Hình 3.3 : Quy trình quản lý,kiểm soát rủi ro của khoản vay
2.2. THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ
2.2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập
Mặc dù Chính phủ và UBND TP.HCM đã ban hành một số chính sách hỗ trợ về chi phí giải phóng mặt bằng, thuế, nguồn vốn … nhưng vẫn chưa đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư, các chủ thể khác trong nền kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho TNTBT, phân khúc thị trường này vẫn chưa có sự khởi sắc. Điều này xảy ra do những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, xuất phát từ quan điểm của chủ đầu tư. Đầu tư nhà ở cần một lượng
vốn lớn, thời gian thu hồi chậm, trong khi nguồn vốn chủ yếu huy động từ NHTM chi phí đầu vào khá cao. Mặc dù, đánh giá thị trường nhà ở TNTBT rất tiềm năng nhưng lợi nhuận ít, thời gian thu hồi chậm. Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tập trung chủ yếu vào thị trường NOTM, nhà ở cho người có TNTBT vẫn
đang bỏ trống.
Thứ hai, những bất cập về pháp lý liên quan đến luật nhà ở, luật đất đai, luật
đầu tư và một số văn bản quy định:
Về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở:
- Nhà nước chưa đưa ra các chỉ tiêu cụ thể xác định đối tượng người có
TNTBT một cách rõ ràng và chưa có chính sách riêng về việc phát triển nhà ở cho các nhóm đối tượng trên.
- Nhà nước đã ban hành một số chính sách để khuyến khích đầu tư xây
dựng nhà ở giá rẻ cho người có TNTBT tại đơ thị như miễn/giảm tiền thuế sử dụng
đất, thuê đất... nhưng trên thực tế việc triển khai thực hiện vẫn cịn gặp nhiều khó
khăn, cịn chậm. Các chính sách như Nghị đinh số 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ [18], Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ [15] và Thơng tư số 16/2013/TT- BTC của Bộ tài chính [16] vẫn chưa được áp dụng rộng rãi.
- Theo Luật nhà ở quy định diện tích sàn tối thiểu đối với nhà ở TNTBT, NOXH từ 30 – 70 m2 nhưng tại những thành phố lớn như TP.HCM đối với những gia đình ít người, có thu nhập thấp có nhu cầu sở hữu những căn hộ có diện tích nhỏ hơn. Quy định diện tích tối thiểu cho mọi vùng miền, mọi loại hình nhà ở là chưa thật sự phù hợp[19].
- Nhà nước khống chế giá bán, cho thuê, cho thuê mua của các dự án nhà ở TNTBT. Trong khi đó chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tùy thuộc vào sự thỏa thuận của chủ đầu tư và người dân dựa trên giá thị trường, đẩy giá bán lên cao [16].
- Chưa có chính sách điều tiết thị trường nhà ở nhằm bảo đảm cho thị
trường nhà ở phát triển cân bằng, đặc biệt là khống chế tỷ lệ đầu tư vào các loại nhà
ở và quản lý chặt chẽ hoạt động mơi giới, sàn giao dịch BĐS nên vẫn cịn mất cân
bằng giữa các loại nhà ở, giá cả nhà ở vẫn cao hơn so với thực tế.
- Chưa có chính sách cụ thể về việc cung cấp các thơng tin có liên quan trong lĩnh vực BĐS như thơng tin về quy hoạch, chính sách, thơng tin về giá cả... gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không minh bạch, không lành mạnh và thiếu bền vững.
Ngoài ra, các văn bản tập trung ưu đãi cho chủ đầu tư (bên cung) hồn tồn
khơng đề cập đến việc tạo điều kiện cho bên cầu, người thực sự có nhu cầu tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, nhà ở cũng là một hàng hóa đặc biệt vận động theo cơ chế thị
trường, quan hệ cung – cầu để phát triển phân khúc thị trường cần phải có sự hỗ trợ
đồng bộ cho hai bên nếu không rất dễ làm biến dạng cơ chế thị trường.
Sự thiếu đồng bộ giữa các chính sách nhà ở với các chính sách về đất đai,
đầu tư, quy hoạch và tài chính.
- Quy hoạch xây dựng được coi là yếu tố quan trọng cần đi trước một bước, tuy nhiên hiện nay vấn đề quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các
khu vực đô thị vẫn còn thiếu và chưa đồng bộ, chưa rõ ràng đã dẫn đến công tác lập, phê duyệt quy hoạch còn rất chậm, nhiều nơi vẫn còn bỏ trống.
- Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt là để xây dựng nhà ở giá thấp, các quy định về giao đất, cho th đất vẫn cịn mang nặng tính xin - cho, chưa có tính cạnh tranh cao thơng qua đấu thầu, đấu giá nên nhiều chủ đầu tư mặc dù đã được giao đất làm dự án nhưng khơng có khả năng tài chính để
thực hiện dự án, dẫn đến làm chậm tiến độ thực hiện, làm hạn chế nguồn cung về
nhà ở cho thị trường, dẫn đến hiện tượng sốt giá nhà đất, gây mất ổn định trong hoạt
động đầu tư kinh doanh BĐS.
- Lĩnh vực nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như quy hoạch, đất
đai, đầu tư xây dựng, tài chính... trong đó mỗi một lĩnh vực lại thuộc chức năng
quản lý của một cơ quan Nhà nước khác nhau như vấn đề đất đai thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, vấn đề thủ tục đầu tư xây dựng thuộc
chức năng quản lý của Bộ Kế hoạch - Đầu tư, vấn đề tài chính, thuế thuộc chức
năng quản lý của Bộ Tài chính... Do đó, các chính sách có liên quan đến lĩnh vực nhà ở mặc dù đã được ban hành khá nhiều nhưng vẫn chưa đồng bộ, chưa thống
nhất, rườm rà, phức tạp và còn gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà ở của các doanh nghiệp.
Thứ ba, về phía người dân:
Thu nhập của người dân đặc biệt là người có TNTBT nói chung q thấp so với giá nhà ở. Ví dụ: Giá một căn hộ cho người TNTBT tại dự án tái định cư Thủ Thiêm có giá bình qn 15 triệu đồng/m2, như vậy với căn hộ 70 m2 thì người có TNTBT phải trả 1,000 triệu đồng gấp 56 - 83 lần thu nhập (hộ có thu nhập trung bình từ 12 – 18 triệu đồng/tháng/vợ chồng), khoảng từ 16 – 23 năm mới có thể sở hữu nhà ở TNTBT với mức giá hiện nay. Vì vậy, nếu khơng được sự hỗ trợ từ nhiều phía thì người có TNTBT khó có khả năng tiếp cận với nhà ở, cải thiện đời sống.
Bên cạnh đó, hệ quả của làn sóng di cư từ các nơi khác đến, mật độ dân số dày
đặt, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Theo số liệu của Trung tâm dự báo nhu cầu nhân
lực và Thông tin thị trường lao động TP.HCM, hàng năm bình qn có khoảng trên 300,000 người dân các thành phố khác có nhu cầu đào tạo nghề và tìm việc tại
Thứ tư, thiếu hụt về nguồn vốn đầu tư:
Thị trường tài chính nhà ở chưa phát triển hồn thiện, hành lang pháp lý cho các cơng cụ tài chính trên thị trường BĐS chưa đầy đủ (chưa hình thành và phát
triển các mơ hình tổ chức tài chính như quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở...). Bên cạnh đó, mặc dù Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng nhà ở và tín dụng nhà ở TNTBT nói riêng nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng cũng như chưa có chính sách nào đề cập đến việc lập Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ đầu tư BĐS, thị trường thế chấp BĐS như các nước trên thế giới
(Singapore, Trung Quốc, Hà Lan). Vì vậy, chưa tạo ra được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường nhà ở và do đó các chủ đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở.