6. Ket cấu của luận văn
1.3. Kiểm soát nội bộ doanh th u chi phí trong doanh nghiệp bất động sản
Doanh thu - chi phí là hai nhân tố chính và chủ yếu đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của một doanh nghiệp. Đặc biệt với doanh nghiệp trong lĩnh vực Bất động sản, doanh thu và chi phí thường có giá trị lớn. Làm thế nào để doanh nghiệp có thể kiểm soát được doanh thu và chi phí? Đó là câu hỏi được đặt ra cho mỗi nhà quản trị.
1.3.1. Phân loại doanh thu và chi phí trong doanh nghiệp bất động sản
Khái niệm doanh thu: Theo Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu
nhập khác”: Doanh thu “là tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của doanh nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu.” Doanh thu trong doanh nghiệp
24
bao gồm: Doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường; Doanh thu từ hoạt động tài chính và thu nhập khác.
Trong doanh nghiệp BĐS, doanh thu hoạt động kinh doanh sẽ là doanh thu phát sinh chủ yếu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS và cho thuê BĐS đầu tư. Ngoài ra sẽ phát sinh thêm doanh thu từ cung cấp dịch vụ đi kèm với hoạt động cho thuê BĐS như cung cấp dịch vụ điện, nước, xe, phí vệ sinh...
Điều kiện ghi nhận doanh thu: Dù doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực
nào thì để ghi nhận doanh thu giao dịch cần đảm bảo đồng thời các điều kiện sau: (1) Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua; (2) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa; (3) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn; (4) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng; (5) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.
Trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp, chi phí thường xuyên phát sinh, gắn liền với mọi hoạt động và có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận thu được. Hơn nữa, trên giác độ quản lý, chi phí phần lớn phát sinh trong nội bộ doanh nghiệp, chịu sự chi phối chủ quan của nhà quản trị, do vậy, kiểm soát và quản lý tốt chi phí là mối quan tâm hàng đầu của họ.
Chi phí được định nghĩa như là giá trị tiền tệ của các khoản hao phí bỏ ra nhằm thu được các loại tài sản, hàng hóa hoặc các dịch vụ. Như vậy, nội dung của chi phí rất đa dạng. Trong kế toán quản trị, chi phí được phân loại và sử dụng theo nhiều cách khác nhau nhằm cung cấp những thông tin phù hợp với nhu cầu đa dạng trong các thời điểm khác nhau của quản lý nội bộ doanh nghiệp. Thêm vào đó, chi phí phát sinh trong các loại hình doanh nghiệp khác nhau (sản xuất, thương mại, dịch vụ) cũng có nội dung và đặc điểm khác nhau, trong đó nội dung chi phí trong các doanh nghiệp sản xuất thể hiện tính đa dạng và bao quát nhất, bao gồm:
25
Chi phí nguyên liệu, vật liệu trực tiếp: Khoản mục chi phí này bao gồm các loại nguyên liệu và vật liệu xuất dùng trực tiếp cho việc chế tạo sản phẩm. Chi phí nhân công trực tiếp: Khoản mục chi phí này bao gồm tiền lương phải trả cho bộ phận công nhân trực tiếp sản xuất sản phẩm và những khoản trích theo lương của họ được tính vào chi phí.
Chi phí sản xuất chung: là các chi phí phát sinh trong phạm vi các phân xưởng để phục vụ hoặc quản lý quá trình sản xuất sản phẩm, bao gồm: chi phí vật liệu phục vụ quá trình sản xuất hoặc quản lý sản xuất, tiền lương và các khoản trích theo lương của nhân viên quản lý phân xưởng, chi phí khấu hao, sửa chữa và bảo trì máy móc thiết bị, nhà xưởng, chi phí dịch vụ mua ngoài phục vụ sản xuất và quản lý ở phân xưởng,...
Chi phí ngoài sản xuất: Đây là các chi phí phát sinh ngoài quá trình sản xuất
sản phẩm liên quan đến quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc phục vụ công tác quản lý chung toàn doanh nghiệp, gồm:
Chi phí bán hàng: Khoản mục chi phí này bao gồm các chi phí phát sinh phục vụ cho khâu tiêu thụ sản phẩm như: chi phí vận chuyển, bốc dỡ thành phẩm giao cho khách hàng, chi phí bao bì, khấu hao các phương tiện vận chuyển, tiền lương nhân viên bán hàng, hoa hồng bán hàng, chi phí tiếp thị quảng cáo,.
Chi phí quản lý doanh nghiệp: Chi phí quản lý doanh nghiệp bao gồm tất cả các chi phí phục vụ cho công tác tổ chức và quản lý quá trình sản xuất kinh doanh nói chung trên giác độ toàn doanh nghiệp, bao gồm: chi phí văn phòng, tiền lương và các khoản trích theo lương của nhân viên quản lý doanh nghiệp, khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, các chi phí dịch vụ mua ngoài khác.
Chi phí hoạt động tài chính: bao gồm các khoản chi phí hoặc các khoản lỗ liên quan đến các hoạt động đầu tư tài chính, chi phí cho vay và đi vay vốn, chi phí góp vốn liên doanh, liên kết, lỗ chuyển nhượng chứng khoán ngắn hạn, chi phí giao dịch bán chứng khoán...; dự phòng giảm giá đầu tư chứng khoán, khoản lỗ phát sinh khi bán ngoại tệ, lỗ tỷ giá hối đoái...
Nội dung tiêu chí 1. Cam kết về tính chính trực và giá trị đạo đức
- CBLĐ cần có những hướng dẫn cụ thể và công bố rõ ràng về quy tắc ứng xử và đạo đức trong các cuộc họp hoặc phát hành bằng văn bản. - CBLĐ luôn là tấm gương trong việc tuân thủ đạo đức và các quy tắc ứng xử.
- CBLĐ giải quyết các vấn đề phát sinh với khách hàng, nhà cung cấp và với đối tác.. .công bằng và trung thực.
- Tổ chức quy trình để đánh giá việc tuân thủ các quy tắc ứng xử và đạo đức của các cá nhân, phòng ban.
- Các vi phạm luôn được điều tra làm rõ nguyên nhân đồng thời tiến hành kỷ luật nghiêm theo quy định với các hành vi vi phạm xảy ra.
26
Với DN BĐS, các chi phí phát sinh được phân thành hai nhóm là chi phí thường xuyên và chi phí phát sinh theo đề xuất. Trong đó, chi phí thường xuyên là các chi phí phát sinh hàng tháng liên quan đến công tác vận hành doanh nghiệp như chi phí điện, nước, chi phí lương thưởng cho CBNV..., chi phí phát sinh theo đề xuất chi phí marketing, chi phí công tác, chi phí các dịch vụ mua ngoài.