Hình 3.3 : Quy trình quản lý,kiểm soát rủi ro của khoản vay
3.4. GIẢI PHÁP CỤ THỂ
Từ kết quả của quá trình nghiên cứu, kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở đô thị của các nước trên thế giới và dự báo về nhu cầu nhà ở, tín dụng nhà ở trên địa bàn TP.HCM, đề tài đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần phát triển hoạt
động tín dụng nhà ở, giúp cho các đối tượng có TNTBT trên địa bàn có thể cải thiện
vấn đề chỗ ở, từ đó góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội.
3.4.1. Đối với các vấn đề vĩ mơ
3.4.1.1. Hồn thiện về pháp lý và cải cách thủ tục hành chính
Xây dựng nhà ở cho người TNTBT với các giải pháp đồng bộ là một việc làm có ý nghĩa hết sức quan trọng về chính trị, xã hội, kinh tế, văn hố. Để giải quyết
được vấn đề này, Chính phủ, NHNN và các bộ, ngành có liên quan phải có cơ chế
chính sách về đất đai, nhà ở, đầu tư, kế hoạch quy hoạch hợp lý, có trình độ thiết kế kỹ thuật, công nghệ tối ưu, áp dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành nhưng
vẫn đảm bảo chất lượng cơng trình… trong đó quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn dài hạn với chi phí sử dụng vốn thấp. Chính vì vậy, Chính phủ cần có những chính sách cụ thể sau:
Thứ nhất, hồn thiện cơ chế, chính sách liên quan đến nhà ở nhằm tạo sự
đồng bộ và đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện các dự án
phát triển nhà ở giữa pháp luật về nhà ở với các văn bản quy phạm pháp luật khác
đặc biệt là pháp luật về đất đai và đầu tư.
Hoàn thiện về pháp lý:
- Chính phủ tăng cường quản lý, hồn thiện chính sách về thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân như giao dịch BĐS phải qua tài khoản của ngân hàng, đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp sở hữu nhiều BĐS hoặc BĐS có quy mơ lớn; áp
mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn đối với cá nhân mua bán nhà ở trong thời gian ngắn (1 - 2 năm)… nhằm khuyến khích sử dụng BĐS có hiệu quả và hạn chế đầu
cơ.
- Xây dựng các chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tăng số
tầng, giảm các quy định về diện tích tối thiểu… đối với các dự án nhà ở cho người có TNTBT nhưng phải đảm bảo các chỉ tiêu tối thiểu về quy hoạch và chất lượng
cơng trình, khuyến khích các doanh nghiệp ứng dụng các kỹ thuật và vật liệu mới trong xây dựng nhằm hạ giá thành và rút ngắn thời gian thi công.
- Bổ sung quy định bắt buộc về cơ cấu tỷ lệ các loại nhà ở theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở cho người có TNTBT khi lập quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà
ở, khu đô thị mới tuỳ tình hình từng giai đoạn phát triển có thể quy định cơ cấu diện
tích căn hộ, sự đa dạng trong từng dự án nhà ở để đáp ứng nhu cầu của thị trường. - Xác định giá bán phù hợp với thu nhập của người có TNTBT. Căn cứ mức TNTBT của người dân trên địa bàn, Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá: giá căn hộ phù hợp đối với nhóm đối tượng này từ 300 – 500 triệu đồng/căn (gấp 7 lần thu
nhập của người có TNTBT như các nước trên thế giới). Cải cách thủ tục hành chính:
- Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở một cách đồng bộ, đơn giản nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các dự án phát triển nhà
ở, sớm tạo ra nguồn cung để góp phần ổn định cung - cầu của thị trường nhà ở.
- Đơn giản hố trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để lập dự án đầu tư
xây dựng nhà ở, khuyến khích các chủ đầu tư, cá nhân áp dụng hình thức cho thuê
đất để đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt là xây dựng nhà ở để cho thuê, chung cư
mini.
Thứ hai, giải pháp về quy hoạch:
Chính quyền địa phương kết hợp chặt chẽ với các bộ, ngành thực hiện các chương trình phát triển nhà ở của quốc gia và đẩy nhanh tiến độ quy hoạch tổng thể không gian đô thị mới, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kết nối các khu vực ven
đô với khu vực đô thị, tạo điều kiện giao thông thuận lợi cho người dân, để giãn mật độ dân cư tại các đơ thị trung tâm.
Ngồi quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án NOTM có quy mơ từ 10 ha trở lên để xây dựng NOTNT, NOXH như đã có trong pháp luật về nhà ở, khi lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở TNTBT chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển
nhà ở đô thị.
Định kỳ 5 năm, 10 năm, chính quyền địa phương dự báo nhu cầu, lập kế
trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế
hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục tiêu đề ra.
Thứ ba, nâng cao hiệu quả hệ thống phát triển và quản lý nhà ở của Nhà nước:
Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc làm trọng tài giám sát, thúc đẩy, hỗ trợ chủ đầu tư trên cơ sở các chế tài trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng như quy định cụ thể việc đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành một bảng giá đất áp dụng thống nhất cho từng địa phương, việc định giá đất sẽ do các tổ chức có chức
năng về định giá BĐS.
Nâng cấp hệ thống cơ quan quản lý nhà ở các cấp từ trung ương đến địa
phương, tăng cường công tác chỉ đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi
pháp luật, kiên quyết xóa bỏ cơ chế xin – cho trong quá trình tạo lập, phát triển và giao dịch nhà ở trong hệ thống cơ quan quản lý các cấp, đảm bảo cho thị trường nhà
ở hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng
không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn, lực lượng nhằm đáp ứng địi hỏi ngày càng cao của cơng tác phát triển và quản lý nhà ở trong thời gian tới.
Nghiên cứu, phát triển mơ hình Tổng cơng ty phát triển nhà ở cho người có TNTBT theo kinh nghiệm phá triển NOTNT của các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri... Tổng công ty phát triển nhà ở TNTBT là đơn vị chịu trách nhiệm đảm
nhận chủ yếu việc phát triển nhà ở cho người có TNTBT, từ khâu xác định nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà ở đến việc quản lý sử dụng theo nguyên tắc bảo tồn vốn.
Hồn thiện hệ thống thơng tin điện tử về quản lý đất đai và nhà ở, phát triển mơ hình dịch vụ hành chính cơng trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt nhà ở cho người có TNTBT, qua đó hình thành các tổ chức độc lập, chuyên nghiệp để cung cấp thông tin, đánh giá, định giá và hỗ trợ giao dịch nhà ở, nâng cao tính minh bạch của thị
trường, tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định về giao dịch qua sàn đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.
Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và người mua, quy định rõ nghĩa vụ của các bên có
liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà
ở TNTBT.
Thứ tư, phát triển thị trường tài chính nhà ở – tăng cường vai trị tín dụng
ngân hàng trong việc phát triển nhà ở cho người có TNTBT.
Theo quan điểm của các NHTM, tín dụng nhà ở cho người có TNTBT rủi ro cao nhưng mang lại lợi nhuận thấp. Do vậy, để các chính sách của Chính phủ đạt được hiệu quả cao thì việc xây dựng các chính sách khuyến khích trên cơ sở phát
triển bền vững, đảm bảo mục tiêu lợi nhuận, an toàn, hiệu quả cho các NHTM phải tuân theo cơ chế thị trường. Chính phủ, NHNN cần lưu ý một số vấn đề như sau:
Xác định cụ thể đối tượng có TNTBT và có chính sách cho vay phù hợp: - Nghiên cứu, đánh giá, phân loại, xác định đối tượng và mức thu nhập
TNTBT một cách rõ ràng để có những chính sách tài trợ phù hợp.
Đối với đối tượng TNTBT nhưng có cơng việc, thu nhập ổn định và điều kiện
có thể tiếp cận, sử dụng nguồn vốn của ngân hàng. Chính phủ, NHNN cần quan tâm nghiên cứu chính sách hỗ trợ các NHTM tham gia cho các đối tượng này vay vốn
để đáp ứng nhu cầu nhà ở (hiện là đối tượng cho vay của HOF).
Đối với những đối tượng quá khó khăn như quá nghèo, các gia đình thuộc diện
chính sách, Chính phủ sẽ xem xét và hỗ trợ chính sách NOXH (đây không phải là
đối tượng tiềm năng của NHTM và các cơng ty BĐS).
- Các chính sách hỗ trợ, khuyến khích phải có tính nhất qn và ổn định
nhằm tạo điều kiện cho các NHTM chủ động để tham gia triển khai, thực hiện một cách dễ dàng, hiệu quả. Các thủ tục triển khai và quản lý thực hiện các chính sách
ưu đãi cần đơn giản, hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều công việc và tăng chi
phí quản lý cho các ngân hàng.
- Xây dựng các chính sách hỗ trợ cụ thể đối với việc khuyến khích các
NHTM tham gia thị trường tín dụng nhà ở TNTBT (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chương trình kích cầu, vay vốn ưu đãi, xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tượng vay…).
Chính phủ, NHNN xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp cho các NHTM:
Chính phủ, NHNN xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp cho các NHTM như nguồn vốn ưu đãi dài hạn từ Chính phủ, NSNN, NHNN
hoặc từ các quỹ như Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác BĐS… hoặc chính sách bù lãi suất để bù đắp phần chênh lệch giữa mức lãi
suất cho vay của các NHTM và mức lãi suất cho người có TNTBT vay nhằm giảm lãi suất vay, áp lực lãi vay cho người vay, đồng thời có thể hấp dẫn các NHTM phát triển tín dụng. Đây cũng là một trong những biện pháp phổ biến mà Chính phủ,
NHNN ở các nước áp dụng trong bài tốn tài chính nhà ở TNTBT. Tuy nhiên, để
phát triển thị trường vốn dài hạn, Chính phủ, NHNN và các Quỹ cần có những giải pháp cụ thể sau:
- Xây dựng khung pháp lý nhằm hình thành hệ thống tài chính tín dụng phi ngân hàng như Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ
địa phương... chịu trách nhiệm chính trong việc huy động và hỗ trợ vốn cho thị
trường nhà ở phát triển cân đối, lành mạnh, ổn định. Ví dụ: nếu Nhà nước lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để cho vay xây dựng nhà ở cho người có TNTBT với mức thu 1% tiền lương tháng của người lao động thì chỉ tính riêng đối tượng là cán bộ công chức (với số lượng khoảng hơn 600 nghìn người và bình quân mức lương là 3 triệu
đồng/tháng) thì mỗi năm đối tượng này sẽ đóng khoảng gần 250 tỷ đồng để phục vụ
cho đầu tư phát triển nhà ở TNTBT [56].
- Bổ sung, hồn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong nước từ các tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân thọ, công ty đầu tư vào hoạt động kinh doanh BĐS và
cơng ty nước ngồi như vốn ODA, vốn vay từ ADB… cho phát triển nhà ở. Vì kênh tài chính này hoạt động dài hạn nên cần được đảm bảo nguồn tài chính ổn định và
thị trường BĐS sẽ không bị sức ép trong việc trả nợ vay.
- Hàng năm, Nhà nước trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu của thành phố như thu từ xổ số kiến thiết, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà ở và
thanh lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, các loại phí, lệ phí và phụ thu, nguồn thu bổ sung nhận từ NSNN để hỗ trợ phát triển nhà ở TNTBT; căn cứ tình hình kinh tế
xã hội và khả năng cân đối ngân sách, bố trí nguồn vốn hợp lý từ NSNN, ngân
sách thành phố và các nguồn vốn hợp pháp khác hoặc hình thức đầu tư xây dựng – chuyển giao (BT), hợp tác công tư (PPP) để triển khai các chương trình phát triển nhà ở TNTBT thuộc sở hữu Nhà nước nhằm hỗ trợ cho người có TNTBT theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- NHNN có thể nghiên cứu, điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn áp dụng riêng nhằm khuyến khích cho đối tượng có TNTBT vay mua nhà, cùng với các sản phẩm bảo hiểm nhằm hạn chế các rủi ro thanh khoản và rủi ro tín dụng, các chính sách hỗ trợ NHTM xử lý các rủi ro trong việc khuyến khích các
đối tượng TNTBT vay tạo lập nhà ở.
Ngồi ra, Chính phủ, NHNN cần hỗ trợ, triển khai cho các NHTM nghiên cứu và ứng dụng một số cơng cụ tài chính trung và dài hạn theo hướng hình thành các
quỹ đầu tư nhà ở và BĐS, phát hành công trái, trái phiếu, các cơng cụ chứng khốn hóa, phát triển thị trường thế chấp, cầm cố, các giải pháp huy động khác thơng qua thị trường tài chính trong và ngồi nước để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp
với chiến lược phát nhà ở của quốc gia.
Về pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo:
Để thu nợ từ việc thanh lý tài sản đảm bảo, thủ tục và quy định xử lý tài sản đảm bảo cũng đang là vấn đề khó khăn của các NHTM hiện nay. Vì vậy, Chính
phủ, NHNN cần quan tâm trong việc tạo sự linh hoạt, chủ động cho các ngân hàng trong vấn đề này như sau:
- Cải tiến quy trình, đơn giản hóa thủ tục và nhanh chóng hồn tất việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, xây dựng hệ thống các bộ phận chuyên trách thực hiện thế chấp và xử lý hồ sơ, thanh lý tài sản thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an tồn, bảo đảm tính pháp lý theo quy định của pháp luật.
- Cần xây dựng cơ chế đảm bảo tiền vay theo hướng linh hoạt, không cứng nhắc về thế chấp, cầm cố, nâng cao quyền tự chủ của các TCTD trong việc lựa chọn
hình thức đảm bảo tiền vay phù hợp vì mục tiêu an toàn vốn. Trong từng giai đoạn, tùy vào mục tiêu và đối tượng cụ thể, Chính phủ xây dựng chính sách ưu đãi với
hình thức đảm bảo tiền vay thích hợp, khi bị tổn thất do các ngun nhân khách quan thì được Chính phủ hỗ trợ xử lý.
- Không quy định thời gian chuyển nhượng đối với tài sản đảm bảo là nhà ở TNTBT, khi chuyển nhượng thì sẽ ưu tiên chuyển nhượng cho Nhà nước, nếu Nhà nước khơng có nhu cầu sẽ thanh lý như tài sản đảm bảo thông thường. Mọi thủ tục liên quan đến việc thanh lý tài sản đảm bảo phải nhanh chóng, thuận lợi, ưu đãi các tài sản thế chấp, cầm cố khi xử lý không phải nộp các khoản thuế mua bán, ngoại trừ lệ phí trước bạ.
- Việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố không chỉ là vấn đề của NHTM với khách hàng mà còn liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp. Do vậy, Chính phủ, NHNN và các bộ, ngành có liên quan cần chú trọng các vấn đề sau:
Quy định nhiều hình thức xử lý tài sản đảm bảo mà các bên có thể thỏa thuận