Hình 3.3 : Quy trình quản lý,kiểm soát rủi ro của khoản vay
1.3.2. Tại một số nước phát triển
Kinh nghiệm thành công về phát triển quỹ nhà ở đơ thị tại một số nước có nền kinh tế phát triển là bài học cho việc nghiên cứu và triển khai áp dụng cho các nước
đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Ở các nước này, nguồn vốn xây dựng nhà ở được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm, ngân hàng và
vốn từ ngân sách. Hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay là rất khác nhau ở các nước nhưng thường khách hàng được tài trợ tối đa 95% phương án, thời gian là 30 năm, lãi suất 5-6%.
Tại Hà Lan: Hiệp hội nhà ở (WSW) thành lập năm 1984 bằng vốn của tổ chức tư nhân, tín phiếu Chính phủ và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở (CFV) nhằm giúp các doanh nghiệp xây dựng huy động vốn một cách dễ dàng. Trong lịch sử Hà Lan, chính sách nhà ở và quy hoạch đô thị được liên kết chặt chẽ với chính sách
phát triển của quốc gia, địa phương. Năm 2006 thị phần NOXH lớn nhất so với các nước có thu nhập cao của khu vực, chiếm 35% trong tổng số nhà ở tại Hà Lan. Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sự đóng góp
của tồn dân và của các cơng ty tư nhân (mơ hình PPP).
Tại Mỹ: Năm 1938, Chính phủ thành lập Hiệp hội vay thế chấp quốc gia (Fannie Mae – Federal National Mortgage Association) nhằm hỗ trợ hàng triệu gia
đình khơng đủ khả năng mua nhà. Năm 1970, Tập đoàn vay mua nhà trả góp liên
bang (Freddie Mac - Federal Home Loan Mortgage Corporation) được thành lập, nhằm tạo thế cạnh tranh với Fannie Mae. Các hoạt động chính của Freddie Mac và
Fannie Mae gồm: mua các khoản vay mua nhà từ các TCTD rồi bán lại cho các nhà
đầu tư thay vì cấp tín dụng trực tiếp, làm đầu mối kết nối các TCTD với giới đầu tư,
qua đó cung ứng nguồn tiền với mức phí thấp.
Từ giữa năm 2007 đến tháng 09/2008, hệ thống tài chính Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng, cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp. Khi chủ sở hữu nhà bị mất khả năng trả nợ đã khiến nguồn tài chính của Freddie Mac hoặc Fannie Mae bị ảnh hưởng nặng nề. Nguyên nhân dẫn đến khó khăn trên của 2 hai “ơng trùm” BĐS trên là:
- Việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” thiếu cơ chế kiểm soát đã
đánh đồng các khoản vay đủ chuẩn và không đủ chuẩn, đẩy giá trị của các khoản tín
dụng này cao so với giá trị thực của nó, gây ra cả bong bóng nhà đất lẫn chứng khốn.
- Giá BĐS tại Mỹ tăng liên tục đã hấp dẫn các nhà đầu tư và người dân đầu tư vào kinh doanh BĐS làm cung vượt quá cầu.
- Bên cạnh đó, hệ thống tài chính thì phát triển khơng kịp thời, chưa kiểm soát được những biến chứng của thị trường gây ra.