnh như sau:
Từ kết quả nghiên cứu định tính, đề tài xây dựng Bản câu hỏi để tiến hành
nghiên cứu định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định và xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT trên địa bàn TP.HCM.
2.4.3. Nghiên cứu định lượng:
Mục đích của nghiên cứu này là khẳng định và kiểm tra lại các kết quả nghiên cứu của phần nghiên cứu định tính, xác định các biến số và lượng hóa tác động của các biến để xây dựng mơ hình các yếu tố tác động đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở TNTBT của NHTM trên địa bàn TP. HCM.
Tác giả đã điều tra 170 cán bộ tín dụng, cán bộ quản lý tín dụng và cán bộ
quản lý chi nhánh bằng bảng câu hỏi (Phụ lục 05 ) khảo sát tại 16 NHTM với 16 chi Yếu tố thuộc về khoản vay:
Giá trị khoản vay
Kỳ hạn vay
Lãi suất
Phương thức thanh toán
Tài sản đảm bảo
Khả năng quản lý,kiểm soát rủi ro.
Xu hướng phát triển tín
dụng nhà ở TNTBT của
NHTM Các yếu tố từ phía ngân
hàng: Nguồn vốn Chi phí sử dụng vốn Đội ngũ nhân sự Cơ sở vật chất, thiết bị, công nghệ
Quy định của Ngân hàng Các yếu tố vĩ mơ: Thu nhập bình quân đầu người Tỷ lệ lạm phát thấp Tỷ lệ thất nghiệp thấp Công tác quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính đơn giản Chính sách ưu đãi đặc biệt của Chính phủ Chính sách tài chính tiền tệ Năng lực khách hàng: Độ tuổi Trình độ chun mơn
Thời gian cư trú
Thu nhập
Tính ổn định của cơng việc
Thu nhập rịng
Khả năng tham gia vốn tự có vào phương án.
nhánh đang hoạt động tại TP.HCM (trong đó, có 154 phiếu trả lời hợp lệ). Kết quả thu về được kiểm tra để loại đi những bảng không đạt yêu cầu, sau đó đưa vào phần mềm SPSS 16.0 để xử lý dữ liệu (phân tích nhân tố, phân tích Cronbach’s alpha, và phân tích hồi quy) để tìm những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT của các NHTM trên địa bàn TP. HCM.
2.4.4. Xây dựng thang đo
Để đánh giá các nhân tố có khả năng ảnh hưởng đến sự phát triển tín dụng nhà ở TNTBT, trước tiên chúng ta phải xây dựng thang đo các nhân tố ảnh hưởng trực
tiếp đến sự phát triển tín dụng nhà ở TNTBT làm cơ sở để xây dựng giải pháp hỗ trợ nên các thang đo được xây dựng dưới đây có dạng thang đo likert 5 bậc.
Nhóm các yếu tố vĩ mơ bao gồm: điều kiện của nền kinh tế (thu nhập bình quân, tình trạng lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp, cơ hội việc làm …), chế độ ưu đãi,
chính sách của Chính phủ (chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính…), quy định, quản lý nhà nước trong hoạt động ngân hàng (chính sách tài
chính tiền tệ, lĩnh vực cho vay…) ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng, khả năng
cho vay của NHTM.
Bảng 2.3: Thang đo các yếu tố vĩ mô
STT Biến quan sát Ký hiệu
1 Thu nhập bình quân đầu người cao VM1
2 Tỷ lệ lạm phát thấp VM2
3 Tỷ lệ thất nghiệp thấp VM3
4 Chính sách ưu đãi đặc biệt của chính phủ VM4
5 Công tác quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính đơn giản VM5