có TNTBT của ngân hàng
Trên cơ sở lý thuyết về tín dụng, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT tại các NHTM, đề tài xây dựng khung lý thuyết cho việc nghiên cứu, tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT tại các NHTM như sau:
Hình 1.2:Mô hình nghiên cứu đề xuất
1.3. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ TÀI CHÍNH NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI MỘT SỐ NƯỚC 1.3.1.Tại một số nước Châu Á
1.3.1.1. Tại Singapore
Trong các nước Châu Á, Singapore được xem như là một quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất từ một đất nước có tới 70% hộ gia đình sống trong
Phát triển tín dụng ngân hàng Các yếu tố vĩ mô: Thu nhập bình quân đầu người Tỷ lệ lạm phát thấp Tỷ lệ thất nghiệp thấp Công tác quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính đơn giản Chính sách ưu đãi Chính sách tài chính tiền tệ Các yếu tố từ phía ngân hàng: Nguồn vốn Chi phí sử dụng vốn Đội ngũ nhân sự Cơ sở vật chất, thiết bị, công nghệ Hoạt động marketing, tiếp thị của Ngân hàng. Quy định của Ngân hàng Năng lực khách hàng: Độ tuổi Trình độ học vấn Thời gian cư trú Thu nhập Tính ổn định của thu nhập Tính ổn định của công việc
Thâm niên công tác
Số người phụ thuộc
Chi phí cuộc sống
Phương tiện thông tin
Phương tiện đi lại Giá trị tài sản Các khoản nợ Tình trạng hôn nhân Thu nhập ròng Khả năng tham gia vốn tự có vào phương án. Uy tín của khách hàng Yếu tố thuộc về khoản vay:
Giá trị khoản vay
Kỳ hạn vay
Lãi suất
Phương thức thanh toán
Tài sản đảm bảo
Khả năng quản lý, kiểm soát rủi ro
khu ổ chuột, đến nay 91% người dân nước này được sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân đang ở nhà giá thấp. Để làm được điều này, năm 1960, Chính phủ
Singapore đã thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở (HDB - Housing Development Board), HDB là sự liên kết giữa Chính phủ và tư nhân (mô hình PPP), có vai trò quyết định trong việc hoạch định chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho đối tượng có thu nhập thấp.
Nguồn vốn của HDB chủ yếu là từ Quỹ CPF, vay Chính phủ và phát hành trái phiếu. Hàng tháng, người lao động và người sử dụng lao động phải đóng góp vào Quỹ CPF như một khoản tiết kiệm để mua nhà với tỷ lệđóng góp khá cao 20% tổng lương. Những người dân đóng góp vào CPF được HDB cho vay mua nhà trả góp với lãi suất thấp khoảng 6,25%/năm và giá bán rẻ hơn hai lần so với giá của thị
trường, thời hạn cho vay dài hạn 20 năm và có thể chuyển nhượng căn hộ với giá thị
trường. Đây là điều kiện để người dân “làm giàu”, vì vậy số lượng người lao động tham gia vào Quỹ CPF càng nhiều. Hơn nữa, Chính phủ Singapore cũng có luật về
bảo hiểm rủi ro, do đó rủi ro về mất khả năng chi trả là rất thấp. Ngày nay, HDB đã phát triển và cung cấp cho cảđối tượng thu nhập trung bình của cả Singapore.
Bên cạnh đó, những doanh nghiệp tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình cũng thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng, được thực hiện nhanh chóng, giá bán nhà của các doanh nghiệp tư nhân do doanh nghiệp tự quy định. Điều này đã thu hút được nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tham gia góp sức cùng Chính phủ phát triển NOTNT.
1.3.1.2.Tại một số nước Châu Á khác
Hiện nay tại các nước ở Châu Á như Trung Quốc, HongKong, Ấn Độ Thái Lan, Malaysia, Bangladesh, Pakistan, Sri-lanka… Chính phủ đều có những hỗ trợ
rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở, thông qua các tổ chức trung gian (housing finance agencies) nhằm phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện liên kết với thị trường tài chính. Nguồn vốn hoạt động chủ yếu được huy động từ thị trường trái phiếu nhằm cung cấp cho thị trường các khoản vay mua nhà (lãi suất thấp, thời hạn dài) và cung cấp dịch vụ bảo hiểm nhà ở cho người dân từ các TCTD khác.
Tại Trung Quốc: Từ những năm 90, quá trình phát triển đô thị tăng mạnh,
đặc biệt là ở Thượng Hải, nhu cầu nhà ở là một vấn đề cấp bách. Chính phủđã đưa ra các chương trình cải cách nhà ở, nguồn vốn chủ yếu từ các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của người dân dành cho nhà ở. Tất cả các cư dân đô thị
có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành các khoản tiết kiệm dài hạn cho nhà ở.
Bên cạnh đó, Chính phủ hợp tác với các công ty nhà đất theo hướng hợp tác nhà nước - tư nhân (mô hình PPP), đây là chiến lược linh hoạt và ít tốn kém hơn so với chiến lược trực tiếp cấp nhà cho thuê cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp được ban hành năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn Quốc từ 01/03/2004, chính sách nhà ở minh bạch với sự kiểm soát của nhà nước.
Tại Nhật: Năm 1950 thành lập một tập đoàn Chính phủ trong việc cho vay nhà ở (GHLC – Government Housing Loan Corporation) đáp ứng nhu cầu và ổn
định các vấn đề về nhà ở cũng như về tài chính cho lĩnh vực này nhằm nâng cao chất lượng và số lượng nhà ở. GHLC chủ yếu cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay dài hạn, lãi suất cố định để mua nhà. Nguồn vốn chủ yếu được sử dụng các khoản đầu tư từ ngân sách và phát hành trái phiếu. Năm 2003, GHLC bắt đầu thay đổi từ việc cho vay trực tiếp đến các hộ gia đình sang phát triển thị trường chứng khoán hóa BĐS (MBSs – mortgage back securities). GHLC bắt đầu thực hiện việc mua lại các BĐS thế chấp, cầm cố từ các TCTD tư nhân và phát hành các chứng khoán thông qua chương trình “Monthly” MBS. GHLC các khoản vay có thời hạn 30 năm, lãi suất cố định 5,5%/năm, đặc biệt người có mức thu nhập thấp nhất lãi suất chỉ còn 3%/năm. Hiện nay, đa số người dân Nhật Bản đã có cơ hội
được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.
Tại Indonesia, Phillipines, Bangladesh, Chính phủ thành lập Ngân hàng tiết kiệm quốc gia, phát triển các chương trình tín dụng vi mô, tài chính vi mô (Micro – finance) trong lĩnh vực nhà ở đặc biệt cho người thu nhập thấp, gọi là khoản vay 3 mục đích: mua đất, xây nhà và tiện nghi. Các khoản vay này chỉ dành cho cộng
đồng, không áp dụng cho hộ riêng lẻ (các hộ phải ở trong cộng đồng có nhu cầu
được hỗ trợ nhà ở). Cộng đồng này có thể ở dạng hợp tác xã do những người thu nhập thấp tổ chức ra.
Tại Phillipines, các khoản tín dụng vi mô nhà ở thường khoảng từ 360 USD
đến 1,927 USD cho một hộ gia đình để mua đất hoặc xây dựng nhà ở. Trong khi tại Bangladesh thì cung cấp 3 loại tín dụng vi mô nhà ở cho những người nghèo theo các cấp độ Pre-housing (max 177 USD), basic-housing (max 250 USD) và moderate – housing (521 USD).
1.3.2.Tại một số nước phát triển
Kinh nghiệm thành công về phát triển quỹ nhà ởđô thị tại một số nước có nền kinh tế phát triển là bài học cho việc nghiên cứu và triển khai áp dụng cho các nước
đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Ở các nước này, nguồn vốn xây dựng nhà ở được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm, ngân hàng và vốn từ ngân sách. Hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay là rất khác nhau ở các nước nhưng thường khách hàng được tài trợ tối đa 95% phương án, thời gian là 30 năm, lãi suất 5-6%.
Tại Hà Lan: Hiệp hội nhà ở (WSW) thành lập năm 1984 bằng vốn của tổ
chức tư nhân, tín phiếu Chính phủ và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở (CFV) nhằm giúp các doanh nghiệp xây dựng huy động vốn một cách dễ dàng. Trong lịch sử Hà Lan, chính sách nhà ở và quy hoạch đô thị được liên kết chặt chẽ với chính sách phát triển của quốc gia, địa phương. Năm 2006 thị phần NOXH lớn nhất so với các nước có thu nhập cao của khu vực, chiếm 35% trong tổng số nhà ở tại Hà Lan. Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sựđóng góp của toàn dân và của các công ty tư nhân (mô hình PPP).
Tại Mỹ: Năm 1938, Chính phủ thành lập Hiệp hội vay thế chấp quốc gia (Fannie Mae – Federal National Mortgage Association) nhằm hỗ trợ hàng triệu gia
đình không đủ khả năng mua nhà. Năm 1970, Tập đoàn vay mua nhà trả góp liên bang (Freddie Mac - Federal Home Loan Mortgage Corporation) được thành lập, nhằm tạo thế cạnh tranh với Fannie Mae. Các hoạt động chính của Freddie Mac và
Fannie Mae gồm: mua các khoản vay mua nhà từ các TCTD rồi bán lại cho các nhà
đầu tư thay vì cấp tín dụng trực tiếp, làm đầu mối kết nối các TCTD với giới đầu tư, qua đó cung ứng nguồn tiền với mức phí thấp.
Từ giữa năm 2007 đến tháng 09/2008, hệ thống tài chính Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng, cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp. Khi chủ sở hữu nhà bị mất khả năng trả nợ đã khiến nguồn tài chính của Freddie Mac hoặc Fannie Mae bị ảnh hưởng nặng nề. Nguyên nhân dẫn đến khó khăn trên của 2 hai “ông trùm” BĐS trên là:
- Việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” thiếu cơ chế kiểm soát đã
đánh đồng các khoản vay đủ chuẩn và không đủ chuẩn, đẩy giá trị của các khoản tín dụng này cao so với giá trị thực của nó, gây ra cả bong bóng nhà đất lẫn chứng khoán.
- Giá BĐS tại Mỹ tăng liên tục đã hấp dẫn các nhà đầu tư và người dân đầu tư vào kinh doanh BĐS làm cung vượt quá cầu.
- Bên cạnh đó, hệ thống tài chính thì phát triển không kịp thời, chưa kiểm soát được những biến chứng của thị trường gây ra.
1.3.3.Bài học phát triển tài chính nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp đối với Việt Nam thấp đối với Việt Nam
Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm về vấn đề phát triển nhà ở và tài chính nhà
ở đặc biệt là NOTNT, NOXH tại một số nước đang phát triển khu vực Châu Á và các nước phát triển, tác giả tổng hợp được một số bài học phát triển tài chính nhà ở
cho người có TNTBT có thể áp dụng tại Việt Nam như sau:
Thứ nhất, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở cho thấy vai trò hết sức quan trọng của Nhà nước trong việc giải quyết nhà ở nói chung, nhà ở TNTBT nói riêng.
Trong các nước Châu Á, Singapore được xem như là một quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng, cơ quan điều hành chương trình này là HDB. Nguồn vốn, kinh doanh của
HDB chủ yếu từ hỗ trợ từ NSNN (bình quân khoảng 1.2 tỷ USD) và quỹ tiết kiệm bắt buộc từ lương của người lao động (mô hình PPP) để xây dựng NOTNT.
Những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc tổ chức thành lập Tổng công ty đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà ở đểổn định thị
trường và bảo đảm an sinh xã hội.
Đối với các quốc gia mà Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, như Ấn Độ, Bangladesh... thì hầu như thị trường nhà ở đều do tư nhân kiểm soát. Do không có chính sách hỗ trợ của Nhà nước nên ở các quốc gia này đều xảy ra tình trạng các chủ đầu tư đều chỉ chú trọng xây dựng nhà ở cao cấp, người có thu nhập thấp chỉ sống trong các nhà ổ chuột.
Thứ hai, cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở thông qua các tổ
chức tài chính trung gian như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Công ty tài chính… nhằm hỗ trợ các vấn đề về tài chính nhà ở của quốc gia đặc biệt là tăng cường nguồn vốn dài hạn cho thị trường.
Bên cạnh đó, ngoài việc thành lập các tổ chức trung gian khác, tại Trung Quốc, Ấn độ, Nhật và Indonesia… NHTM cũng là một tổ chức tài chính trung gian cung cấp tín dụng nhà ở trực tiếp cho người có thu nhập thấp. Đây là lực lượng nòng cốt, đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển nhà ở. Các NHTM chủđộng huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các trái phiếu, chứng khoán hóa các khoản vay nhằm đẩy mạnh khả năng huy động để đảm bảo sự cân đối nguồn và kỳ
hạn của nguồn vốn.
Thứ ba,phát triển các chương trình tài chính vi mô:
Tín dụng vi mô trong lĩnh vực nhà ở đặc biệt cho người TNTBT. Xuất phát từ
nền tảng, quan điểm và nguyên tắc về tín dụng, tài chính vi mô được đã được nhiều nước trên thế giới triển khai như Mỹ, Thụy Điển, Indonesia, Phillipines, Bangladesh … nhằm mở rộng và phát triển hoạt động cung cấp tín dụng cho người nghèo, từđó góp phần giải quyết các vấn đề về xã hội và tăng trưởng kinh tế.
Bảo hiểm các khoản vay nhằm đảm bảo sự an toàn của hệ thống và giúp người dân có khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay, đặc biệt là các đối tượng gia
đình có TNTBT.
Từ việc tổng kết những bài học về vấn đề phát triển nhà ở, tài chính nhà ở tại các nước trên thế giới, tác giả hy vọng những bài học này sẽ mở ra những hướng phát triển mới trong việc giải quyết bài toàn nhà ở nói chung và tài chính nhà ở nói riêng tại Việt Nam.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Vấn đề nhà ở của người dân đặc biệt là người có TNTBT tại các thành phố lớn như TP.HCM là vấn đề cấp bách cần được Nhà nước quan tâm. Hiện nay, ngày càng nhiều nghiên cứu, hội thảo, hội nghị đề cập đến vấn đề phát triển thị trường nhà ở TNTBT. Trên cơ sở những nghiên cứu đó, nội dung chương này tác giả xác
định đối tượng có TNTBT, phân tích đặc điểm và hành vi tiêu dùng nhà ở của người có TNTBT của các NHTM. Ngoài ra, tác giải đã làm rõ tính tất yếu cần phải phát triển tín dụng ngân hàng nhằm hỗ trợ người có TNTBT tạo lập nhà ở.
Thông qua lý thuyết về tín dụng ngân hàng như nguyên tắc, điều kiện, các quy
định về hoạt động cho vay, các mô hình kiểm soát và đánh giá rủi ro, tác giảđã xác
định, phân loại và tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng phát triển của NHTM đối với việc cấp tín dụng nhà ở TNTBT.
Ngoài ra, để giải quyết bài toán nhà ở đặc biệt nhà ở cho người có TNTBT đề
tài nghiên cứu kinh nghiệm giải quyết nhà ở tại một số nước đang phát triển ở Châu Á và một số nước phát triển ở trên thế giới. Từ đó rút ra bài học và là cơ sở khoa học để tác giảđề xuất mô hình, giải pháp phát triển nhà ở cho người có TNTBT tại Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng (Chương 3).
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO
NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. ĐẶC ĐIỂM CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1.1.Vị trí địa lý