Hình 3.3 : Quy trình quản lý,kiểm soát rủi ro của khoản vay
2.4. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN TÍN
2.4.2. Nghiên cứu định tính
Mục tiêu của nghiên cứu định tính để giải quyết các vấn đề sau:
- Tìm hiểu các vấn đề liên quan đến hoạt động cho người có TNTBT vay
mua nhà để ở của các ngân hàng.
Nghiên cứu định tính (Phỏng vấn sâu 15 chuyên gia) Cơ sở lý thuyết
Cronbach alpha
(Loại các biến có hệ số tương quan biến– tổng nhỏ. Kiểm tra hệsốalpha)
EFA
(Loại các biến số có trọng số EFA nhỏ. Kiểm tra yếu tố và phương sai trích được)
Nghiên cứu định lượng (n = 170)
Phân tích hồi quy
(Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố) Kết quả nghiên cứu
- Đánh giá, điều chỉnh khung lý thuyết, xây dựng mơ hình và kiểm định
thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng phát triển tín dụng nhà ở
cho người có TNTBT.
Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, mơ hình lý thuyết, tác giả xây dựng bảng câu hỏi và dàn bài phỏng vấn, tiến hành phỏng vấn sâu 15 chuyên gia là các cán bộ quản lý tín dụng và cán bộ quản lý chi nhánh công tác tại 12 chi nhánh của 12 NHTM nhằm khám phá các yếu tố tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng, khái
quát thực trạng của vấn đề tín dụng nhà ở TNTBT tại các ngân hàng (Chi tiết Phụ
lục 03).
Kết quả nghiên cứu định tính (Phụ lục 04):
Thứ nhất, thực trạng về hoạt động cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có TNTBT tại các chi nhánh.
Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng dư nợ cho vay BĐS luôn chiếm một tỷ trọng nhất định trên tổng dư nợ của toàn chi nhánh, tập trung chủ yếu là dư nợ cho vay kinh doanh BĐS, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở luôn chiếm một tỷ lệ thấp từ 2 – 15% tổng dư nợ của Chi nhánh. Tuy nhiên, đối tượng cho vay của ngân hàng tập trung chủ yếu vào các đối tượng có thu nhập cao (>10 triệu
đồng), người có TNTBT khơng đáng kể (< 10% dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa,
Biểu đồ 2.9: Cơ cấu dự nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở tại một số
chi nhánh
(Nguồn: Kết quả nghiên cứu định tính 12 chi nhánh của 12 NHTM trên địa bàn TP.HCM)
Biểu đồ 2.9 cho thấy dư nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở tại các
ngân hàng quốc doanh chiếm tỷ trọng rất thấp trên tổng dư nợ của toàn chi nhánh từ 2% (BIDV – Bến Thành) đến 8% (Agribank – Bình Thạnh). Nguyên nhân, hầu hết các ngân hàng quốc doanh thường là các ngân hàng bán buôn tập trung chủ yếu phát triển các phân khúc tín dụng tập đồn, doanh nghiệp, các dự án có quy mơ lớn.
Ngược lại, thế mạnh của các ngân hàng ngoài quốc doanh thường phát triển theo hướng ngân hàng bán lẻ, dư nợ tín dụng tiêu dùng khá cao, dư nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở luôn chiếm một tỷ trọng nhất định trên tổng dư nợ toàn chi
nhành từ 6% (Maritimebank – Quận 9) đến 16% (ACB – Bảy Hiền).
Thứ hai, các ngân hàng đánh giá nhu cầu tín dụng nhà ở đối với người có
TNTBT là rất lớn nhưng thị trường chưa hấp dẫn, chưa tiềm năng.
Nhu cầu vay mua nhà ở cho người có TNTBT đều được tất cả các chuyên gia
đánh giá là rất lớn (100% đồng ý). Tuy nhiên, nhu cầu vốn vay trong lĩnh vực BĐS
hiện nay đều rất lớn chứ không chỉ riêng phân khúc cho tín dụng mua nhà ở cho người có TNTBT. Mặc khác, các chuyên gia đều có cùng nhận định khả năng trả nợ của khách hàng này rất thấp, giá trị khoản vay không đáp ứng được mục tiêu lợi
nhuận và hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Dư nợ cho vay khác
Dư nợ cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở
Thứ ba, quan điểm của các NHTM về vấn đề phát triển tín dụng cho người có
TNTBT vay để tạo lập nhà ở.
Q trình đơ thị hóa q nhanh, phần lớn dân cư ở TP.HCM là dân nhập cư nên nhu cầu về nhà ở là cấp thiết. Trong thời gian qua, Chính phủ đã có một số
chính sách hỗ trợ các NHTM phát triển phân khúc thị trường này. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính và chính sách của Chính phủ chưa đủ sức hấp dẫn, đủ mạnh để các NHTM mở rộng phân khúc thị trường này. Do đó, mặc dù các NHTM nhận
định tín dụng nhà ở TNTBT có nhu cầu rất lớn nhưng vẫn chưa đẩy mạnh phát
triển. Vậy các NHTM quan điểm như thế nào về thị trường tín dụng nhà ở TNTBT: Đối tượng áp dụng: là những người có TNTBT khơng đủ khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, thu nhập chỉ đủ trang trải chi phí sinh hoạt và phần ít cịn lại tích lũy; nghề nghiệp chủ yếu là cán bộ, công chức, nhân viên, công nhân, tự doanh…
Khả năng và năng lực hoàn trả nợ vay: Năng lực trả nợ thấp, tính ổn định khơng cao, khả năng tích lũy thấp, tài sản tích lũy hầu như khơng có, vốn tự có tham gia vào phương án ít. Một số các đối tượng thuộc thành phần lao động tự do, có thể có thu nhập cao hơn nhưng khó chứng minh nguồn thu nhập ổn định.
Rủi ro không thu hồi được nợ: nguồn trả nợ chủ yếu từ lương, khơng có
nguồn thu nhập khác, phụ thuộc rất nhiều vào ý chí, khả năng trả nợ của từng cá nhân và chịu ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp từ các yếu tố khách quan như rủi ro mất việc làm, bệnh tật, tai nạn, chết, các sự cố xảy ra trong gia đình... trong khi thời gian vay dài. Tuy nhiên, đây là khoản vay tiêu dùng cá nhân quy mô khoản vay nhỏ
được phân tán cho nhiều khách hàng, rủi ro được giảm thiểu.
Các yếu tố thuộc về khoản vay:
- Quy mô nhỏ so với các khoản vay khác nhưng lớn so với thu nhập hàng tháng của mỗi hộ gia đình. Hiện nay, giá rẻ nhất một căn hộ từ 550 – 910 triệu
đồng/căn. Ngân hàng tài trợ từ 400 – 650 triệu đồng (tỷ lệ tài trợ 70% giá trị căn
nhà), nếu hộ có thu nhập bình qn 12 triệu đồng/hộ/tháng/2 người thì gấp 95 – 155 lần thu nhập tích lũy hàng tháng của họ.
- Khả năng tham gia vốn tự có thấp, hầu hết sử dụng tối đa hạn mức vay tại ngân hàng. Hiện đang được áp dụng ở các ngân hàng tối đa là 70% giá trị của
phương án.
- Thời hạn vay dài thường từ 10 - 15 năm, trong khi nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu từ huy động mang tính ngắn hạn, rủi ro mất khả năng thanh khoản cao. Bên cạnh đó, khả năng trả nợ phụ thuộc rất nhiều vào độ tuổi, tình trạng sức khỏe, gia đình và cơng việc của người vay... với thời hạn vay dài như vậy ngân hàng rất khó quản lý cũng như kiểm sốt được khoản vay.
- Lãi suất cho vay đối với nhóm đối tượng này phải thấp (các nước trên thế giới trung bình từ 5 – 6% năm). Tuy nhiên, nguồn vốn của các NHTM hiện nay chủ yếu huy động vốn từ thị trường, chi phí đầu vào khá lớn. Vì vậy, lãi suất trung bình từ 11 - 13%/năm cao so với nhóm đối tượng này.
- Phương thức thanh tốn đối với nhóm đối tượng này thường là trả góp
định kỳ.
Về vấn đề đảm bảo tiền vay: Hầu hết đối tượng này khơng có tài sản tích
lũy, tài sản đảm bảo thường là tài sản hình thành từ vốn vay. Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình thành một số quy định điều chỉnh giao dịch đảm bảo bằng tài sản
hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành còn chung chung chưa
đưa ra một hệ thống đầy đủ các quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này,
khó xử lý tài sản khi rủi ro xảy ra.
Thứ tư, những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định và xu hướng phát triển
tín dụng nhà ở cho người có TNTBT của ngân hàng.
Sau khi tổng hợp ý kiến của các chuyên gia, tác giả đã điều chỉnh lại khung lý thuyết và xác định được các yếu tố tác động đến quyết định, xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT, bao gồm các yếu tố sau:
Hình 2.4: Sau khi nghiên cứu định tính khung lý thuyết được điều chỉnh như sau:
Từ kết quả nghiên cứu định tính, đề tài xây dựng Bản câu hỏi để tiến hành
nghiên cứu định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định và xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có TNTBT trên địa bàn TP.HCM.