Hình 3.3 : Quy trình quản lý,kiểm soát rủi ro của khoản vay
3.3. XUẤT MƠ HÌNH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ
CĨ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Phương thức liên kết và kết hợp PPP được xem là công cụ hiệu quả cho việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, các nước trên thế giới như Châu Âu (Hà Lan, Thụy Điển, Đức…) và Châu Á (Trung Quốc, Singapore …) mơ hình PPP cũng
được áp dụng trong việc giải quyết vấn đề NOTNT. Ở các nước này, Chính phủ đều
có những hỗ trợ rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở, thông qua các tổ chức trung gian như các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển địa phương, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm…
Kết quả nghiên cứu khẳng định vai trò đặc biệt quan trọng của Chính phủ
trong việc tạo điều kiện thúc đẩy, khuyến khích các chủ thể trong nền kinh tế tham gia đầu tư, tài trợ nhà ở cho người có TNTBT, đặc biệt là các NHTM. Các chính sách điều tiết, ưu đãi, các quy chế quản lý của nhà nước tác động rất lớn đến hoạt động của NHTM, từ đó tạo ra những tác động tích cực hoặc tiêu cực trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, nhất là trong giai đoạn này, khi mà các NHTM có
những quan điểm tiêu cực về phân khúc thị trường này. Vì vậy, Chính phủ, NHNN, các cấp bộ ngành có liên quan và chính quyền địa phương là những người đi đầu
trong công cuộc giải quyết bài toán này. “Chiến lược phát triển nhà ở đến năm
2020 và tầm nhìn đến năm 2030” của Thủ tướng Chính phủ [26] đã khẳng định vai
trị của tài chính nhà ở đối với hoạt động phát triển nhà ở quốc gia, trong đó NHTM
đóng vai trị rất quan trọng, để tạo cơ sở cho tín dụng ngân hàng phát triển cần có sự
hỗ trợ của các tổ chức phi ngân hàng, tổ chức tài chính trung gian như các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển địa phương, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm…
Trên cơ sở lý luận về tín dụng, các mơ hình kiểm sốt rủi ro của ngân hàng, cùng với việc nghiên cứu các mơ hình tài chính trung gian (Hà Lan, Singapore, Nhật Bản…), tài chính vi mô (Philippines, Indonesia…) trong vấn đề giải quyết nhà
ở, tài chính nhà ở nói riêng, đề tài đề xuất mơ hình tác động trung gian nhằm cụ thể
Hình 3.2: Mơ hình tác động, hỗ trợ, khuyến khích các NHTM thơng qua tổ chức trung gian
CHÍNH PHỦ, NHNN
\
QUỸ TÍN THÁC BĐS, QUỸ TIẾT KIỆM NHÀ Ở, QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Chính sách ưu đãi
Chính sách
ưu đãi
Công cụ quản lý: - Giá trị khoản vay - Lãi suất cho vay - Kỳ hạn cho vay
- Các yếu tố thu nhập, nghề nghiệp người đi vay (CB-CNV)
- Giá trị BĐS…
Công cụ hỗ trợ khuyến khích
- Nguồn vốn vay dài hạn - Hỗ trợ lãi suất hỗ trợ
xử lý rủi ro, TSĐB - Mua lại các khoản nợ - …. NHTM UBND TP.HCM CHỦ ĐẦU TƯ (Nhà dự án) Hợp đồng bao tiêu Cơ quan NN, Doanh nghiệp
NGƯỜI VAY MUA NHÀ
Người q nghèo, các hộ gia
đình thuộc dạng chính sách
Chương trìnhTD nhà ở, tiết kiệm nhà ở
Cho vay và quản lý khoản vay Nhà riêng lẻ, mua nhà dự án Vốn tự có:30% phương án Vốn vay: 70% phương án - Vốn từ NSNN - Vốn từ các tổ chức trong và ngoài nước - Vốn vay từ ADB,
ODA...
- Phát hành trái phiếu - …
Hỗ trợ đền bù, giải tỏa Hỗ trợ vốn, lãi suất, thuế
Chính sách hỗ trợ, trợ cấp đặc biệt về NOXH CB-CNV, những người có thu nhập có khả năng Vốn tự có: 20% phương án Vốn vay 80 % phương án Cơ quan NN, Doanh nghiệp
Theo Hình 3.2, Chính phủ và NHNN tác động đến các NHTM thông qua các tổ chức trung gian đặc biệt như các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển địa
phương, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm… nhằm thực thi các chính sách một cách
đơn giản, hiệu quả, góp phần phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện liên
kết với thị trường tài chính. Việc tác động thơng qua các tổ chức trung gian có một số ưu điểm như sau:
Thơng thường những chính sách của Chính phủ, NHNN muốn triển khai rộng rãi phải qua nhiều cấp từ trung ương đến địa phương, dễ dẫn đến việc thực
hiện thiếu hoặc sai qua các cấp, thời gian triển khai khá chậm. Vì vậy, thơng qua mạng lưới, các vệ tinh của các tổ chức trung gian như Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở… là người chịu trách nhiệm chính trước Chính phủ, NHNN về việc triển khai các chính sách của Chính phủ, NHNN.
Các tổ chức này ngoài nguồn vốn hỗ trợ từ NSNN, NHNN huy động vốn từ các tổ chức trong và ngoài nước như phát hành trái phiếu, chứng khốn hóa, bảo lãnh… nhằm hỗ trợ vốn gián tiếp qua hệ thống của NHTM hoặc trực tiếp đến người có nhu cầu (người nghèo, hộ gia đình chính sách…) một cách nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo tính cơng bằng.
Thông qua việc tận dụng được nguồn lực, thế mạnh của NHTM (nguồn
vốn, nhân sự, chuyên môn, mạng lưới …), kết hợp được các chính sách của Chính phủ, NHNN để giải quyết bài tốn tài chính nhà ở cho người TNTBT và quản lý các chính sách này trên diện rộng một cách hiệu quả thay vì tài trợ trực tiếp cho người dân.
Ngồi ra, thơng qua các tổ chức trung gian, Chính phủ, NHNN hướng dẫn, triển khai, ứng dụng nhanh các cơng cụ chứng khốn hóa, phát triển thị trường thế chấp, cầm cố, phát hành trái phiếu trong và ngoài nước để huy động nguồn vốn
riêng cho việc phát triển tài chính nhà ở, đặc biệt là đối với thị trường thế chấp, cầm cố và thực hiện chứng khốn hóa tài sản thế chấp cịn khá mới mẻ ở Việt Nam. Bên cạnh đó, với vai trị là tổ chức được Chính phủ, NHNN hỗ trợ, các tổ chức trung gian đặc biệt có khả năng tiếp cận nhiều nguồn vốn ưu đãi trong và ngoài nước.
Về phía các NHTM, trên cơ sở chính sách thơng thống về thủ tục, hoàn thiện về pháp lý, nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức trung gian, từ thị trường tài chính và
huy động trực tiếp từ các chủ thể trong nền kinh tế. Các NHTM có điều kiện phát triển tín dụng nhà ở nói chung và nhà ở cho người có TNTBT nói riêng, thực hiện vai trò là người cho vay cuối cùng đến chủ đầu tư, các đối tượng có TNTBT. Tuy nhiên, đối với các NHTM, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm thương mại thuần túy, do đó vấn đề lợi nhuận và kiểm sốt rủi ro, an toàn hệ thống là ưu tiên hàng đầu.
Bên cạnh đó, vai trị của các cấp chính quyền địa phương cũng hết sức quan
trọng. UBND TP.HCM là người sẽ triển khai, cụ thể hóa các đường lối, chính sách của Chính phủ, NHNN cũng như quyết định các chính sách riêng của địa phương
như: chi phí đền bù giải tỏa, thủ tục hành chính, hỗ trợ vốn hoặc đầu tư trực tiếp… tạo điều kiện thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào các dự án phát triển nhà ở TNTBT của thành phố. UBND TP.HCM cũng khuyến cáo các
địa phương, cơ quan nhà nước, công ty tư nhân hỗ trợ các NHTM trong việc xác
nhận tình trạng nhà ở, thu nhập và quản lý khách hàng (cán bộ, cơng nhân viên của
đơn vị) có nhu cầu vay vốn mua nhà ở TNTBT tại các NHTM.
Mặc khác, đối với các đối tượng gia đình chính sách, người nghèo, UBND Thành phố nên liên kết với các tổ chức trung gian như Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM nhằm quy hoạch tổng thể cũng như có những chính sách riêng cho các đối tượng này.