CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Phương thức liên kết và kết hợp PPP được xem là công cụ hiệu quả cho việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực năng lượng và hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, các nước trên thế giới như Châu Âu (Hà Lan, Thụy Điển, Đức…) và Châu Á (Trung Quốc, Singapore …) mô hình PPP cũng
được áp dụng trong việc giải quyết vấn đề NOTNT. Ở các nước này, Chính phủđều có những hỗ trợ rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở, thông qua các tổ chức trung gian như các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển địa phương, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ
tiết kiệm…
Kết quả nghiên cứu khẳng định vai trò đặc biệt quan trọng của Chính phủ
trong việc tạo điều kiện thúc đẩy, khuyến khích các chủ thể trong nền kinh tế tham gia đầu tư, tài trợ nhà ở cho người có TNTBT, đặc biệt là các NHTM. Các chính sách điều tiết, ưu đãi, các quy chế quản lý của nhà nước tác động rất lớn đến hoạt
động của NHTM, từđó tạo ra những tác động tích cực hoặc tiêu cực trong việc thúc
đẩy phát triển kinh tế xã hội, nhất là trong giai đoạn này, khi mà các NHTM có những quan điểm tiêu cực về phân khúc thị trường này. Vì vậy, Chính phủ, NHNN, các cấp bộ ngành có liên quan và chính quyền địa phương là những người đi đầu trong công cuộc giải quyết bài toán này. “Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” của Thủ tướng Chính phủ [26] đã khẳng định vai trò của tài chính nhà ởđối với hoạt động phát triển nhà ở quốc gia, trong đó NHTM
đóng vai trò rất quan trọng, để tạo cơ sở cho tín dụng ngân hàng phát triển cần có sự
hỗ trợ của các tổ chức phi ngân hàng, tổ chức tài chính trung gian như các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển địa phương, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm…
Trên cơ sở lý luận về tín dụng, các mô hình kiểm soát rủi ro của ngân hàng, cùng với việc nghiên cứu các mô hình tài chính trung gian (Hà Lan, Singapore, Nhật Bản…), tài chính vi mô (Philippines, Indonesia…) trong vấn đề giải quyết nhà
ở, tài chính nhà ở nói riêng, đề tài đề xuất mô hình tác động trung gian nhằm cụ thể
Hình 3.2: Mô hình tác động, hỗ trợ, khuyến khích các NHTM thông qua tổ chức trung gian CHÍNH PHỦ, NHNN \ QUỸ TÍN THÁC BĐS, QUỸ TIẾT KIỆM NHÀ Ở, QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Chính sách ưu đãi Chính sách ưu đãi Công cụ quản lý:
-Giá trị khoản vay -Lãi suất cho vay -Kỳ hạn cho vay -Các yếu tố thu nhập, nghề nghiệp người đi vay (CB-CNV) -Giá trị BĐS… Công cụ hỗ trợ khuyến khích
- Nguồn vốn vay dài hạn - Hỗ trợ lãi suất hỗ trợ xử lý rủi ro, TSĐB - Mua lại các khoản nợ - …. NHTM UBND TP.HCM CHỦĐẦU TƯ (Nhà dự án) Hợp đồng bao tiêu Cơ quan NN, Doanh nghiệp
NGƯỜI VAY MUA NHÀ
Người quá nghèo, các hộ gia
đình thuộc dạng chính sách Chương trìnhTD nhà ở, tiết kiệm nhà ở Cho vay và quản lý khoản vay Nhà riêng lẻ, mua nhà dự án Vốn tự có:30% phương án Vốn vay: 70% phương án - Vốn từ NSNN - Vốn từ các tổ chức trong và ngoài nước - Vốn vay từ ADB, ODA... - Phát hành trái phiếu - … Hỗ trợđền bù, giải tỏa Hỗ trợ vốn, lãi suất, thuế Chính sách hỗ trợ, trợ cấp đặc biệt về NOXH CB-CNV, những người có thu nhập có khả năng Vốn tự có: 20% phương án Vốn vay 80 % phương án Cơ quan NN, Doanh nghiệp
Theo Hình 3.2, Chính phủ và NHNN tác động đến các NHTM thông qua các tổ chức trung gian đặc biệt như các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ phát triển địa phương, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm… nhằm thực thi các chính sách một cách
đơn giản, hiệu quả, góp phần phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện liên kết với thị trường tài chính. Việc tác động thông qua các tổ chức trung gian có một sốưu điểm như sau:
Thông thường những chính sách của Chính phủ, NHNN muốn triển khai rộng rãi phải qua nhiều cấp từ trung ương đến địa phương, dễ dẫn đến việc thực hiện thiếu hoặc sai qua các cấp, thời gian triển khai khá chậm. Vì vậy, thông qua mạng lưới, các vệ tinh của các tổ chức trung gian như Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở… là người chịu trách nhiệm chính trước Chính phủ, NHNN về việc triển khai các chính sách của Chính phủ, NHNN.
Các tổ chức này ngoài nguồn vốn hỗ trợ từ NSNN, NHNN huy động vốn từ
các tổ chức trong và ngoài nước như phát hành trái phiếu, chứng khoán hóa, bảo lãnh… nhằm hỗ trợ vốn gián tiếp qua hệ thống của NHTM hoặc trực tiếp đến người có nhu cầu (người nghèo, hộ gia đình chính sách…) một cách nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo tính công bằng.
Thông qua việc tận dụng được nguồn lực, thế mạnh của NHTM (nguồn vốn, nhân sự, chuyên môn, mạng lưới …), kết hợp được các chính sách của Chính phủ, NHNN để giải quyết bài toán tài chính nhà ở cho người TNTBT và quản lý các chính sách này trên diện rộng một cách hiệu quả thay vì tài trợ trực tiếp cho người dân.
Ngoài ra, thông qua các tổ chức trung gian, Chính phủ, NHNN hướng dẫn, triển khai, ứng dụng nhanh các công cụ chứng khoán hóa, phát triển thị trường thế
chấp, cầm cố, phát hành trái phiếu trong và ngoài nước để huy động nguồn vốn riêng cho việc phát triển tài chính nhà ở, đặc biệt là đối với thị trường thế chấp, cầm cố và thực hiện chứng khoán hóa tài sản thế chấp còn khá mới mẻở Việt Nam. Bên cạnh đó, với vai trò là tổ chức được Chính phủ, NHNN hỗ trợ, các tổ chức trung gian đặc biệt có khả năng tiếp cận nhiều nguồn vốn ưu đãi trong và ngoài nước.
Về phía các NHTM, trên cơ sở chính sách thông thoáng về thủ tục, hoàn thiện về pháp lý, nguồn vốn ưu đãi từ các tổ chức trung gian, từ thị trường tài chính và huy động trực tiếp từ các chủ thể trong nền kinh tế. Các NHTM có điều kiện phát triển tín dụng nhà ở nói chung và nhà ở cho người có TNTBT nói riêng, thực hiện vai trò là người cho vay cuối cùng đến chủ đầu tư, các đối tượng có TNTBT. Tuy nhiên, đối với các NHTM, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm thương mại thuần túy, do đó vấn đề lợi nhuận và kiểm soát rủi ro, an toàn hệ thống là ưu tiên hàng đầu.
Bên cạnh đó, vai trò của các cấp chính quyền địa phương cũng hết sức quan trọng. UBND TP.HCM là người sẽ triển khai, cụ thể hóa các đường lối, chính sách của Chính phủ, NHNN cũng như quyết định các chính sách riêng của địa phương như: chi phí đền bù giải tỏa, thủ tục hành chính, hỗ trợ vốn hoặc đầu tư trực tiếp… tạo điều kiện thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào các dự
án phát triển nhà ở TNTBT của thành phố. UBND TP.HCM cũng khuyến cáo các
địa phương, cơ quan nhà nước, công ty tư nhân hỗ trợ các NHTM trong việc xác nhận tình trạng nhà ở, thu nhập và quản lý khách hàng (cán bộ, công nhân viên của
đơn vị) có nhu cầu vay vốn mua nhà ở TNTBT tại các NHTM.
Mặc khác, đối với các đối tượng gia đình chính sách, người nghèo, UBND Thành phố nên liên kết với các tổ chức trung gian như Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM nhằm quy hoạch tổng thể cũng như có những chính sách riêng cho các đối tượng này.
3.4. GIẢI PHÁP CỤ THỂ
Từ kết quả của quá trình nghiên cứu, kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở đô thị của các nước trên thế giới và dự báo về nhu cầu nhà ở, tín dụng nhà ở trên địa bàn TP.HCM, đề tài đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần phát triển hoạt
động tín dụng nhà ở, giúp cho các đối tượng có TNTBT trên địa bàn có thể cải thiện vấn đề chỗở, từđó góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề
3.4.1.Đối với các vấn đề vĩ mô
3.4.1.1. Hoàn thiện về pháp lý và cải cách thủ tục hành chính
Xây dựng nhà ở cho người TNTBT với các giải pháp đồng bộ là một việc làm có ý nghĩa hết sức quan trọng về chính trị, xã hội, kinh tế, văn hoá. Để giải quyết
được vấn đề này, Chính phủ, NHNN và các bộ, ngành có liên quan phải có cơ chế
chính sách vềđất đai, nhà ở, đầu tư, kế hoạch quy hoạch hợp lý, có trình độ thiết kế
kỹ thuật, công nghệ tối ưu, áp dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình… trong đó quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn dài hạn với chi phí sử dụng vốn thấp. Chính vì vậy, Chính phủ cần có những chính sách cụ thể sau:
Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở nhằm tạo sự đồng bộ và đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án phát triển nhà ở giữa pháp luật về nhà ở với các văn bản quy phạm pháp luật khác
đặc biệt là pháp luật vềđất đai và đầu tư. Hoàn thiện về pháp lý:
- Chính phủ tăng cường quản lý, hoàn thiện chính sách về thuế nhà đất, thuế
thu nhập cá nhân như giao dịch BĐS phải qua tài khoản của ngân hàng, đánh thuế
lũy tiến đối với các trường hợp sở hữu nhiều BĐS hoặc BĐS có quy mô lớn; áp mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn đối với cá nhân mua bán nhà ở trong thời gian ngắn (1 - 2 năm)… nhằm khuyến khích sử dụng BĐS có hiệu quả và hạn chế đầu cơ.
- Xây dựng các chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tăng số
tầng, giảm các quy định về diện tích tối thiểu… đối với các dự án nhà ở cho người có TNTBT nhưng phải đảm bảo các chỉ tiêu tối thiểu về quy hoạch và chất lượng công trình, khuyến khích các doanh nghiệp ứng dụng các kỹ thuật và vật liệu mới trong xây dựng nhằm hạ giá thành và rút ngắn thời gian thi công.
- Bổ sung quy định bắt buộc về cơ cấu tỷ lệ các loại nhà ở theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở cho người có TNTBT khi lập quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà
ở, khu đô thị mới tuỳ tình hình từng giai đoạn phát triển có thể quy định cơ cấu diện tích căn hộ, sựđa dạng trong từng dự án nhà ởđể đáp ứng nhu cầu của thị trường.
- Xác định giá bán phù hợp với thu nhập của người có TNTBT. Căn cứ mức TNTBT của người dân trên địa bàn, Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá: giá căn hộ
phù hợp đối với nhóm đối tượng này từ 300 – 500 triệu đồng/căn (gấp 7 lần thu nhập của người có TNTBT như các nước trên thế giới).
Cải cách thủ tục hành chính:
- Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở một cách đồng bộ, đơn giản nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các dự án phát triển nhà
ở, sớm tạo ra nguồn cung để góp phần ổn định cung - cầu của thị trường nhà ở. - Đơn giản hoá trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để lập dự án đầu tư
xây dựng nhà ở, khuyến khích các chủđầu tư, cá nhân áp dụng hình thức cho thuê
đất để đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt là xây dựng nhà ở để cho thuê, chung cư
mini.
Thứ hai, giải pháp về quy hoạch:
Chính quyền địa phương kết hợp chặt chẽ với các bộ, ngành thực hiện các chương trình phát triển nhà ở của quốc gia và đẩy nhanh tiến độ quy hoạch tổng thể
không gian đô thị mới, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kết nối các khu vực ven
đô với khu vực đô thị, tạo điều kiện giao thông thuận lợi cho người dân, để giãn mật
độ dân cư tại các đô thị trung tâm.
Ngoài quy định dành 20% quỹđất trong các dự án NOTM có quy mô từ 10
ha trở lên để xây dựng NOTNT, NOXH nhưđã có trong pháp luật về nhà ở, khi lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở TNTBT chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển nhà ởđô thị.
Định kỳ 5 năm, 10 năm, chính quyền địa phương dự báo nhu cầu, lập kế
trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế
hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục tiêu đề ra.
Thứ ba, nâng cao hiệu quả hệ thống phát triển và quản lý nhà ở của Nhà nước: Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc làm trọng tài giám sát, thúc đẩy, hỗ trợ chủ đầu tư trên cơ sở các chế tài trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng như quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành một bảng giá đất áp dụng thống nhất cho từng địa phương, việc định giá đất sẽ do các tổ chức có chức năng vềđịnh giá BĐS.
Nâng cấp hệ thống cơ quan quản lý nhà ở các cấp từ trung ương đến địa phương, tăng cường công tác chỉ đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật, kiên quyết xóa bỏ cơ chế xin – cho trong quá trình tạo lập, phát triển và giao dịch nhà ở trong hệ thống cơ quan quản lý các cấp, đảm bảo cho thị trường nhà
ở hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn, lực lượng nhằm đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của công tác phát triển và quản lý nhà ở trong thời gian tới.
Nghiên cứu, phát triển mô hình Tổng công ty phát triển nhà ở cho người có TNTBT theo kinh nghiệm phá triển NOTNT của các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri... Tổng công ty phát triển nhà ở TNTBT là đơn vị chịu trách nhiệm đảm nhận chủ yếu việc phát triển nhà ở cho người có TNTBT, từ khâu xác định nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà ở đến việc quản lý sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn.
Hoàn thiện hệ thống thông tin điện tử về quản lý đất đai và nhà ở, phát triển mô hình dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt nhà ở cho người có TNTBT, qua đó hình thành các tổ chức độc lập, chuyên nghiệp để cung cấp thông tin, đánh giá, định giá và hỗ trợ giao dịch nhà ở, nâng cao tính minh bạch của thị
trường, tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định về giao dịch qua sàn đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.
Nghiên cứu ban hành quy định vềưu đãi cũng như các chế tài cụ thểđể bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và người mua, quy định rõ nghĩa vụ của các bên có
liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà
ở TNTBT.
Thứ tư, phát triển thị trường tài chính nhà ở – tăng cường vai trò tín dụng ngân hàng trong việc phát triển nhà ở cho người có TNTBT.
Theo quan điểm của các NHTM, tín dụng nhà ở cho người có TNTBT rủi ro