nhập trung bình và thấp tại các ngân hàng
Các yếu tố vĩ mô:
- Về thủ tục hành chính và pháp lý:
Môi trường pháp luật bao gồm hệ thống văn bản pháp lý nói chung và các chính sách tài chính, tiền tệ nói riêng như nguyên tắc cho vay, điều kiện cho vay, quy định về lãi suất, tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hệ số an toàn vốn, chính sách thuế, chính sách ưu đãi và các văn bản pháp luật có liên quan của Nhà nước. Môi trường pháp lý là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn tới việc phát triển tín dụng nhà ở của NHTM, quy
định tính chất, quy mô, phạm vi giao dịch trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. - Ổn định nền kinh tế vĩ mô:
Môi trường kinh tế bao gồm các yếu tố như: các chính sách, cơ chế quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước, tổng sản phẩm quốc nội (GDP), yếu tố lạm phát, lãi
suất, tỷ giá hối đoái, tỷ lệ thất nghiệp, tiền lương, thu nhập… các yếu tố này không những có vai trò định hướng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các thành phần kinh tế và ngân hàng cũng không nằm ngoài sựảnh hưởng đó.
Các yếu tố từ phía ngân hàng:
Đây là các yếu tố thuộc về bản thân, nội tại NHTM như mục tiêu, chính sách tín dụng; quy trình tín dụng, công tác thẩm định; rủi ro tín dụng, mô hình đánh giá và kiểm soát rủi ro tín dụng; cơ cấu tổ chức, trình độ chuyên môn và đội ngũ nhân sự; cơ sở vật chất, thiết bị, công nghệ; hoạt động marketing tiếp thị… ảnh hưởng
đến sự phát triển tín dụng nói chung và trực tiếp đến hoạt động tín dụng nhà ở cho người có TNTBT nói riêng.
- Về chính sách tín dụng của ngân hàng:
Chính sách tín dụng là một một hệ thống các biện pháp liên quan đến việc khuếch trương hay hạn chế tín dụng của ngân hàng theo từng thời kỳ nhất định để đạt được các mục tiêu đã hoạch định trong quá trình hoạt động và bảo đảm mục tiêu lợi nhuận, an toàn trong kinh doanh tín dụng.
Trong phạm vi của đề tài, tín dụng nhà ở cho người có TNTBT được xem như
một sản phẩm thương mại, nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định và xu hướng phát triển tín dụng của NHTM hoàn toàn dựa trên quan điểm về tính hiệu quả, sinh lời của hoạt động kinh doanh, khác với các khái niệm phát triển tín dụng cho người nghèo trong các chương trình NOXH do Chính phủ thực hiện.
Chính sách tín dụng thường bao gồm các nội dung sau:
Quy mô tín dụng của một sản phẩm tín dụng là tỷ lệ dư nợ, cam kết tín dụng của sản phẩm đó trong tổng số vốn và tài sản được ngân hàng sử dụng dành cho hoạt động tín dụng.
Giới hạn tín dụng là mức độ tham gia vốn tín dụng của ngân hàng vào phương án vay hoặc giới hạn theo giá trị tài sản đảm bảo.
Lĩnh vực tài trợ và loại hình tín dụng, tùy theo khả năng về nhân lực, tính chất, kỳ hạn của nguồn vốn và kinh tế vĩ mô mà một NHTM có thể chọn lĩnh vực tài trợ, loại hình tín dụng phù hợp nhằm hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn vốn tín dụng.
Kỳ hạn tín dụng dài hay ngắn sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản, rủi ro tín dụng có thể xảy ra, thường thì các khoản tín dụng càng dài hạn sẽ có độ rủi ro cao và tính thanh khoản càng thấp. Vì vậy, ngân hàng phải xác định kỳ hạn tín dụng hợp lý, ưu tiên các khoản vay kỳ hạn ngắn.
Lãi suất cho vay phải phải bù đắp được các chi phí đầu vào và những rủi ro có thể xảy ra. Hoạt động cho vay tiêu dùng chứa đựng nhiều rủi ro nên lãi suất cho vay tiêu dùng thường là cao nhất.
Phương thức trả nợ, tùy theo điều kiện môi trường kinh tế, nguồn trả nợ của khách hàng mà phương thức thu hồi vốn và lãi vay có thể cố định hoặc linh hoạt nhằm mục tiêu đạt được hiệu quả cao nhất.
Đảm bảo an toàn cho khoản vay là một trong những tiêu chí hàng đầu trong hoạt động của các NHTM. Để khắc phục các rủi ro tín dụng, ngân hàng có thể sử
dụng các biện pháp đảm bảo từ tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh, bảo hiểm tín dụng cùng với các biện pháp đánh giá khả năng tài chính của khách hàng và môi trường khách quan chung như lạm phát, suy thoái kinh tế, chiến tranh … để nhận dạng các rủi ro phát sinh, có biện pháp phòng ngừa phù hợp.
- Về quy trình tín dụng của ngân hàng:
Quy trình tín dụng là tổng hợp các nguyên tắc, quy định của ngân hàng trong việc cấp tín dụng, quy trình này bao gồm nhiều bước theo một trật tự nhất định, quy
định rõ trách nhiệm của từng thành viên. Quy trình tín dụng là cơ sở để thiết lập các thủ tục hành chính phù hợp với quy định của ngân hàng và pháp luật đảm bảo cho quá trình xét duyệt hồ sơ tín dụng nhanh chóng, hiệu quảđáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường.
- Về công tác phân tích, thẩm định khách hàng vay vốn:
Thẩm định là một trong những khâu rất quan trọng trong toàn bộ quy trình tín dụng, các ngân hàng thường có các quan điểm khác nhau để đánh giá khách hàng như tiêu chuẩn 5C, tiêu chuẩn 5P, tiêu chuẩn CAMPARI ... tuy nhiên đều nhằm mục đích chung là ngăn ngừa, hạn chế rủi ro tín dụng nâng cao hiệu quả tín dụng. Ngoài ra, ngân hàng có thể thông qua quá trình thẩm định phát hiện, lượng hóa và
kiểm soát các rủi ro ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng và có biện pháp quản lý, kiểm soát rủi ro phù hợp.
- Mô hình đánh giá và kiểm soát rủi ro tín dụng:
Ngân hàng là một trung gian tài chính đi vay để cho vay, đảm bảo sự luân chuyển dòng vốn và sự thanh khoản trong nền kinh tế. Vì vậy, quản trị rủi ro đặc biệt rủi ro tín dụng có vai trò cực kỳ quan trọng đối với các ngân hàng nói riêng và cả hệ thống tài chính nói chung. Rủi ro tín dụng là rủi ro khi khách hàng không có khả năng trả nợ cho ngân hàng, có thể xuất phát từ nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Vì vậy, ngân hàng trước khi cấp tín dụng đều đánh giá, thẩm định để đưa ra quyết định từ chối cho vay hoặc đồng ý cho vay và có biện pháp kiểm soát rủi ro cụ thể. Việc đánh giá, thẩm định và quản lý tốt các khoản cho vay sẽ hạn chế
những rủi ro tín dụng mà ngân hàng sẽ gặp phải.
Hiện nay, để đánh giá rủi ro tín dụng các NHTM thường sử dụng các mô hình như mô hình 5C (đánh giá định tính), mô hình điểm số Z (đánh giá định lượng – thường áp dụng cho nhóm khách hàng công ty) và mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng.
Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng được xây dựng nhằm giúp NHTM và TCTD có thể đưa ra quyết định nhanh chóng, chính xác, khách quan với chi phí thấp để giảm thiểu rủi ro tín dụng đối với các khoản vay khách hàng cá nhân. Mô hình đánh giá định mức tín nhiệm cá nhân bao gồm 16 yếu tố:
Bảng 1.1: Các yếu tố trong mô hình định mức tín nhiệm thể nhân
Ký hiệu Ý nghĩa Ký hiệu Ý nghĩa
X1 Tuổi tác X9 Phương tiện đi lại X2 Trình độ học vấn X10 Phương tiện thông tin
X3 Loại hình công việc X11 Thu nhập ròng (Thu nhập – chi phí) X4 Mức thu nhập hàng tháng X12 Giá trị tài sản
X5 Tình trạng hôn nhân X13 Giá trị các khoản nợ
X7 Thời gian cư trú X15 Thời gian công tác X8 Số người sống phụ thuộc X16 Uy tín giao dịch
(Nguồn: Vương Quân Hoàng [2])
- Về cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân sự của ngân hàng:
Mô hình tổ chức và năng lực nhân sự của một ngân hàng ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng. Ngân hàng có một cơ cấu tổ chức khoa học sẽđảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các cán bộ, nhân viên, các phòng ban trong ngân hàng. Qua đó sẽ tạo điều kiện đáp
ứng kịp thời yêu cầu khách hàng, theo dõi quản lý chặt chẽ các khoản vốn huy động cũng như cho vay, từ đó mang lại hiệu quả hoạt động cao. Một ngân hàng có, đội ngũ cán bộ tín dụng có chuyên môn nghiệp vụ giỏi, có đạo đức, có năng lực, có sự
hiểu biết rộng về môi trường kinh tế - xã hội, pháp luật, ngoại ngữ… sẽ thẩm định khách hàng một cách tổng quát, chính xác, phát hiện và lượng hóa các rủi ro của khoản vay tốt nhất, là cơ sởđể các cấp lãnh đạo đưa ra quyết định tín dụng và chính sách tín dụng góp phần vào sự phát triển ổn định bền vững của ngân hàng.
- Về cơ sở vật chất, thiết bị, công nghệ:
Cơ sở vật chất, thiết bị, công nghệ là yếu tố góp phần không nhỏ trong việc phát triển tín dụng, là công cụ, phương pháp thực hiện tổ chức quản lý, kiểm soát nội bộ, kiểm tra quá trình sử dụng vốn vay, thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng. Với sự phát triển của công nghệ thông tin hiện nay, các trang thiết bị
tin học đã giúp cho ngân hàng có được thông tin và xử lý thông tin nhanh chóng, kịp thời chính xác nhằm hạn chế, kiểm soát rủi ro đến mức thấp nhất.
- Hoạt động marketing, tiếp thị của ngân hàng:
Hiện nay, marketing đã trở thành một phần không thể thiếu đối với các doanh nghiệp nói chung và các NHTM nói riêng. Tín dụng chịu tác động rất lớn từ hoạt
động marketing, tiếp thị, thông qua các chương trình khuyến mại, các chương trình quảng cáo, giới thiệu sản phẩm, giảm lãi suất, tặng quà… của các ngân hàng sẽ
nhận được sự quan tâm của khách hàng và thu hút họđến giao dịch nhiều hơn. Các yếu tố từ phía khách hàng:
NHTM là tổ chức kinh doanh vì lợi nhuận, mục tiêu an toàn và hiệu quả luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu. Để các NHTM đồng ý tài trợ, phát triển phân khúc thị trường, ngoài yếu tố vĩ mô thì sự nỗ lực từ phía bản thân người vay vẫn là quan trọng nhất. Khách hàng muốn tiếp cận nguồn vốn tín dụng phải đáp ứng đủ các điều kiện tối thiểu của ngân hàng và pháp luật. Vì vậy, khách hàng phải chuẩn bị những nội dung cơ bản sau:
- Hồ sơ pháp lý:
Trước khi vay vốn, khách hàng phải chuẩn bị một bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ và một cách trung thực: giấy đề nghị vay vốn; giấy tờ pháp lý của khách hàng như
chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có); phương án vay vốn và kế hoạch trả nợ; năng lực tài chính và khả năng trả nợ như tài sản tích lũy, hợp đồng lao động, xác nhận lương, sao kê lương (nếu có), hóa đơn tiền điện, nước…; giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh nợ vay và các giấy tờ liên quan khác (nếu cần thiết).
Thông qua việc thẩm định tư cách của khách hàng, ngân hàng đánh giá tính pháp lý, uy tín, đạo đức của người vay - chủ yếu xét trên phương diện ý chí trả nợ, hồ sơ đầy đủ và mức độ tin cậy cao hay không, khách hàng có tuân thủ, thỏa mãn các điều kiện vay vốn nhưđược quy định trong quy chế tín dụng hay không làm cơ
sở ra quyết định tín dụng.
- Năng lực trả nợ và năng lực tài chính:
Đây là một trong những điều kiện tiên quyết của các ngân hàng khi ra quyết
định tín dụng.
Năng lực trả nợ: Khách hàng phải có công việc và thu nhập ổn định, đảm bảo nguồn trả nợ trong thời hạn cam kết.
Năng lực tài chính: hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu khách hàng phải có một số vốn tối thiểu tham gia vào phương án đa số là 20 - 30% tổng vốn đầu tư, tài sản tích lũy có giá trị lớn, có năng lực tài chính mạnh đảm bảo khả năng trả nợ.
Đây là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ
sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được nợ vay. Vì vậy, hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu khách hàng đề nghị cấp tín dụng phải có tài sản đảm bảo là BĐS, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hợp đồng tiền gửi/sổ tiết kiệm… Tuy nhiên, hầu hết những người có TNTBT đều không có tài sản tích lũy, tài sản đảm bảo chủ yếu là tài sản hình thành từ vốn vay.